Девелоперы готовы продавать жилье с длительной рассрочкой платежа

Работа девелоперов по новым правилам отразится на цене квадратного метра. Стоимость жилья, возводимого по эскроу-счетам, будет выше цены «остатков», построенных по старой» схеме.

Ирина Гущина

Эксперт рынка недвижимости Новосибирска Ирина Гущина рассказала о последствиях законодательных реформ строительного рынка, причинах роста цен на квартиры в 2019-м и изменениях в поведении потребителей, а также об основных тенденциях 2020 года.

В 2019 году на рынке недвижимости произошло достаточно много изменений как на общероссийском, так и на уровне нашего города. Ключевые из них: закон о переходе застройщиков на эскроу-счета, массовое снижение ипотечных ставок и смещение потребительского спроса во втором полугодии в сторону вторичного жилья. И еще одно значимое событие, произошедшее в риэлтерском сообществе — утверждение на государственном уровне профессионального стандарта для специальности «Специалист по операциям с недвижимостью».Это важный шаг, способствующий упорядочиванию рынка и профессиональному росту сотрудников этой сферы.

Рынок новостроек чутко отреагировал на введение новых правил работы с застройщиками. Несмотря на то, что эти требования коснулись не всех строительных компаний, на первичное жилье был зафиксирован массовый рост цен, который продолжался на протяжении всего периода. В среднем квартиры в новостройках подорожали 13%.

Сейчас почти во всех проектах девелоперы готовы продавать жилье с длительной рассрочкой платежа и не брать за это дополнительные средства. В 2019-м потребители, приобретая квартиру, активно пользовались этим инструментом.

Если говорить о динамике рынка, то во второй половине года, после вступления в силу закона о проектном финансировании наблюдалось следующее: в июне застройщики заключали много технических сделок. В июле было относительное затишье, а в августе после проведения информационной работы с населением на рынок вышел конечный потребитель. Этому также способствовало снижение ипотечных ставок и введение специальных банковских программ, благодаря которым отдельные категории граждан могли получить жилищные займы по льготной ставке, например, военные, семьи с детьми. Таким образом, вырос объем ипотечного кредитования. В 2019-м доля сделок в сегменте новостроек с участием ипотечных средств составила около 60%. Основные банки, которые выдавали кредиты: ВТБ и Сбербанк. По прогнозам в 2020 году увеличится доля выдачи ипотечных займов конечным потребителям у «ДОМ.РФ» и Сбербанка. Это связано с тем, что данные финансовые организации берут на себя проектное финансирование строительства большинства новых объектов. Они же и будут основными игроками на рынке ипотечного кредитования.

В ушедшем году внутри рынка сегмента новостроек Новосибирска произошло перераспределение. Появились новые сильные игроки, которые в месяц в среднем реализовывали от 3 до 5 тыс. кв. м. жилья. Это повлекло за собой движение в рейтингах по объемам продаж и зарегистрированных ДДУ.

Еще один тренд 2019-го года — смещение потребительского спроса в сторону вторичного жилья. Это объясняется тем, что застройщики оперативно среагировали на изменения рынка и подняли стоимость квадратного метра, а физлица, которые устанавливают цены на «вторичку», так быстро сориентироваться не смогли. В результате, когда перед покупателем возникал вопрос, либо приобрести готовое жилье, возможно еще и с ремонтом, либо ждать еще какое-то время. В большинстве случаев выбор был в пользу первого варианта. В результате цены на вторичномрынке ориентировочно выросли на 14%. Но декабрь 2019 года был плодотворным по продажам у застройщиков.

2020-й также обещает быть для рынка весьма насыщенным. Перемены начались с самого начала года. С 1 января проиндексирован федеральный материнский капитал, его размер увеличился на 3%, с 453 026 рублей до 466 617 рублей.

Теперь о ситуации на рынке недвижимости Новосибирска. По данным «ДОМ.РФ», в нашем городе на начало 2020-го запланировано и в активной стадии строительства более 200 многоквартирных домов, примерно 50 из которых возводится с использованием эскроу-счетов. На языке цифр — это более 2 млн 400 кв. метров. Основные районы застройки Заельцовский и Октябрьский.

Работа девелоперов по новым правилам отразится на цене квадратного метра. Стоимость жилья, возводимого по эскроу-счетам, будет выше цены «остатков», построенных по старой" схеме. Кроме того, квартиры, реализованные в рамках эскроу, не очень привлекательны в плане инвестиций. Жилье на стадии котлована будет стоить примерно столько же, как и на более позднем этапе строительства.

В начале 2020-го на рынке ипотечного кредитования появились предложения под 1% годовых. У единичных застройщиков, работающих по эскроу, здесьмного ограничивающих условий, как по объектам, так и объемам. Потребителям при заключении договора с банком ипотечного кредита по льготным условиям, нужно помнить о том, что все расходы несет застройщик, и они, скорее всего, заложены в стоимость квадратного метра.

Основной показатель успешности проекта -востребованность его на рынке. В связи вступлением в силу закона об эскроу-счетах, чтобы предотвратить все возможные риски, у банков появился запрос на комплексную оценку экономического потенциала и инвестиционную привлекательность строящихся объектов, которым планируется выдать проектное финансирование. Анализируется финансовая модель, по которой работает застройщик, проводится подробный срез конкурентной среды, требуется точный расчет прогноза продаж на будущие периоды, также полное описание проекта на соответствие текущим потребительским предпочтениям. Такого уровня аналитическую записку могут предоставить только профессионалы-практики рынка недвижимости, досконально знающими его конъюнктуру и обладающие актуальными статистическими данными. Наша команда, обладая всеми необходимыми инструментами, готова предоставить широкий спектр качественных аналитических услуги сформировать аналитические записки любого уровня сложности!