НЕСУЩИЕ ЭЛЕМЕНТЫ

ОТДЕЛЬНЫЙ РАЗГОВОР

Сегодня государство как институт в жилищной сфере попросту отсутствует. Ходят разговоры, что половина стоимости строительства — «неучтенные расходы», львиная доля которых идет на подарки и подношения, призванные разрешить, ускорить,...

Сегодня государство как институт в жилищной сфере попросту отсутствует. Ходят разговоры, что половина стоимости строительства — «неучтенные расходы», львиная доля которых идет на подарки и подношения, призванные разрешить, ускорить, улучшить, не мешать. При этом более 60% населения страны сегодня реально нуждаются в улучшении жилищных условий. Но позволить себе такую роскошь могут на порядок меньше людей. В такой ситуации любая форма, делающая приобретение жилья доступным для большинства населения, становится актуальной, как никогда.

Вторую сотню лет по всему миру в условиях переходной экономики востребован и эффективно помогает решать жилищный вопрос институт небанковской ипотеки. В Англии это строительные сообщества, берущие свое начало в 1775 году. В Германии, Австрии, а вслед за ними в странах Восточной Европы это Bausparkasse с вековой историей.

В России институт небанковской массовой социальной ипотеки — Гильдия народных кооперативов России, реализующая программу «СТРОИМ ВМЕСТЕ», работает с 2000 года. По этой программе, работающей без копейки бюджетных средств, участникам предоставлено жилья на сумму свыше 7 млрд рублей. За минувшие пять лет к программе присоединились уже более 20 000 семей.

Успехи порой вызывают зависть. Поэтому неудивительно, что в СМИ появились материалы, направленные на дискредитацию народного жилищного движения. О причинах этой кампании, о рынке ипотечного кредитования и о ситуации с жильем в стране мы беседуем с руководителем программы массовой социальной ипотеки «СТРОИМ ВМЕСТЕ» Александром ДВОРЯШИНЫМ и председателем Экспертного совета Гильдии народных кооперативов России Алексеем ШВАЛЕВЫМ.

А.Д.: Вы обращали внимание, что на протяжении минувших пяти лет официальные данные об общей площади жилья в стране остаются неизменными? Все время звучит одна и та же цифра — 2,85 миллиарда квадратных метров. Но ведь новое жилье все-таки строится! В то же время, по статистике, в России ежедневно исчезает одна деревня. Получается принцип тришкиного кафтана: где-то прибавилось, где-то убавилось.

Хотя, если верить все той же статистике, за эти пять лет обеспеченность населения жильем изменилась с 16,1 квадратного метра на человека до 19,5. Это незначительное улучшение объясняется исключительно демографическим провалом. Горько, но факт: при сегодняшних темпах обеспеченность жильем у нас будет, как в Европе (по 40 метров на человека), только если вымрет половина населения страны.

Если же дать реальную, объективную картину того, что сейчас происходит с жильем, можно прийти в ужас. Пятая часть жилищного фонда страны — постройки почти столетней давности. Еще около 40% всего существующего жилья уже отпраздновало свой полувековой юбилей. Половина жилых строений — 10,5 миллиона из 19 — это деревянные дома, причем явно не из финского оцилиндрованного бруса. Представляете? У нас в XXI веке 12 миллионов семей живут с «удобствами» во дворе…

— Но ведь новое жилье строится. В Москве — куда ни посмотри — везде строительные краны, бетономешалки…

А.Д.: Из тех сорока миллионов квадратных метров, которые были построены в прошлом году, дай бог пять — социальное жилье, которое получат люди, действительно нуждающиеся. Остальное обычным людям не по карману, потому что каждый этап строительства сопровождают так называемые неучтенные расходы, которые делают этот бизнес практически убыточным. Говорят, что подарки, подношения и другие подобные расходы составляют около половины стоимости дома. В результате многие застройщики просто не вытягивают проекты. И только в Москве и области сегодня зарегистрировано около ста тысяч семей, оставшихся буквально на улице. В регионах ситуация, увы, мало чем отличается.

— И что делать людям в такой ситуации?

А.Д.: Что люди обычно делают, когда возникает сложная ситуация? Люди сплачиваются. Как раньше было, помните? Нужно жене купить сапоги или шубу — скидывались с зарплаты по десятке.

А нужно купить жилье — скидываются уже в большие кассы взаимопомощи. Это означает и общественный контроль над деньгами, и возможность как некоммерческой организации минимизировать расходы по принципу «нет прибыли — нет налогов». Поэтому стоимость обслуживания сбережений граждан в таких коллективных системах минимальная. То есть каждый член кооператива вносит свой пай. Из этих денег людям по очереди покупают квартиры. А кооперативу пайщики выплачивают только 3% от суммы, которые идут исключительно на обеспечение работы организации.

Проблемы могут возникать только на стыке со строительной индустрией. К примеру, организация инвестировала в интересах своих участников средства в ряд строящихся объектов. А инвесторы по тем или иным причинам не смогли довести это строительство до конца. В итоге ряд семей остались пока без квартир. Что делать?

Понятно, что те дома, в которые инвестированы средства, все равно когда-то достроятся. Но «когда-то» — это поздно! Людям надо жить сегодня, сейчас. Мы обратились к участникам программы «Строим вместе» с предложением создать фонд коллективной безопасности, внеся туда «кто сколько может»: сто долларов — так сто, тысячу — так тысячу. Естественно, на строго возвратной основе и даже с небольшой прибылью, когда продастся достроенное жилье.

Главная задача — помочь пострадавшим людям именно сейчас, когда им особенно сложно психологически, да и материально — тоже. При этом собранных средств пока маловато, чтобы одновременно сразу всем этим семьям купить квартиры. Поэтому мы пригласили тех членов кооператива, которые внесли наибольшие суммы, предложив им определить список семей, которым жилье необходимо приобрести в первую очередь. Остальные квартиры тоже купят, просто чуть позже.

В этом и есть принцип самоорганизации: люди начали проявлять такие человеческие качества, почти забытые в нашей сегодняшней действительности, как милосердие, сострадание, взаимопомощь и взаимовыручка. Они понимают: случись что — в трудной ситуации помогут и им.

— В нашей стране неуплата налогов в последнее время приравнивается чуть ли не к измене Родине. Вы же говорите совершенно открыто о минимизации налоговой составляющей. Каков юридический механизм такой минимизации?

А.Ш.: Дело в том, что все те деньги, которые вносят наши участники, от налогов уже очищены. А извлечением прибыли мы не занимаемся, как это записано в нашем уставе. Именно поэтому, как и все некоммерческие организации, мы платим только Единый социальный налог, а также налог на основные средства: столы-стулья, находящиеся в офисе. Это явно меньшие налоги по сравнению с тем, что надо платить коммерческим структурам.

Мы создали объединение профильных организаций — Гильдию народных кооперативов России, в которую входят более девяноста некоммерческих организаций: специализированных потребительских кооперативов, реализующих программу доступного жилья — программу массовой социальной ипотеки «Строим вместе».

— А много ли у вас последователей, или конкурентов, как хотите?

А.Ш.: Потребительской ипотечной деятельностью в чистом виде в России пока занимаемся только мы. Думаю, потому что все новое требует определенной смелости.

С момента рождения нашей гильдии — а это декабрь 2000 года — созданы и зарегистрированы в Госстандарте РФ Единые стандарты работы для всех кооперативов гильдии. У нас есть центральный аппарат, который занимается вопросами развития системы, а также методической помощи и организационной поддержки наших региональных отделений. Мы контролируем их деятельность, в том числе и с помощью выездных проверок. Для постоянного повышения качества персонала работает учебный центр. А для разрешения конфликтных ситуаций создан третейский суд.

— Интересно, а за рубежом потребительские кооперативы или организации, подобные вашей, тоже предлагают более низкие ставки, чем коммерческие банки?

А.Ш.: Издержки, которые несет гражданин, обратившись в подобное сообщество в любой стране, гораздо ниже, чем при работе с банком. Минимизация издержек для граждан, создание программы по-настоящему доступного жилья для большинства населения — это главная цель подобных объединений.

Поэтому если в Германии или в Австрии банки берут семь, восемь, а то и девять процентов годовых, то в Bausparkasse это три, максимум четыре процента.

Наши три процента — это тот необходимый минимум, который требуется для покрытия издержек и поддержания жизнедеятельности некоммерческой организации. А банк — это коммерческая организация, которая должна приносить прибыль. Плюс все налоги, которые положены коммерческим организациям. Да еще плюс надо заплатить тем, у кого банк сам занял деньги под проценты, чтобы выдать ипотечный кредит заемщику.

— Как вы считаете, коммерческие банки считают вас своими конкурентами на рынке ипотечного кредитования?

А.Д.: Мы на одном поле находимся. Но работаем с разными социальными слоями. Те, кто может взять ипотечный кредит в банке, никогда не пойдут в нашу программу. Она нужна тем, для кого низкопроцентный заем на длительный срок — единственный выход. И прежде чем получить заем под 3% годовых, необходимо своими средствами принести существенную пользу системе, причем в течение нескольких месяцев, а то и лет, в зависимости от желаемого срока рассрочки. Наш участник чаще всего не подходит банку. Поэтому нет смысла в конкурентной борьбе за рынок, тем более что и рынок-то пока еще не создан.

При таком положении вещей разумнее было бы искать ситуацию, при которой выигрывали бы все стороны: банки, граждане, кооперативы, экономика страны, все общество. Такие возможности есть, и мы знаем, как их реализовать. Но за пять лет мы так и не смогли найти банк, который стал бы нашим стратегическим партнером. Ситуация абсурдная. Может, в нас и правда видят конкурентов? Хотя это странно. Ведь все наши банки — это «финансовые копилки», обслуживающие другие виды бизнеса. Ипотекой же они занимаются исключительно потому, что нужно быть «в струе», показать свою продвинутость, а где-то и лояльность.

Для банков заниматься ипотекой, где нет длинных денег, а те, что есть, очень дорогие, не выгодно! Если банк выдаст большое количество ипотечных кредитов, он останется вовсе без денег. Он не сможет эти кредиты рефинансировать. Такова на сегодняшний день наша экономика.

— Как же тогда относиться к тому, что президент назвал программу обеспечения населения доступным жильем, в том числе через ипотеку, одним из национальных проектов?

А.Д.: Подумайте сами: как можно выдать миллион ипотечных кредитов в год, если у нас все активы банковской системы составляют около 35 миллиардов евро? Боюсь, что здесь со стороны президентского окружения имеет место то, что в прежние времена называлось очковтирательством. Люди либо с умыслом, либо по незнанию недостаточно полно информируют президента, подставляя первое лицо государства. Либо имелась в виду небанковская ипотека, которая действительно способна очень существенно продвинуть вперед вопрос обеспечения населения жильем.

По опросу Института экономики города, только 17,7% семей имеют возможность взять ипотечный кредит в банке, причем только половина из них задумываются об ипотеке. Потенциальный спрос на банковские ипотечные кредиты существует со стороны всего 9% населения страны. Допустим, что еще у 9% уже все есть. А остальным 82% россиян банковская ипотека не по зубам.

— То есть, по сути, инвестиции в жилье нашим банкам неинтересны?

А.Д.: Я бы по-другому поставил вопрос. На Западе все без исключения банки, работающие с жильем, — специализированные. Они не могут вкладывать деньги в другие активы, кроме недвижимости. А у нас банк может одновременно выдавать ипотечные кредиты и, скажем, играть на рынке ценных бумаг. При этом ясно, что часть возникающих у него рисков де-факто перекладывается на заемщика, то есть на гражданина.

— И последний вопрос. Как вы относитесь к практически одновременной публикации в целом ряде СМИ одной и той же тенденциозной фотографии, порочащей имя «Строим вместе»? При внимательном прочтении видно, что речь идет совсем о других компаниях, нет ни слова о вас! Но получается, что за счет фото весь негатив выливается именно на ваше движение.

А.Д.: Стали много о нас писать, публикуют фотографии — это значит, что мы заметны, с нами начали считаться. По существу, это публичное признание силы нашего движения, хотя, возможно, это была спланированная, циничная провокация. Полагаю, нужно эту грязь попросту игнорировать. Мы относимся к этому как к бесплатной рекламе. Ведь если «на каждом заборе» (все равно, в каком контексте) написана фамилия, скажем, Иванов, то, согласитесь, Иванову можно смело идти на выборы! В конце концов, важно ведь только количество упоминаний в прессе.

Несмотря на то что с конца 90-х годов государство делало в основном ставку на банковскую ипотеку, развивается она и сегодня крайне медленно. Почему? Условия для ипотеки в России пока не созрели. Это — как если бы грудного младенца кормить пиццей. Надо ж понимать, что не подходит она для младенца, какой бы аппетитной ни была для взрослых! Вот вырастет человечек, сформируется его организм — тогда пожалуйста! Так же и с банковской ипотекой. И только в сказке подснежники могут расцвести посреди студеного января.