В столице процветает бизнес по переводу квартир в нежилой фонд. За два миллиона рублей можно преодолеть все бюрократические препоны и открыть бизнес в любом спальном районе

В столице процветает бизнес по переводу квартир в нежилой фонд. За два миллиона рублей можно преодолеть все бюрократические препоны и открыть бизнес в любом спальном районе

Сегодня в спальных районах Москвы, особенно там, где были открыты новые станции метро, развернулась настоящая борьба за право расположить аптеку или продуктовый магазин в квартире на первом этаже. Такое помещение — лакомый кусочек для московского предпринимателя и головная боль для соседей по дому.

Наиболее активные жильцы «стратегически важных объектов» объединяют усилия с местными депутатами, чтобы провести собственное расследование и доказать незаконность стрит-ритейла. Однако главная претензия собственников квартир — подделка документа, подтверждающего их согласие на перевод помещения из жилого в нежилой фонд — пока остается без внимания. Московские власти беспомощно разводят руками: по закону в их компетенцию не входит проверка бумаги на подлинность.

Сколько это стоит?

«После открытия станции «Лермонтовский проспект», — рассказывает депутат муниципального собрания Выхино-Жулебина Сергей Кузьмичев, — в близлежащем доме начали скупаться по бросовым ценам квартиры на первых этажах. Сделать это несложно: первые этажи неликвидны. Как только квартиры были выкуплены, находчивые бизнесмены с помощью «решал» запустили процесс их перевода в нежилой фонд для коммерческого использования».

На сайте «ЦИАН» висит объявление о продаже двух помещений «свободного назначения» (сверхвысокий пешеходный трафик, большое рекламное пространство, близость к метро), расположенных по одному адресу (Лермонтовский проспект, 8, корпус 1, квартира 138). Дело в том, что владелец этих объектов — Александр Орехов — в свое время купил трехкомнатную квартиру на первом этаже: разделил ее на две части, перевел в нежилой фонд и сдал в аренду. Сейчас он продает одну часть «трешки» за 43 миллиона рублей, другую — за 33 миллиона. Если заглянуть на сайт Росреестра, то можно понять, насколько приблизительно возросла стоимость квартиры после перевода ее в нежилой фонд. Бизнесмен оценивает свое имущество в 76 миллионов рублей, в то время как его кадастровая стоимость составляет 9,1 миллиона рублей. Для сравнения — рыночная стоимость квартиры на третьем этаже того же здания составляет 17 миллионов. Понятное дело, что квартира на первом этаже стоить дороже не может.

Депутат Госдумы от «Справедливой России», председатель Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская считает, что перевод квартиры в нежилой фонд не должен нарушать права соседей по дому. «Мне известны случаи, — говорит она, — когда из квартиры делали аптеку, причем с захватом земельного участка, принадлежащего всем собственникам квартир. В ситуации, когда происходит уменьшение общей доли имущества (например, лестничной клетки, подвала или земельного участка), необходимо согласие соседей по дому на перевод. Зачастую на отсутствие этого документа московские чиновники небескорыстно закрывают глаза, делают вид, что не замечают нарушение закона. Происходит это потому, что они имеют неформальные отношения с заявителями, или просто-напросто берут с них взятки».

Присвоение объектов общедомового имущества — распространенное нарушение жилищного законодательства и прав собственников при переводе помещения под стрит-ритейл. Для того чтобы сделать отдельный вход в будущий магазин, находчивому бизнесмену приходится из окна прорубать дверь, пристраивать козырек и крыльцо. Иногда разрушение наружных стен, которые также являются общедомовым имуществом, несет потенциальные риски для дома. «Была история, — вспоминает Хованская, — когда в одном из московских домов заглубляли подвал с целью увеличить пространство. В итоге пошла трещина на доме, который представляет историческую ценность». К слову, панельная многоэтажка на Лермонтовском проспекте, 8, не прошла «бизнес-испытания»: у соседей, проживающих на втором этаже, начала отваливаться кафельная плитка, поползли трещины по стенам и полу. Финансовые потери жильцов, по оценкам риелторов, составили полтора миллиона рублей с каждой квартиры.

Как работает схема перевода?

В начале этого года столичное правительство внесло поправки в регламент 2007 года по переводу жилого помещения в нежилой фонд: для переоформления квартиры теперь необходимо согласование совета депутатов того муниципального округа, где расположено помещение.

Если, например, Иванов хочет сдать свою квартиру в аренду розничному банку, то он собирает все необходимые документы и сдает их в «единое окно» — службу департамента жилищной политики. Департамент, в свою очередь, принимает заявку и отправляет документы (около 40 штук) в контрольно-надзорный орган — Мосжилинспекцию. Его сотрудники выезжают на место, проверяют состояние квартиры, общаются с заявителем и дают свое заключение. Затем пакет документов вместе с заключением о технической возможности перевода отправляется муниципальным депутатам на согласование. Всего на рассмотрение заявки отведено 30 дней. Если в указанный срок ответ не приходит от депутатов, то перевод автоматически считается согласованным.

Депутат муниципального собрания Печатники Максим Мотин рассказывает, что у него в районе проект перевода квартиры в статус нежилого помещения по адресу улица Шоссейная, 4, был вынесен дважды. В первый раз за него проголосовали три человека, во второй — семь. «Не собрав кворум (8 голосов), они через месяц подали повторную заявку. Теперь мы как белочки заново должны рассмотреть проект», — говорит Мотин. Другой парламентарий — Кузьмичев из Выхино-Жулебина жалуется, что должностные лица не всегда согласовывают вопрос перевода квартир с представителями местной власти. «Мы отклонили все четыре заявки, отправленные нам на рассмотрение. Но я знаю, что в районе переводятся более двадцати квартир. Возможно, задним числом», — отмечает он.

Что является проблемой для заявителей?

Слабое место заявителя — согласование проекта перепланировки с другими жильцами. В случае если перевод квартиры затрагивает общедомовое имущество, собственники квартир должны одобрить действия своего предприимчивого соседа на общем собрании.

Согласно официальной статистике, озвученной на круглом столе в Мосгордуме, ежегодно разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд получает около 700 человек. При этом, по словам депутата Мосгордумы от КПРФ Андрея Клычкова, заявители «беззастенчиво» фальсифицируют основной документ-протокол общего собрания. «Доходит дело до того, что в целях придания массовости в список участников собрания включаются малолетние дети и умершие. Все подписи, включая руководителя ГУИС и ДЕЗ, подделываются, — говорит он. И добавляет: — Чиновники всех уровней достаточно лояльно относятся к этим документам и начинают тормозить все претензии жителей».

Представитель Мосжилинспекции Игорь Новиков, присутствовавший на заседании в Мосгордуме, посвященном проблеме перевода квартир в нежилой фонд, констатировал, что демонтаж подоконной зоны согласуется только в случае положительного решения собственников квартир. Однако у инспекции нет возможности для проведения экспертизы протокола. «В наши полномочия не входит проверка легитимности подписей и печати», — подчеркнул начальник инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по ЮВАО Игорь Новиков. Муниципальный депутат Максим Мотин недоумевает: «Для проверки подлинности пяти тысяч подписей, собранных кандидатами в Мосгордуму, время и ресурсы есть, а для собственников квартир — нет».

Впрочем, инициативным гражданам с Лермонтовского проспекта уже удалось посодействовать возбуждению уголовных дел по четырем квартирам (использование заведомо подложного документа). Среди претензий собственников значатся не только поддельный протокол собрания жильцов, посягательство на общедомовое имущество, но и отсутствие в комплекте проектной документации бумаги о согласовании работ с надзорными органами и согласующими организациями. Так, например, у жителей имеется письменный ответ из Москомархитектуры о том, что ни по одной из квартир проектная документация на перепланировку с реконструкцией (с устройством отдельных входов) в Москомархитектуру не направлялась и не рассматривалась.

Кто такие решалы?

По информации председателя совета дома по адресу Лермонтовский проспект, 8, Игоря Потапова, проектную документацию по планировке квартиры №138, принадлежащей Орехову, разработали две фирмы: «ПрофСтрой» и «Альбион-Проект». Cам собственник в интервью телеканалу «Москва 24» признался: «Я плачу деньги компании за то, что она предоставляет мне пакет документов».

На официальном сайте «ПрофСтроя» указано, что эта компания «всегда находит общий язык с чиновниками» и предлагает заказчику услуги по переводу жилых помещений в нежилые, причем с «гарантией на положительный результат». Среди своих преимуществ другая фирма — «Альбион-Проект» — отмечает «тесное сотрудничество с департаментом государственного муниципального имущества города Москвы, что делает почти беспрепятственным оформление и согласование чердака в собственность».

Таких компаний в открытом доступе множество. На официальных интернет-ресурсах они прямо указывают на «решальческий» характер своих услуг.

«Алексей, заместитель гендиректора, прямо сейчас поехал на встречу с депутатами решать вопрос по очередному объекту, — рассказывает Наталья, секретарь компании «Альбион-Проект» по телефону. — Он это делает два раза в неделю. Весь процесс отлажен». Женщина уверяет, что проблема согласования перевода с муниципальными депутатами решается рано или поздно. Иногда, правда, специалисты компании задерживаются со сроками (например, в период, когда меняется состав депутатов), но всегда получают положительное решение. «Нас все знают, мы на этом рынке давно», — говорит она.

Звоню Алексею, чтобы представиться частным предпринимателем и выяснить условия договора. Он настоятельно не рекомендует мне связываться с двумя районами (Строгино и Выхино-Жулебино), там «плохие» дома («бабульки телевидение вызывали»). «В этих районах все проекты зависли, но мы их будем через суд толкать. Предприниматели — люди непростые. Думаю, в течение месяца все решится. Нужные люди придут из отпуска, в сентябре пройдут выборы и некоторые депутаты перейдут в Мосгордуму. Но если вы все-таки настаиваете на этом районе, то мы возьмемся за него. Вам просто нужно будет набраться терпения. Процесс перевода займет больше времени (до года). И стоить будет дороже — 2 миллиона рублей (обычный проект — 1 млн 700 тысяч рублей)», — объясняет он.

Ежемесячно «Альбион-Проект» переводит в нежилой фонд несколько квартир. Если московские чиновники отказывают им в переоформлении помещения, то они подают повторную заявку. «Вы можете сами заняться процессом перевода, — говорит замгендиректора, — но это займет у вас три-четыре года. А в итоге вы все равно придете к нам и попросите доделать работу за вас. C каждым годом наша услуга дорожает. Еще пару лет назад перевод можно было оформить всего за 500 тысяч рублей». По словам сотрудника «Альбион-Проекта», стоимость услуги повышает множество неофициальных платежей. «Сейчас же нужно вопрос перевода согласовывать с депутатами. А им всегда что-то нужно, и немало. Естественно, мы к ним не просто так приходим», — подытоживает он.