Дорогие мои кирпичи

Неожиданно я стала обладательницей целого состояния. Ровно так, «целым состоянием», родители назвали $15 000, вырученные от продажи фамильной недвижимости - бабушкиной трехкомнатной квартиры и дома в городе Коврове, есть такой во Владимирской области. Деньги мне отдали с непременным условием: купить на них квартиру в Москве. Разочаровывать родителей рассказом о том, что именно можно купить в столице на эти деньги, я не стала. Недостающую сумму решила занять у банка. И, вопреки собственным ожиданиям, довольно быстро стала обладательницей пусть и скромной, зато собственной московской «однушки». Причин сомневаться в успехе у меня было несколько. Мне всего 22 года, а значит, у меня много ветра в голове, диплом о высшем образовании получу только через три месяца, столичной прописки нет, да и трудовой стаж, который я могу подтвердить официальными бумажками, невелик. Оказалось, что все это не имеет значения. Главное для банка - это размер зарплаты и то, как она выплачивается. И с тем, и с другим мне повезло - в отличие от абсолютного большинства россиян. По оценке Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, легальные заработки, достаточные для обращения за ипотечным кредитом, есть максимум у 7% наших сограждан. Принятый недавно пакет законов, который должен был сделать жилье общедоступным, ситуацию ничуть не изменил. В лучшем случае, считают эксперты рынка, к 2008–2009 гг. «ипотекоспособным» станет лишь каждый пятый россиянин. Прежде чем идти в конкретный банк, я решила четко уяснить для самой себя, чего я, собственно, хочу. Во-первых, естественно, хотелось, чтобы процент по кредиту был как можно меньше. Разброс ставок, как выяснилось, достаточно велик: от 15 до 19% по рублевым займам и от 10,5 до 15% - по долларовым (для тех, кто получает зарплату «в конверте», ставки на 1–1,5% выше). Моя зарплата привязана к американской валюте, поэтому я решила одолжить именно доллары. Затем мне нужно, чтобы первый взнос - а без него ипотечный кредит получить нельзя - составил как можно меньшую часть от стоимости квартиры. Ведь у меня всего $15 000, а цена более-менее приличной московской «однушки» - $60 000–70 000. И это если не брать новостройки - в них квартиры обычно больше по площади, чем на вторичном рынке, а значит, дороже. К тому же, если бы я приобрела метры в строящемся доме, то кроме выплат по кредиту мне пришлось бы еще долго отдавать по $400 в месяц за съемную квартиру. Разобравшись с собственными запросами, я начала изучать рынок. В «Сосьете Женераль» сказали, что дадут кредит, если я найду поручителя постарше и побогаче, и при этом сумма займа не превысит $40 000. Прибавив родительские $15 000, на эти деньги можно было купить лишь полностью «убитую» квартиру на первом этаже хрущобы с видом на МКАД. В Городском ипотечном банке мне предложили чуть больше - $45 000. Тоже особо не разбежишься. В «Дельта-кредите» до суммы займа дело вообще не дошло - мне посоветовали зайти через два месяца, когда мой официальный трудовой стаж достигнет полутора лет. В Сбербанк я вообще не пошла. На официальном сайте банка я прочитала, что получить кредит смогу, лишь предоставив двух поручителей, готовых ответить перед банком своим имуществом. Впрочем, как мне рассказал гендиректор журнала «PROспорт» Василий Дмитриев, который одолжился у «Сбера» на строящуюся квартиру, выдвигаемое банком требование - сугубая формальность. Но об этом я узнала уже после того, как нашла подходящий мне вариант. Им оказался государственный Внешторгбанк. Здесь мне согласились дать взаймы $52 700, причем всего под 10,75%. Правда, на сайте банка указана еще более привлекательная цифра - 10,5%. Почему кредит обошелся мне немного дороже, я так и не узнала - мне вежливо объяснили, что кредитный комитет банка комментировать свои решения не обязан. Выступить поручителем попросили мою маму. Банк не смутило, что она зарабатывает раз в десять меньше меня и почти не имеет собственности. Оказалось, что обязательства поручителей по существу формальность. Банк столько раз страхуется, что деньги свои он вернет в любом случае. Все 10 лет моя квартира будет у него в залоге, так что если я перестану платить, он меня просто выселит, а квартиру продаст. По законам о доступном жилье банк может выселить неблагонадежного заемщика, даже если тому больше негде жить. Раньше Гражданский кодекс это запрещал. Выходит, новые законы существенно снизили риски банков. Но цены на кредиты при этом почему-то не падают. Банки вообще застрахованы чуть ли не на все случаи жизни. Если с квартирой произойдет какая-нибудь неприятность - сгорит, или у меня объявится несанкционированный наследник - потери вернет страховая компания. А мне уплаченные проценты никто не вернет. Чтобы представить случай, когда будут задействованы еще деньги и имущество поручителя, нужно недюжинное воображение. Получив одобрение банка, я начала искать квартиру. На это мне отвели три месяца. Не уложишься - обращайся за кредитом заново. Найти человека, согласного связаться с «ипотечным» покупателем, не так уж просто. Во-первых, при продаже жилья по ипотечной схеме нужно собрать раза в полтора больше документов, чем обычно: банкиры - народ въедливый. Во-вторых, очень многие продавцы хотят, чтобы в договоре стояла сумма меньше реальной - чтобы сэкономить на налогах. Продавцы квартир должны платить подоходный налог с суммы, превышающей 1 млн руб., если они не владели квартирой более трех лет. До принятия законопроектов о доступном жилье срок составлял пять лет, но снижение срока на два года ровным счетом ничего не изменило - большинство продавцов просто спекулируют недвижимостью. Год назад, когда любые квартиры разлетались в миг, уговорить кого-то связаться с ипотекой было почти невозможно. Сотрудник инвесткомпании «Проспект» Владимир Сысоев в сентябре прошлого года без труда получил одобрение на кредит в Райффайзенбанке, а вот саму квартиру искал почти полгода. После двух сорвавшихся вариантов он нашел подходящий, но когда пришло время подписывать документы, хозяин поднял цену двухкомнатной квартиры до $79 000, хотя в договоре отразили только $72 500. Пришлось доплачивать из своих денег, иначе «срок годности» согласия банка на выдачу кредита истек бы во второй раз. Мне повезло больше, чем Владимиру. Хозяин первой же квартиры, которую мне нашли риэлтеры, согласился усложнить себе жизнь, хотя и поднял цену на $1000 (сначала он просил $67 000). Апартаменты, правда, оказались запущенными, но жить в них все-таки можно. Да и район попался хороший - Коломенское. Прежде чем выдать кредит, банк прислал на квартиру оценщика, затем ее проверяли юристы. На это ушла неделя. После всех ожиданий наступил торжественный момент подписания договора. Мероприятие проходит в банке в присутствии всех участников сделки и длится три часа. Пока мы с продавцом внимательно читаем договор, представитель риэлтерской конторы (ее услуги обошлись мне в 4% от стоимости квартиры) проверяет каждую купюру из моих $15 000. Но вот все бумаги прочитаны, банкноты проверены. Можно закладывать деньги в ячейку. Мне вручают серую пластмассовую коробку, с которой и направляюсь в кассу за кредитом. Получаю обещанные $52 700, кладу их в коробку, туда же риэлтер прибавляет мой первоначальный взнос. Вместе с охранником спускаюсь в подвал. От пола до потолка - множество небольших сейфов-ячеек, и в каждой из них море денег. Чувствуешь себя не то грабителем, не то миллионером. Открываю свою ячейку, перекладываю в нее деньги. Через две недели, как только наш договор пройдет госрегистрацию, в хранилище придет уже бывший хозяин моей квартиры. А я получу ключи. С кочевой жизнью по съемным «флэтам» покончено. Теперь 10 лет подряд нужно будет каждый месяц относить в банк по $720. Задерживать выплат, надеюсь, не буду - каждый день просрочки обойдется в 0,1% от ежемесячного платежа. Если верить статистике, таких счастливцев, как я, становится все больше. По данным Центробанка на начало года, из 18,5 млрд руб., которые российские банки выдали в прошлом году по ипотечным схемам, на первые шесть месяцев пришлось 6,3 млрд, а на последние - уже 12,2 млрд. В масштабах страны это, конечно, очень мало. Стать массовой ипотеке в России мешают две вещи: низкие доходы населения и высокие ставки по кредитам. Большинство банков, говорит кредитный инспектор «Дельта-кредита» Елена Шахиджанова, дает ипотечные деньги с тем расчетом, чтобы в месяц на погашение долга у заемщика уходило не больше 40% доходов. К примеру, по 10-летнему кредиту на сумму $40 000 нужно платить около $500 в месяц - значит, доходы заемщика должны быть не меньше $1250. При кредите в $50 000 выплаты возрастают до $700, а лимит на доходы - до $1750. А между тем, если верить Федеральной службе госстатистики, лишь 2,1% россиян получают $1000 или больше. ЦМАКП, который учитывает не только белые, но и «конвертные» зарплаты, дает более оптимистичные цифры - 5–7%. По мнению эксперта ЦМАКП Игоря Полякова, если реальные доходы населения будут ежегодно увеличиваться на 6% в год, то года через три $1000 и больше в нашей стране станет зарабатывать уже каждый пятый. Со снижением банковских ставок все не так предсказуемо. Для того чтобы дешево отдать, банки должны дешево занять. Нынешнюю российскую ипотеку замдиректора департамента розничного бизнеса Банка Москвы Роман Воробьев называет «частной лавочкой» - «длинные» деньги банки ищут, где придется. Многие рассчитывали, что ситуация изменится с принятием пакета жилищных законов. Законы приняты, но воз и ныне там. Положение, говорит начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка Иван Лебедев, улучшится, когда на рынке появятся ипотечные облигации. Их доходность будет составлять 6–7% годовых в долларах, и тогда банки смогут давать кредиты под 9%. Главными покупателями облигаций, рассчитывают банкиры, станут иностранные инвесторы, ведь в развитых странах ипотечные ставки составляют 4–5%, а доходность облигаций, соответственно, еще меньше. Но когда этот механизм заработает, сказать пока никто не берется. Так что общедоступной ипотека в России станет еще очень нескоро.

Пять «подводных камней» ипотечных кредитов

За само получение ипотечного кредита надо платить. Набор платных дополнительных услуг у каждого банка свой – за рассмотрение заявки, за предоставление кредита, за аренду банковской ячейки и т. д. В среднем получается около $2000. Получить кредит заемщик может, лишь застраховав свою жизнь и здоровье, а также саму квартиру в пользу банка. Страховую компанию подбирает сам банк. По страховке нужно отдавать ежегодно по 1–1,5% от оставшейся невыплаченной части займа, то есть с каждым годом все меньше. Согласившись выдать заем на квартиру, банк отводит на ее поиски строго определенный срок. Самый жесткие условия у Сбербанка, который разрешает выбирать всего две недели. Стандартный срок – три месяца. Просрочки с погашением кредита штрафуются. За каждый день придется отдать от 0,1% до 3% от суммы задержанной выплаты. Вернуть долг банку можно и досрочно. Это выгодно, ведь в таком случае уменьшаются выплаты по процентам. Однако досрочно погасить заем или начать платить больше оговоренных сумм можно только через некоторое время после получения кредита. Этот «мораторий» может длиться от трех месяцев до полутора лет. Размер сверхплановых взносов определяется договором и обычно составляет от $500 за раз.