Цены на квартиры и дома застыли в ожидании падения. Или подъема
Темп ввода жилья в Москве за первое полугодие 2008 года упал на 50%, а стоимость одного квадратного метра достигла исторического максимума — четверть килограмма золота. Ожидания — самые разные: одни ждут падения цен, другие — роста. Что происходит с рынком недвижимости в столице — выяснял The New Times
Вот уже почти месяц, как я не могу продать жилую недвижимость ни в Москве, ни в ближайшем Подмосковье, — посетовал в частной беседе крупный инвестор, занимающийся перепродажей московских квартир и загородных домов. — Рынок как бы замер: никто не покупает, никто не продает». По словам ряда экспертов, с московского рынка недвижимости изымаются уже выставленные на продажу квартиры. Подобная картина складывается не только в премиум-, но и в экономклассе.
Золотые метры
Себестоимость квадратного метра московской квартиры колеблется от $1000 до $2000 в зависимости от качества строительных материалов и инфраструктуры дома. Средняя цена квадратного метра в начале сентября текущего года достигла рекордного значения — $6000. Поэтому неудивительно, что доходность инвестиций в столичную недвижимость только за август 2008 года составила 7% в реальном выражении, а с сентября 2007 года — 25%, такие цифры приводит Центр макроэкономических исследований (ЦМЭИ) компании «БДО Юникон».1
Цена квартиры или загородного дома, как и любого рыночного товара, определяется соотношением спроса и предложения. Хронический дефицит жилых метров, несмотря на всевозможные госпрограммы, сохраняется, и вряд ли в обозримом будущем эта тенденция будет переломлена, считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. «Спрос на московскую недвижимость огромен, но мало кто может себе позволить купить ее по нынешним ценам », — добавляет эксперт.
Будет ли кризис?
Недвижимость в крупных городах является объектом долгосрочных и краткосрочных вложений. Поэтому на ее цену влияет не только отсутствие нужных площадей, но и краткосрочные инвестиции. «С частным покупателем на этом рынке конкурируют спекулянты. И именно данная инвестиционная составляющая оказывает существенное влияние на рост цен», — уточняет директор ЦМЭИ Елена Матросова. Это касается как первичного (новостройки), так и вторичного рынка.
Однако финансовый кризис на Западе и отток капитала из России существенно повлияли на возможности спекулянтов продолжать свою игру на повышение — дешевые деньги закончились, настало время возврата всевозможных кредитов для многих девелоперских компаний. Изменение мировой конъюнктуры породило слухи о стремительном падении цен.
Абсолютное большинство опрошенных The New Times специалистов по московской недвижимости не ожидает того, что «пузырь» лопнет. «То, что мы наблюдаем сегодня, — отсутствие стремительного роста цен. В связи с повышением доллара и снижением евро многие продавцы потеряли ориентир: в какой валюте продавать квартиры. Растерянность продавцов порождает разговоры об отсутствии предложения на рынке», — заявил в интервью The New Times вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
С ним согласен крупный российский инвестор, пожелавший не называть своего имени: «Информация о грядущем кризисе сильно преувеличена. Ее раздувают те, кто хочет войти в рынок на его понижении. Для обычных людей квартиры стали еще менее доступными, но Москва — лидер по количеству миллионеров, поэтому найдутся люди, которые смогут купить квартиры по нынешним ценам». Единственный, кто точно проиграет от изменения ситуации на финансовых рынках, это нерасторопные девелоперы: «Не исключаю, что в ближайшее время ряд застройщиков ждет банкротство, и они будут вынуждены выставить на продажу имеющиеся жилые площади», — прогнозирует Репченко. Поэтому к первому полугодию 2009 года эксперт ожидает корректировки цен вниз в среднем на 20%. Снижение стоимости окажет положительное влияние на ипотеку, на которую приходится более половины операций, совершаемых наличным расчетом.
«В краткосрочной перспективе сохранится активный вывод площадей на рынок, который снизится только через пять–семь лет, — уверен член Совета директоров Mirax Group Максим Темников. — В перспективе 3–4 лет мы не ожидаем снижения стоимости московской недвижимости. Цены на жилье при стабильной политической и экономической ситуации будут постепенно увеличиваться примерно на 10–15% в год».
«Я не вижу признаков спекуляции на московском рынке недвижимости. Просто не хватает товара, — говорит Апрелев. — Цены на жилые метры будут расти, но более спокойными темпами: 2% в рублевом выражении».
Что дальше?
Кризис на Западе подтолкнет российских инвесторов скупать загородную недвижимость, которая сегодня распродается не очень хорошо, считает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Специалист прогнозирует увеличение спроса на загородные дома в ближайшем Подмосковье на 20%. Исторически высокие цены на недвижимость в Москве делают также более привлекательными квартиры и дома в регионах РФ и на Западе.
Кто точно проигрывает от сложившейся ситуации — все время нуждающиеся москвичи и приезжие, которых квартирный вопрос волнует не в связи с колебаниями валют и мировой финансовой нестабильностью, а с желанием иметь собственную крышу над головой. «Ситуация в Москве с жильем можно описать фразой Ленина: «Верхи не хотят, низы не могут», — обеспокоен Олег Репченко. — Те, кто владеет квартирами, не хотят продавать их подешевле, а те, кто хотел бы купить, просто этого не могут. Цены должны пойти вниз».
_______________
1 За последние восемь лет цены на недвижимость в Москве выросли в десять раз в долларовом выражении и в восемь раз — в рублях.
