Кто в доле?

Почему 175 дольщиков ЖК «Московские окна» ищут правду на Болотной площади, или Как сошлись интересы Росимущества, чиновников Минобороны и девелопера, близкого к бывшему вице-мэру Москвы

Долевое строительство давно стало напоминать финансовую пирамиду. Налицо все симптомы: десятки тысяч обманутых граждан, обивающих пороги судов с документами, которые в итоге могут оказаться ничтожными; сотни инвесторов, признающих себя банкротами, и многочисленные чиновники из госорганов, пожимающие плечами в ответ на просьбы людей о помощи. Точное количество обманутых граждан-соинвесторов (дольщиков) неизвестно до сих пор. По данным Минрегионразвития, приблизительное количество «обездоленных» варьируется вокруг цифры 70 тысяч человек; депутат Госдумы Александр Хинштейн, возглавляющий в нижней палате парламента специальную рабочую группу, год назад обозначил цифру 100 тысяч граждан; представители общественной организации «Дольщики России» полагают, что их сегодня не менее 120 тысяч.

В сентябре 2011 года президент Дмитрий Медведев поручил правительству во главе с Владимиром Путиным разработать комплекс мероприятий по окончательному решению до 2012 года проблем граждан, участвующих в долевом строительстве (№ Пр-2618 от 05.09.2011), права которых нарушены. О результатах в положенный срок доложено не было. Спустя год, когда президент и премьер поменялись местами, уже Путин утверждал перечень поручений правительству во главе с Медведевым по вопросам защиты дольщиков, потребовав утвердить единые правила ведения реестров обманутых дольщиков, а также определить список «проблемных» объектов. Результат — аналогичный.

Пока федеральная власть разбиралась, какой объект признать проблемным, а какого дольщика — обманутым, общественная организация «Дольщики России» и КПРФ издали вестник «Дольщики. История всероссийского обмана», в котором сами сформировали список «проблемных» объектов жилой недвижимости. Каждый из этих объектов имеет свою историю, поэтому систематизировать и обобщить тяготы долевого строительства в целом достаточно сложно. Мы решили исследовать один из наиболее запутанных, на наш взгляд, случаев — строительство жилого комплекса «Московские окна», разобраться в ситуации с которым когда-то поручал Дмитрий Медведев. На этом примере можно увидеть, как объект становится проблемным, а дольщики — обманутыми.

Первые упоминания о ЖК «Московские окна» появились в конце 2003 года: тогда об объекте в районе Перово Москвы заговорили чиновники Минобороны, которое обкатывало государственную программу «Земля в обмен на жилье», — она должна была решить «квартирный вопрос» военнослужащих. Руководство Минобороны планировало выделить земельные участки под возведение около тысячи объектов жилой недвижимости, а часть площадей затем безвозмездно передать семьям своих же офицеров.

Наталья Банникова, ныне участник различных митингов, была одной из первых покупателей квартиры в будущем невострое: «Я когда узнала, что в Перове начнется строительство, а гарантом станет Минобороны, сразу поверила в этот проект. А как не поверить? Если есть задача расселить военные семьи, а Минобороны в этом заинтересовано, разве может что-то этому помешать?» Проект решено было реализовывать на земельном участке площадью 4,2 га, где дислоцировалась войсковая часть № 32487 (Новогиреевская, 5).

Сразу сделаем оговорку: формально участок находился в федеральной собственности (Росимущество), а подведомственной Минобороны войсковой части принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования.

На конкурсной основе Минобороны выбрало инвестора: победу одержало ООО «Русская недвижимость и торговля» — малоизвестное в девелоперских кругах предприятие, с которым подконтрольное военному ведомству 243-е Квартирно-эксплуатационное отделение 37 ВА ВГК (СН) заключило инвестиционный контракт.

Согласно контракту, инвестор обязался привлечь более 50 млн долларов для строительства 100 тысяч кв. метров площадей (включая 60 тысяч кв. метров жилой площади — три высотные башни), а также 400 подземных парковочных мест. Раздел собственности после ввода комплекса объектов в эксплуатацию должен был произойти в следующих долях: 30% (16 тысяч кв. метров жилых площадей и 120 машино-мест) — в собственность Росимущества с последующим закреплением в оперативном управлении структуры Минобороны для обеспечения бесквартирных семей, остальное — инвестору и привлеченным им гражданам-соинвесторам.

Но в 2006 году, когда жилой комплекс уже должен был обрести вполне понятные черты, строительство даже не начиналось. В Минобороны поясняли, что у застройщика не хватает ресурсов для начала работы. Потребовалась смена инвестора: «Русская недвижимость и торговля» уступила права и обязанности на объект в пользу ЗАО «Глобинвестстрой» — одной из структур группы компаний NBM Михаила Бабеля, известного столичного девелопера, которого на рынке знали как доброго знакомого тогдашнего всемогущего вице-мэра Москвы Владимира Ресина.

«Когда я планировала приобретать квартиру в «Московских окнах», в прессе Ресин открыто высказывался о проекте как об одном из ключевых для Москвы», — вспоминает Ильсияр Брыкина, одна из обманутых дольщиков.

Михаил Бабель рассказывает, что планировал построить объект совместно с «Главмосстроем», где тогда работал вице-президентом: «Я рассчитывал, что половину обязательств они возьмут на себя. Но компанию поглотили структуры Олега Дерипаски, и от идеи пришлось отказаться». По словам Бабеля, даже после выхода «Главмосстроя» из проекта он готов был потратить 120—150 млн долларов: «Мы уже очистили площадку: переселили войсковую часть, убрали ветхие строения, открыли продажи». Реализацией квартир занимался кэптивный агент NBM (ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость»), поручителем выступал сам инвестор — ЗАО «Глобинвестстрой».

В 2008 году грянул финансовый кризис — часть девелоперов заморозила свои амбициозные и дорогостоящие проекты. Пострадала, по словам Бабеля, и его NBM: «Для новогиреевской застройки я брал кредит в МДМ-банке — 50 млн долларов. Успели получить только девять, после чего кредитор остановил финансирование и потребовал возврата займа».

Но работы в Новогирееве не остановились бы ни на день, если бы не произошли кадровые изменения в Минобороны, полагает Бабель: в 2008 году команда нового министра обороны Анатолия Сердюкова в рамках ведомственной реформы, породившей ныне скандальный холдинг «Оборонсервис», упразднила ряд собственных подразделений. В число расформированных структур попало и 243-е Квартирно-эксплуатационное отделение 37 ВА ВГК (СН), выступавшее заказчиком в инвестиционном контракте с «Глобинвестстроем».

Военные, впрочем, через полтора года нашли нового заказчика — приказом Сердюкова таковым было назначено ФГУ «Замоскворецкая квартирно-эксплуатационная часть МВО» («Замоскворецкая КЭЧ»). Однако выяснилось, что после упразднения первоначального заказчика проект, по сути, дезавуирован, потому как Росимущество стало отказывать в передаче земли новому юрлицу. «Предыдущий заказчик получил эту землю распоряжением Росимущества, а раз теперь нет того заказчика — ничтожно и то распоряжение», — говорит Бабель, рассказывая, что некоторое время его компании пришлось работать на стройплощадке «на птичьих правах».

Когда межведомственное противостояние усилилось (новый заказчик и Росимущество вступили в длительную переписку), понимание тяжелого положения вещей появилось и у граждан-соинвесторов, рассказывает Ильсияр Брыкина: «Мы поняли, что можем остаться без квартир. Начали судиться с инвестором, хотя и понимали: у него просто забрали права на землю. В итоге некоторым удалось зарегистрировать права на объект незавершенного строительства (по сути, пустую поляну)».

По словам Брыкиной, тогда же инициативная группа дольщиков решила объединиться на базе некоммерческого партнерства для защиты своих прав: «Мы зарегистрировали организацию, сегодня в ней состоят 175 человек. А 175 дольщиков — это 175 семей, 35 из которых — молодые семьи, покупавшие квадратные метры в ипотеку, а еще пара десятков — многодетные семьи».

Исчерпав в 2010 году все юридические возможности добиться возобновления строительства, обманутые семьи стали выражать публичный протест, рассказывает Наталья Банникова: «Мы перекрывали Волхонку и Знаменку, стояли на санкционированных митингах на Гоголевском, были даже на митингах военных на Пушкинской площади, где служащие требовали обещанную государством жилплощадь. Уже потом пошли на Болотную площадь. Наши требования были предельно конкретны — дать возможность инвестору продолжить строительство».

Общий объем затрат, понесенных только этой группой активных дольщиков, согласно представленным договорам предварительной купли-продажи квартир, составляет более 1,2 млрд рублей…

В марте 2011 года Сердюков вновь пошел на смену заказчика, назначив очередное подведомственное ФГУ — «Центральное территориальное управление имущественных отношений» (ЦТУИО) Минобороны, которое на тот момент курировал департамент имущественных отношений министерства во главе с Евгенией Васильевой, ныне обвиняемой по трем уголовным делам, связанным с незаконным отчуждением ведомственного имущества. Но ситуация не сдвинулась ни на квадратный метр.

Осенью же 2011 года дольщиков наконец услышали в Кремле, рассказывает один из представителей — Татьяна Вавилкина: «Я была на приеме в администрации президента, где мне сообщили, что по поручению Дмитрия Медведева сформирован неофициальный список проблемных объектов. Мне этот список показали — там был и наш комплекс «Московские окна». Мне сказали, что это большая удача, хотя предупредили: наказывать чиновников не будут — мол, они только будут собирать объективную информацию».

В конце года Главная военная прокуратура провела проверку строительства ЖК «Московские окна»: выяснилось, что руководство заказчика и Минобороны, получая необоснованные отказы, не предпринимало исчерпывающих мер к устранению нарушений в судебном порядке. Надзорное ведомство вынесло представление об устранении нарушений замминистра Григорию Нагинскому, в отношении которого ныне ведется проверка Следственным комитетом на причастность к аферам в министерстве. На том военные прокуроры и завершили свою работу…

В Минобороны настаивали: в том, что стройка остановилась, велика ответственность Росимущества, которое не стало выделять подведомственным министерству структурам землю после смены юрлица. Это подтверждает бывший сотрудник ЦТУИО: «От Росимущества требовалось одно — издать распоряжение о передаче земли новому заказчику. Почему этого распоряжения долго не было — вопрос. Еще больший вопрос — почему не был подписан договор, когда это распоряжение наконец появилось».

Распоряжение, о котором говорит чиновник министерства, действительно появилось (его копия есть в редакции) — случилось это 19 октября 2012 года, в тот же день, когда Владимир Путин утвердил список поручений, связанных с проблемами дольщиков. Распоряжение предоставить земельный участок в безвозмездное срочное пользование ЦТУИО подписал руководитель ТУ Росимущества в Москве Михаил Клинков, который же поручил отделу земельных отношений своего ведомства подготовить проект договора по передаче земельного участка. Однако договор с тех пор так и не был подписан.

Брыкина полагает, что форму договора руководство Росимущества намеренно положило под сукно и «ведет какую-то свою игру». Глава NBM Михаил Бабель это предположение подтверждает и предполагает, что игра может носить криминальный характер: «Распоряжение не претворено в жизнь, потому что все хотят только денег. У меня лично вымогали деньги. Это уже запредельное хамство. Денег не дам!» Руководитель ТУ Росимущества в Москве Михаил Клинков обвинения главы NBM не прокомментировал, в федеральном Росимуществе запрос «Новой газеты» также оставили без ответа.

Бабель уверен: чиновники агентства знают, что структуры NBM несут материальную ответственность перед дольщиками, поскольку имеют с ними договорные отношения и пытаются на этом играть. «Если Росимущество прекратит вымогать деньги и заключит с Минобороны договор, «Глобинвестстрой» вновь получит права на землю, нам откроют кредитную линию в банке, и мы профинансируем стройку», — говорит Бабель.

Некоторые дольщики, впрочем, не собираются дожидаться окончания этой эпопеи — семь граждан-соинвесторов уже подали иски к «Глобинвестстрою» с требованием вернуть деньги по договорам предварительной купли-продажи квартир. По словам сотрудника NBM, «Глобинвестстрой» готов выполнить обязательства перед всеми клиентами, однако отмечает: если судебные иски станут стихийным явлением, компания может обанкротиться. Это подтверждает и сам Бабель: «Тогда никто ничего не получит. Это путь в никуда. Я готов все построить, что обещал. Будут судиться со мной, я буду судиться с заказчиком, а заказчик — с Росимуществом. Так и погрязнем в тяжбах».

Единственный выход, по его словам, наконец, принудить Росимущество к заключению договора с подведомственным Минобороны ФГУ. Ильсияр Брыкина и Наталья Банникова считают, что есть и альтернативный вариант — передать землю Москве: «Это может произойти либо на основании прямого распоряжения Росимущества, либо путем передачи земли от Минобороны Москве в рамках 423-ФЗ («О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов федерального и регионального значения») после того, как Росимущество закрепит землю за военным ведомством».

Второй вариант, судя по всему, наиболее вероятен: согласно протоколу последнего совещания в Комитете правительства Москвы по реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), между заместителем мэра по вопросам имущественно-земельных отношений Сергуниной и директором департамента имущественных отношений Минобороны Куракиным достигнута договоренность о передаче объекта незавершенного строительства в собственность Москвы со всеми обременениями. Правда, в таком случае, вероятнее всего, город постарается сменить инвестора на более дружественного.

Так, председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев в интервью «Интерфаксу» в начале лета заявлял, что проблемы ЖК «Московские окна» связаны исключительно со «слабым инвестором», и настаивал на его замене. Дольщики с опасением ожидают нового поворота событий, рассчитывая на прямое вмешательство президента. В мае этого года, рассказывает Ильсияр Брыкина, они провели очередную акцию «Нас услышал Путин!»: 175 человек бесперебойно звонили президенту во время его прямой линии, но никто так и не смог выйти на связь. По ее словам, в случае если и дальше никто не возьмет ответственность за завершение объекта, все 175 семей вновь выйдут на улицу. «А что нам остается, если не митинговать? Власть сама толкает нас в оппозицию», — заключает Брыкина.

Справка «Новой»

По данным Счетной палаты, по состоянию на осень 2011 года в стадии незавершенного строительства числилось 775 объектов, заказчиком по которым являются структуры Минобороны, на общую сумму 109,6 млрд руб.