Этаж, еще этаж...

Какой высоты будет небоскреб, не знают не только окрестные жители и городские власти, но иногда и сами застройщики

Жилой комплекс на Хорошевском шоссе (больше известный как Дом на Беговой) видно издалека. И вид этот, надо сказать, впечатляет: 40 с лишним этажей и более 500 тысяч квадратных метров. Горожане называют это сооружение китайской стеной....

Жилой комплекс на Хорошевском шоссе (больше известный как Дом на Беговой) видно издалека. И вид этот, надо сказать, впечатляет: 40 с лишним этажей и более 500 тысяч квадратных метров. Горожане называют это сооружение китайской стеной. Действительно, когда подъезжаешь со стороны центра, создается ощущение, что здание буквально нависает над окрестной «мелочью», отделяя Хорошевский район от остального города. Для рядового москвича строение это — очередная шкатулка с секретами. Не успев разобраться с одним, натыкаешься на другой.

Стартовала грандиозная стройка в 2003 году. Правда, жителей 11-го квартала Хорошевского района (а именно здесь развернулось строительство) в суть грядущих перемен не посвятили. Тем не менее через полгода после начала стройки собрание с участием граждан все-таки состоялось, а представителям заказчика-застройщика в лице компании «ДОН-Строй» был задан давно назревший вопрос: где, собственно говоря, согласованный проект? Покажите. Показывать, увы, было нечего.

Осознав всю тяжесть ситуации, комиссия по строительству и землеотводу при МО «Хорошевское» направила в адрес Генеральной прокуратуры письмо с просьбой проверить законность стройки. Из Генеральной прокуратуры письмо переслали в Московскую, а оттуда — в Савеловскую межрайонную. И вот здесь возникла правовая коллизия. Суть ее в том, что у обозначенной инстанции в данном деле присутствовал имущественный интерес. Ей в строящемся здании предназначалось некоторое количество квадратных метров. Поэтому или в силу каких-то иных обстоятельств, но внятного ответа от прокуратуры района не последовало. И буквально в воздухе повисло утверждение столичной прокуратуры о том, что «постановление правительства Москвы не может являться первоочередным основанием для осуществления градостроительной деятельности». А для того чтобы запустить стройку, требуется провести государственную экологическую экспертизу градостроительной документации (ст. 12 Федерального закона «Об экологической экспертизе») и утвердить в установленном порядке проектную документацию конкретного объекта (ст. 61 Градостроительного кодекса РФ). Так как в Москве до сих пор не приняты правила землепользования, существует единственный документ, определяющий назначение здания, его расположение, высотность и плотность застройки. Документом этим и является проект планировки и застройки территории. Вместо него НИиПИ Генплана Москвы разрабатывает проектные предложения по размещению нового жилищного строительства и реконструкции 11-го квартала. Здесь важно понять разницу между двумя документами. Проект проходит через публичные слушания и лишь затем утверждается московским правительством. А предложения, они и есть предложения.

Весьма интересен в этой связи комментарий самого «ДОН-Строя», озвученный пресс-службой компании: «Разрешение на строительство объекта было получено в 2004 году и полностью соответствует действующему градостроительному законодательству города Москвы. Строительство осуществляется на основании постановления правительства Москвы от 2 мая 2006 года № 295-ПП». В этой исчерпывающей на первый взгляд информации смущают цифры. Стройка началась в 2003-м, а разрешение получено лишь год спустя. В попытке узнать, что же все-таки происходит по соседству, наиболее активные жители района, объединившиеся в инициативную группу, заказали в ГУП «Информационно-технологический центр Москомархитектуры» кадастровую справку. Из полученного документа следовало, что проекта планировки разработано не было, хотя стройка к тому моменту шла уже четвертый год. Основанием же для строительства приняты проектные предложения: общая площадь комплекса — 169 515 квадратных метров, этажность — 2-4-7-30. Но окончательными эти цифры не стали. Этажность постоянно увеличивалась, следовательно, росла и площадь строения.

А теперь — ключевое пояснение. По постановлению правительства Москвы на Хорошевском шоссе должны были построить жилой дом из трех блоков, более половины квартир в котором предназначалось муниципалам. Однако по ходу дела дом превратился в уникальный, многофункциональный высотный комплекс. Когда и почему муниципальное жилье трансформировалось в коммерческое, а блок «В» и вовсе стал административно-офисным, для рядовых горожан — большой секрет. Впрочем, все происходящее было вполне в духе стройки, которая за время своего существования трижды признавалась самовольной, что и отражено в трех официальных документах. В одном из них, например, говорилось, что «работы по блоку «А» ведутся по новому проекту, не прошедшему согласования Москомархитектуры и не получившему положительного заключения Мосгорэкспертизы». В другом — протоколе заседания рабочей группы городской комиссии по пресечению самовольного строительства — и вовсе признавалось, что стройка осуществлена с нарушением градостроительных норм и правил. В связи с этим работы на объекте необходимо приостановить. Подпись: «Утверждаю» на документе поставил первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин. Но, по свидетельству жильцов и по многочисленным фотографиям, процесс не остановился, о чем, кстати, столичного градоначальника информировали неоднократно.

Признание стройки самовольной никоим образом не влияло на ее интенсивность. В конце концов, она не единственная такая. Например, в Южном округе застройщиком ООО «Элвет» были увеличены площадь и этажность здания на улице Трофимова. Городская комиссия по пресечению самовольного строительства рассмотрела этот факт. В результате — демонтаж. Другого застройщика — ООО «Хант-Холдинг» — Арбитражный суд обязал снести два самовольно надстроенных этажа дома на Нагатинской. Здание на Карамышевской набережной уже в СЗАО заставили демонтировать компанию «МаксСтрой». На Малой Никитской снос самовольно надстроенных этажей и вовсе производила префектура Центрального округа, так как застройщик в отведенный срок этого не сделал. Место и время действия разные, история — одна. Только в 2009 году в Москве было снесено около 110 самовольных построек, а в отношении еще 282 велись судебные разбирательства.

Но, оказывается, понятие «задним числом» — страшная сила. «Сначала было 20 этажей, потом 34, дальше 39. Разрешительная документация по всем этим изменениям выходила позже, — рассказал «Новой» Владимир Мосунов, начальник отдела по надзору за строительством высотных и большепролетных зданий и сооружений Мосгостройнадзора. — Мы «ДОН-Строй» штрафовали, они в течение 3—4 месяцев ситуацию исправляли. Мониторинг состояния бетонных конструкций прерывался — снова штрафовали. Более тысячи проверок состоялось».

Строго говоря, секрет с количеством этажей в финале не для всех был секретом. Достаточно послушать главного инженера Мосгоргеотреста Станислава Майорова: «Здесь потенциально опасный район с очень сложными условиями. Так называемые карстово-суффозионные зоны. Возможно протекание воды вглубь и образование воронок. Проектировщики об этом знали. Требовался мощный, до двух метров шириной, фундамент. Железобетонная плита на сваях не позволяет образовываться трещинам.

Изыскания проводились с расчетом на высотное строительство. Их вела известная геологическая организация, имеющая лицензию. Однако необходимо и после сдачи объекта установить датчики и вести постоянный мониторинг».

На первый взгляд и не придерешься, а на второй — складывается ощущение, что компания «ДОН-Строй» сама до конца не знала, что же получится. «Новая» располагает документами, из которых следует, что этажность по некоторым блокам менялась, как погода весенним днем. Скромно начав с 11 этажей, на финише строители перевалили за 40. Между тем порядок установления предельных параметров разрешенного строительства закреплен в 38-й статье Градостроительного кодекса РФ. О свободе импровизации в ней нет ни слова. Обращался ли застройщик в правительство Москвы, пытался ли обосновать повышение этажности — этот вопрос, как и некоторые другие, касающиеся данной стройки, в официальном письме направлен в адрес столичной мэрии. Ответа редакция не получила. Во всяком случае, пока.

Объект, надо отметить, рос не только вверх, но и вширь. Так, у жилого блока «Б» появился пристрой для размещения Управления федеральной налоговой службы России по Москве и области. Дальше — больше. Постановлением московского правительства предусматривается выделение компании «ДОН-Строй» (цитирую) «бюджетной субсидии на возмещение понесенных затрат на отделку нежилых помещений, предназначенных для УФНС в сумме 1 017 521 500 рублей». Очень хотелось бы понять, как такое возможно? Ведь бюджетные инвестиции в строительство федеральных объектов свыше 600 млн рублей допустимы только с разрешения Правительства РФ. Распространяется ли это на бюджет Москвы? Ответ на данный вопрос мы надеялись услышать от ее правительства.

Между тем удалось выяснить, что все строительство в Северном округе должно вестись на основании генерального плана его развития. Представители инициативной группы жителей района утверждают: «По нашему 11-му кварталу предусмотрено в основном строительство 11—17 этажей. На отдельных участках застройка может быть и выше. А вот конкретные цифры и детали должны содержаться в проекте планировки квартала, которого мы так и не видели». Чем выше становился комплекс, тем больше он вступал в противоречие с окружающей действительностью. По мнению префекта САО Олега Митволя, он явно не вписывается в архитектурный облик района: «К сожалению, когда я пришел на эту должность, здание уже стояло, и соответствующее разрешение имелось. Каким образом все было согласовано? Это вопрос, наверное, к прокуратуре и Мосгорстройнадзору. Во всяком случае, я не понимаю, как могли дать разрешение на такую этажность. В Хорошевском районе даже нет своего пожарного депо. Об этом, когда планировали такую этажность, видимо, не думали».

Действительно, ближайшая пожарная часть № 27 находится на улице Скаковой в районе Белорусского вокзала, высотной лестницы здесь нет. По новым техническим регламентам пожарные должны находиться в 10-минутной доступности от объекта. На вопрос, реально ли за это время добраться от Скаковой до Хорошевского, один из руководителей Управления Госпожнадзора по САО ответил: «Конечно, нет». Да и высотную лестницу, по мнению нашего собеседника, желательно иметь поближе. И московское правительство высказалось ясно: если здание свыше 100 метров, до пожарного депо должно быть не более километра. Если это невозможно, необходимо проектировать депо в составе самого высотного комплекса.

Вопреки стараниям борцов за соблюдение законности многоэтажный гигант был построен. Но одного здания мало. В московском правительстве издали нужное постановление (№ 1145-ПП от 16.12.08): в трехмесячный срок Москомархитектуре необходимо разработать проект планировки 11-го микрорайона по Хорошевскому шоссе, предусматривающий снос ряда жилых домов, строительство на их месте общеобразовательной школы, детского сада, а на соседней улице, в рамках нормативного обеспечения гаражами, автостоянки на 2150 мест. Все вроде логично, но… «По нормативным актам, — утверждают противники стройки, — автостоянка должна располагаться в пределах отведенного для строительства участка. А у нас, для того чтобы обеспечить коммерческое жилье инфраструктурой, собираются снести полквартала с действующей школой в том числе». Короче, свобода одних заканчивается ровно там, где начинается свобода других. Тем временем жители нескольких намеченных под снос домов пошли в суд.

Между тем три отведенных Москомархитектуре месяца (см. выше) давно минули, 2010-й на дворе, но ни школы, ни сада, ни стоянки в 11-м микрорайоне нет. Да и проекта нет. Комментарий пресс-службы «ДОН-Строя» на этот счет укладывается в два предложения: «В настоящее время проект планировки 11-го микрорайона городом не согласован. После корректировки проекта по нему в установленном порядке будут проведены публичные слушания с жителями района». Эти слушания, кстати, идут уже седьмой год. И чем дальше в строительные леса, тем больше вопросов. «Где будут учиться дети и в какой сад ходить дошкольники, когда сюда заедут почти 2 тысячи человек? У нас и так огромная очередь, — говорит Олег Митволь. — Еженедельно наши специалисты выезжают на этот объект. До сих пор не подключено электричество по постоянной схеме. А ведь уже более тысячи квартир продано, и еще 518 предназначено для переселения из пятиэтажек. Идет серьезное разбирательство между ВТБ-банком, который финансировал стройку, и застройщиком. Если в ближайшее время от «ДОН-Строя» не получим график окончания строительства, будем обращаться в правительство Москвы и в суд по вопросу расторжения инвестиционного контракта. Давно бы уже сделали это, но речь идет о судьбе тех, кто приобрел здесь квартиры, ведь им в этом случае придется восстанавливать свои права через суд».

Изначально блок «Б» планировалось сдать в конце 2007-го, затем во 2-м квартале 2009-го, позже нарисовался январь 2010-го… У застройщика своя версия задержки: «Проблемы с вводом объекта связаны в первую очередь с невыполнением городом своих обязательств по тепло- и электроснабжению объекта, что, в свою очередь, не позволяет завершить строительство в ранее установленный срок, — говорят в пресс-службе компании. — В настоящее время в правительстве Москвы рассматривается вопрос о продлении срока строительства». Только ведь самая главная проблема не в том, когда объект введут в строй. Главное — в каком виде и с какими последствиями.

Попытаемся спрогнозировать финал этой истории. Допустим, дом рано или поздно сдадут, школу с детским садом построят, а автостоянкой процесс закольцуют. Теперь представьте, что каждое утро отсюда будет выезжать хотя бы треть от тех двух с лишним тысяч машин, которые по данному адресу пропишутся. Сказать, что возникнет стабильная пробка, — значит не сказать ничего. Улица Беговая в часы пик, по данным «Яндекса», и без того регулярно попадает в десятку самых загруженных трасс города. А согласно экологической карте, Хорошевский район по концентрации вредных веществ слишком часто оказывается в неблагополучной зоне. Между тем, если предполагаемый поток может превысить пропускную способность улично-дорожной сети, необходимо или уменьшить площадь строящегося здания, или реконструировать дорогу. Именно это, только официальным языком, записано в одном из постановлений правительства Москвы, касающемся как раз высотного строительства. Пока ни уменьшения, ни реконструкции не наблюдается. А транспортный коллапс может стать реальностью.

Обращения горожан, ответы официальных органов, копии постановлений, запросы — всех этих бумаг за время строительства на Хорошевском набралось на несколько десятков папок. «Свое отношение к стройке сегодня мы бы выразили достаточно жестко: это должностное преступление, которое привело к преступлению градостроительному, — говорит представитель инициативной группы жителей 11-го квартала. — В федеральном законе предусмотрено, что в случае экологической опасности для проживания в течение 20 лет можно подавать иски в суд. Мы тянуть не будем. Что примечательно, Москва единственный город России, которому в порядке эксперимента правительством предоставлено право самостоятельно проводить экспертизу и стройнадзор по уникальным высотным зданиям (комплекс на Хорошевском — из их числа). Мы подготовили письмо президенту России о допущенных нарушениях с предложением лишить столицу этого права».