Теперь под вопросом судьба всего рынка краткосрочного найма жилья

В Госдуме готовится к принятию во втором и третьем чтении законопроект о запрете хостелов в жилых помещениях. Депутаты и некоторые эксперты заявляют о том, что это всего лишь необходимое регулирование — гостиничный бизнес не может вестись в рамках Жилищного кодекса и нарушать тем самым права граждан. Законопроект поддерживают часть жильцов, живущих по соседству с хостелами и уставших от постоянных визитов постояльцев. Владельцы хостелов в свою очередь приготовились к борьбе за свои права — 9 июня в Москве и Петербурге должны состояться их митинги. Хостельеры говорят об отрицательном экономическом эффекте инициативы Хованской, о необходимости доступа граждан к очагам культуры и даже о том, что без хостелов Москва не справится с наплывом туристов к чемпионату миру по футболу в 2018 году. Формулировки законопроекта о запрете хостелов заставляют волноваться всех, кто сдает жилье на короткие сроки — например, через популярный в мире сервис Airbnb или в просто в частных домах, как это делают в Крыму. В любом случае принятие законопроекта уничтожит заметную часть гостиничного рынка, снизит конкуренцию и приведет к росту цен. В итоге пострадает социальная мобильность — небогатые граждане России, в первую очередь молодежь, будут иметь еще меньше возможности ездить по стране.

В доме номер 4 по улице Большие Каменщики располагается хостел. Домофон для жильцов и постояльцев общий, за входом следит консьерж. Я коротко объясняю, куда направляюсь, и прохожу к лифтам. Сама гостиница на третьем этаже, справа от нее — дверь в жилую квартиру. В хостеле несколько комнат для гостей, просторно и чисто. Владелец — Евгений Насонов, член правления общественной организации «Лиги хостелов» и гендиректор сети хостелов «Клевер», показав все опции размещения в «Квартире №7», приглашает меня на кухню, где один из гостей пьет чай.

— Мне нравится здесь, дешево для Москвы и уютно, — Женя, постоялец хостела, приехал в город на несколько дней. — О запрете хостелов я не слышал, но не обрадовался бы такой новости.

— Вы вовремя пришли, сегодня как раз собрание жильцов подъезда. На повестке дня «вопрос о будущем хостела», не хочешь послушать? Многие жильцы совсем не против хостела, тут и иностранцы останавливаются, — делится Евгений.

«Хостел платит за консьержа в восемь раз больше, чем жители»

Возможно, многие действительно не против, но у хостела есть горячие противники. Соседи периодически пишут жалобы на «Квартиру № 7»:

— Иногда наверху шумят — моя квартира под хостелом. Правда мне это не особенно мешает. Но если соседи недовольны, то я их, конечно, поддерживаю. — говорит Виктория.

Собрание шумно обсуждает проблемы подъезда. Протокол собрания не ведется, за гулом голосов председателя едва слышно. Наконец, воспользовавшись внезапной тишиной, он переходит к «вопросу о хостеле», но его голос сразу заглушают возмущенные голоса жильцов:

— Нам не нужен хостел! Мы против!

— Хостел платит за консьержа в восемь раз больше, чем жители, — берет слово Насонов, — тем самым покрывая недостачу квартир, которые не платят за обслуживание. И мы готовы платить больше. Когда гости первый раз приходят, мы их встречаем, выдаем карточки. Входя в подъезд в следующий раз, они их показывают. Нас проверяли, никаких нарушений в нашей деятельности не нашли. У консьержа вопросов по безопасности нет. Акт проверки полиции в наличии. Все паспорта гостей у нас есть. Мы можем даже поставить отдельный домофон и камеру, но зачем тогда будем платить за консьержа?

Два месяца назад подъезд собрал подписи против хостела Насонова и передал их в местные органы власти. По словам соседей, в районной газете уже вышла статья о закрытии «Квартиры № 7», но она все еще открыта и доступна постояльцам.

— Я из соседней квартиры, это невыносимо! — жалуется Людмила, жительница третьего этажа. — Проходной двор, тут метро рядом — а вдруг случится теракт? Что приезжие вносят в квартиру — неизвестно. Раньше были другие хозяева хостела, и существовал жесткий контроль, приезжали иностранцы, публика была другая.

— Ваши гости заходят в подъезд, а с ними чужие люди, — это факт. Неважно, на каком этаже кто живет, — претензии есть у всех, — говорит Алексей, один из жильцов, настроенный категорически против хостела, — Постояльцы возвращаются после полуночи. Меня не устраивают неизвестные люди, и их вещи, в которых они могут пронести взрывчатку, наркотики и прочее — никто этого не проверит. Хостела в жилом доме быть не должно — это вопрос безопасности.

— Мы взаимодействуем с участковым: розыск преступника или усиление — нам сразу сообщают, — возражает Насонов.

— Вам нужно призвать к порядку постояльцев. Между прочим, хостел, который работал тут до вас, сдавал списки гостей вахтеру.

— Мы не можем делать этого по закону о персональных данных, — поясняет Евгений.

После часовых переговоров, хостельеру удается предварительно договориться с жильцами. Сумма на общедомовые расходы, выплачиваемая хостелом, повысится на 35%, станет дороже проживание сроком «на день», чтобы уменьшить число случайных людей, «Квартира № 7» купит лампу для проверки паспортов, будет передавать список гостей консьержу, который по номерам выданных карточек сможет установить личность каждого вошедшего гостя. Кроме того, администратор обязуется встречать у дверей домофона въезжающих постояльцев. Виктории, над квартирой которой расположен хостел, Евгений оставляет свой номер и просит звонить, если снова будет шумно. Но несколько жильцов ушли с собрания, пообещав Евгению, что жалобы не прекратятся.

Спекуляции на очагах культуры

Закон о запрете гостиниц и хостелов в жилых домах Госдума уже приняла в первом чтении. Группа депутатов во главе с председателем комитета Госдумы по ЖКХ Галиной Хованской внесла законопроект еще в сентябре 2015 г. Как пояснили депутаты в записке к документу, малые средства размещения (гостиницы с числом постояльцев не более 120 человек) должны быть переведены в статус нежилых, при оснащении «указанного помещения оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией». Если данные условия соблюдены, оказание гостиничных услуг будет возможно.

Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города», выступает в поддержку законопроекта. Он разграничивает понятия гостиничного бизнеса и сдачи жилья внаем, которая разрешена Жилищным кодексом:

— Хостелы не жилье, а «место размещения», предоставляемое на короткий срок, как в гостинице. Если хостел размещен в квартире, то в подъезде постоянно появляются незнакомые люди, что вызывает неудобства и риски для постоянных пользователей жильем. Законодательство, в первую очередь, защищает жилищные права, конституционные. Человек имеет право жить нормально, не прилагая для этого дополнительных усилий: интересы постоянно проживающих выше интересов туристов или хостельеров. Согласно поправкам Хованской, хостелы могут быть открыты лишь в нежилых помещениях, как это делается в отношении магазинов и мастерских. ЖК РФ устанавливает требования к нежилым помещениям в многоквартирных домах: они не должны располагаться над жилыми, нельзя входить в нежилое помещение через подъезд — эту дверь надо замуровать и сделать вход с улицы, не со двора и не с торца. Другой важный аспект: в жилое помещение нельзя войти вопреки воле проживающих (исключения устанавливаются федеральными законами), а в хостел необходим доступ для проверяющих органов.

Гордеев считает, что рынок хостелов нуждается в регулировании, несмотря на возможное закрытие конкретных бизнесов, которые окажутся не в состоянии выполнить требование законопроекта:

— Гостиничные услуги не регулируются жилищным законодательством. Если вы используете квартиру для гостиничных услуг — переводите ее в статус нежилого помещения. Здесь уже нет места жилищным отношениям — это бизнес. Некоторые хостельеры злоупотребляют тем, что ранее запрет не был прямо прописан. Теперь появится слово «запрещается». Но важно понимать, что до этого запрета все равно было нельзя осуществлять такой бизнес в квартирах, они предназначены для других видов проживания. На мой взгляд, среди хостельеров есть две фракции. Одни выполнили требования жилищного законодательства: располагаются на первых этажах, перевели помещение в статус нежилого, обустроили отдельный вход и так далее. А есть те, кто делают вид, что сдают внаем, не платят налогов, не регистрируют постояльцев. И к тому же поднимают волну возмущения через Минкульт, спекулируют на том, что люди должны иметь доступ к очагам культуры.

Airbnb и домики в Крыму

Эльвира Дейнека, руководитель юридического отдела Агентства недвижимости «Триумфальная арка», уверена, что под запрет попадает весь спектр гостиничных услуг, в каком виде он бы ни оказывался:

— Законопроект прямо ограничивает использование жилого помещения. Оно предназначается только для проживания жильцов, но не для размещения туристов и организации гостиничного бизнеса. То, что мы называем хостелами, квартирами посуточно, сервисами, как, например, Airbnb, — все это является «иными средствами размещения», упомянутыми в поправках, поэтому они тоже попадают под запрет. Их отождествляют с гостиницами, а это предпринимательская деятельность, не регулируемая Жилищным кодексом.

Ситуацию с частными домами, сдающимися в аренду, например, в Крыму Эльвира Дейнека считает неоднозначной. Формально человек может сдать жилое помещение в наем, но не имеет права организовать там бизнес:

— Предметом найма может быть конкретное изолированное жилое помещение, где проживает наниматель, а хостел, вероятно, предполагает нахождение нескольких посторонних лиц в одном помещении, где сдается не вся квартира или комната, а койко-место. Вопрос в том, как в конкретной ситуации, контролирующие органы будут решать, имеет ли место договор найма жилого помещения или это хостел со всеми вытекающими последствиями.

Проблема размещения аналога гостиниц в жилом фонде актуальна и для других стран. По всему миру широко распространен сервис Airbnb. Принципы его работы напоминают хостелы: хозяева домов, квартир, комнат имеют возможность предложить через данный сервер свое жилье на короткий срок. Местные власти пытаются регулировать этот рынок — во многих городах владельцы жилья, сдающие его через интернет, обязаны платить специальный «отельный» налог. В Амстердаме был, напротив, принят закон, лояльный Airbnb: он позволяет сдавать жилье максимальным сроком на два месяца и не более чем четырем гостям одновременно. Легализация краткосрочной сдачи жилья внаем была проведена также во Франции и Великобритании. Страны и города, легализовавшие новые сервисы аренды жилья, извлекают пользу из дополнительного притока туристов.

Эксперт немецкой консалтинговой компании TREUGAST Мориц Дитль считает, что крупные гостиницы Германии видят серьезных конкурентов в онлайн-платформах, сдающих жилье посуточно:

— В 2015 году в Гамбурге предложение достигло более 2 млн спальных мест, а в Берлине более 6 млн. Все начиналось с частных комнат или квартир, теперь платформа активно сотрудничает с агентами недвижимости и с хостелами в том числе. Чтобы понимать масштаб, только у AirBnb более 50 тысяч предложений в жилых квартирах в 166 странах, но есть и другие онлайн-сервисы. Тенденция в том, что размываются границы между использованием жилья для проживания, сдачи внаем и гостиничных услуг. Никто изначально не предполагал, что на AirBnb появятся квартиры, которые будут как гостиничные номера, доступны туристам круглый год. Теперь в Германии возникают проблемы на рынке недвижимости, а также неправомерного использования жилого помещения, отсутствие обязательной регистрации въезжающих, уплаты налогов, пожарной безопасности, страховке, сертификации подобных гостиничных объектов — все эти вопросы остаются открытыми».

«Запрет ничего не изменит»

Позиции «за» и «против» законопроекта почти полярные. Смягчить противоречия и найти компромисс пытается «Лига хостелов», члены которой являются владельцами малых средств размещения. Евгений Насонов формулирует свои аргументы:

— Проблема даже не в закрытии тысяч хостелов, а в исчезновении огромного пласта туристической экономики. В 2014 году Москву посетило 16 млн человек и 10 млн из них остановились в малых средствах размещения. В Крыму 14 тысяч только квартиросдатчиков, в Краснодарском крае их 20 тысяч. Тысячи предложений на Суточно.ру, Booking.com, Airbnb по всей России станут незаконными. И, скорее всего, будут работать в серую. То есть вместо того, чтобы стимулировать хозяев хостелов подавать отчетность, проходить классификацию, предоставлять миграционные уведомления, депутаты все делают наоборот. Хостельер может поставить вторую железную дверь, отдельный домофон, заплатить участковому и просто никого в квартиру не пускать. А договоры заключать на 180 дней с правом досрочного расторжения. Люди привыкли использовать квартиры для временного проживания и данный запрет ничего не изменит.

Насонов считает, что с жильцами надо искать общий язык, но недовольные останутся всегда:

— Любой бизнес генерирует жалобы: на круглосуточные магазины и аптеки, даже на «Новую газету» жалуются. Но это не значит, что все надо запретить? Надо выяснить, на какой процент явления жалуются, и каково соотношение жалоб к общественной пользе. Наше исследование на Арбате показывает следующее: на 80% адресов нет ни одной жалобы. Сама Елена Андреева, глава Управления Роспотребнадзора по г. Москве, говорит о 360 жалобах, при этом в официальном ответе Управления говорится о 100 адресах. Отмечу, что для краткосрочного проживания в Москве используется не менее 15 тыс. квартир — соотношение меньше статистической погрешности.

При этом, согласно статье 23.2 закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» хостелы в нежилых помещениях в принципе запрещены. А нас хотят обязать перевести квартиры в статус нежилых. Более того, решением Верховного суда РФ от 16 марта текущего года было установлено, что хостелы могут располагаться в многоквартирных домах и иметь общий подъезд с соседями — действующее законодательство этого не запрещает.

Нужно внести ряд поправок, в частности, установить, что использование квартир и индивидуальных жилых домов для краткосрочного проживания (то есть — в качестве малых средств размещения) возможно только при условии соблюдения отдельных требований, например, установки приборов учета, перераспределения общедомовых расходов на количество проживающих, а не на площадь квартиры. Установить обязательное уведомление проживающих в прилегающих к хостелу квартирах, предоставить соседям право наложить вето на открытие хостела. Около 20% рынка сейчас работают в белую, 60-70% в серой зоне, остальное — притоны, с которыми должна работать не депутаты, а полиция. Там все останется как есть, а легальная часть хостелов как раз будет закрыта.

Хованская против «туризма на нарах»

Автор инициативы, депутат Галина Хованская, представляющая в Думе «Справедливую Россию», решила взяться за законопроект, когда жильцы стали активно выступать против хостелов.

КОММЕНТАРИЙ ИНИЦИАТОРА ЗАКОНА
— Каждую неделю я получаю по пять-шесть жалоб от жильцов, особенно много из Санкт-Петербурга, но также из Москвы. Но все-таки хочу отметить, законопроект очень мягкий: мы запрещаем то, что и так уже запрещено, и позволяем отдельным хостелам, при соблюдении условий перевода в статус нежилого помещения и наличия отдельного входа, остаться в многоквартирных домах.

По словам Галины Хованской, хостельеры через Минкультуры пытались поменять 288 статью ГК РФ, которая запрещает занятие предпринимательской деятельностью без перевода помещения из жилого в нежилое:

— Ответом стало подробное заключение президентского Совета по кодификации, суть которого в следующем: не делайте проходной двор из жилого дома. Потом хостельеры придумали свой стандарт, который не будет зарегистрирован в Минюсте, так как нарушает 4 статьи ЖК РФ и гражданский кодекс, а также законодательство о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Например, круглосуточный режим работы хостела категорически запрещен законом. Представьте постоянный стук лифта, звонки домофона в любое время дня и ночи, общий вход — режим жилого дома не совместим с гостиничным бизнесом.

Не секрет, что в хостелах размещается по 30-50 человек в одной квартире. А у самих хостельеров, как правило, есть другое жилье. Кроме того, рыночная стоимость квартир в таких домах снижается, когда в том же подъезде расположен хостел. Хостельеры по сути, незаконно пользуются дотациями из бюджета, потому что платят за коммунальные услуги, как граждане. Стоимость услуг начисляется по счетчикам, но согласно тарифам, установленным для жильцов. Некоторым хостельерам даже удается оформить себе льготы, как физическим лицам.

Да, в нежилом помещении жить нельзя — но здесь важно понимать, что жить там никто не будет. Это место для пребывания, иначе говоря, гостиничные услуги. Отели и гостиницы никогда не входили в жилищный фонд. Теперь мы должны вводить дополнительные ограничения для тех, кто этого не понял. А хостельеры апеллируют к нормам, которые никак их не защищают.

Более того, в жилище войти нельзя — все проверяющие органы жалуются мне, что не могут проверить хостелы, потому что их не пускают. Представители Роспотребнадзора проникают только под видом гостей. Поймите правильно, я поддерживаю бизнес, но только не в жилищном фонде. Хостелы занимаются незаконной деятельностью за счет демпинга по тарифам и налогам и недобросовестно конкурируют с теми хостельерами, которые работают, соблюдая законодательство.

Надо развивать гостиницы эконом-класса и пользоваться хостелами, находящимися в нежилых помещениях. Я уверена, что «ухода в тень», о котором твердят хостельеры, жильцы не допустят. А насчет дешевого туризма, считаю, что в Москве и в северной культурной столице не стоит развивать некультурный туризм на нарах (так Хованская, видимо, понимает, расселение нескольких человек в одной спальне хостела — прим. ред.). Слухи о срыве чемпионата мира по футболу из-за закрытия хостелов безосновательны. Я обсуждала данный вопрос с мэром Москвы Сергеем Собяниным, он уверен, что средств размещений хватит, и также выступает категорически против хостелов и поддерживает нашу инициативу.

Насонову удалось договориться с Хованской о приеме в Думе, чтобы обсудить смягчение поправок. От «Лиги Хостелов» к Евгению присоединилась его коллега Наталья Петровская, адвокат адвокатского бюро «Самакаев и Партнеры», помогающая «Лиге» на добровольных началах:

— Нас не покидало ощущение, что мы сможем договоримся, — пояснила Наталья — Но Галина Петровна дала понять, что компромисс невозможен. Мы думали, вся проблема в согласии постоянно проживающих соседей: в качестве главного аргумента приводятся многочисленные жалобы. Мы обратились к коллегам из Лиги с просьбой опросить жильцов и только за один день получили ответы из Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя: многие жильцы выступают за, простят оставить малые средства размещения, поскольку с ними спокойнее, они моют подъезд, следят за посторонними и так далее.

— Мы бы хотели двигаться в этом направлении: участвовать в собраниях соседей, искать компромиссы, — говорит Евгений. — Среди аргументов прозвучала и недобросовестная конкуренция с гостиницами в нежилых зданиях. Но объединение туристических гостиниц тоже выступают против этого закона. В итоге, неясно, какова основная цель законопроекта, запрещающего, как нам пояснила Галина Петровна, в том числе и сдачу в наем жилых помещений на срок до месяца, причем и в том случае, когда соседи не возражают против этого. Что касается падения стоимости жилья в элитном доме при наличии хостела — у нас есть дома разного уровня, и если в обычном старом доме силами хостела или мини-отеля сделан ремонт подъезда и поддерживается чистота, тогда цена и остальных квартир наоборот растет.

Хостелы, которые мешают нам жить

Жительница Санкт-Петербурга дома №14 по улице Рубинштейна Анжела Тонян вместе с соседями борется против одного из хостелов, организовавших масштабные перепланировки в соседних квартирах. По ее словам, хостельеры снесли несущую стену между домом №14 и №16 по улице Рубинштейна, сделали из пятикомнатной квартиры шестикомнатную, провели трубы и установили в каждой комнате санузел.

— Наши дома имеют один общий счетчик. Когда хостел открылся, резко выросли общедомовые расходы на воду и свет. Напор воды тоже упал — вечером особенно слабый. После перепланировки и вовсе пошли трещины: одна между домами, несколько прямо в квартирах. Однажды соседка, девушка с третьего этажа, позвонила нам ночью, так как проснулась от шума — ей проткнули стену насквозь. Мы спустились, дверь в хостел была открыта — заглянули и ужаснулись: повсюду трубы, в каждую комнату проведены. Как мы поняли, хостел переделали в три мини-студии из двухкомнатной квартиры. На фасаде третьего этажа появилась вентиляционная дыра на центральную улицу, а заодно кондиционеры.

По словам Анжелы, она вместе с другими жильцами пыталась выйти на связь с хостельером, но безуспешно:

— Мы пожаловались в жилищную инспекцию, которая в свою очередь обратилась в прокуратуру и администрацию, пригласила их представителей на встречу в наш дом и к себе, но они ни разу не появились. Запросила разрешения на перепланировку — оказалось, их нет. Хостельеры нас даже запугивали: будем заселять туристов эконом-класса. А у меня дети, внуки... Зачем мы ставили ворота, домофон — чтобы чужие люди могли свободно ходить? ЖилИнспекцию в один хостел пустили, а в шестикомнатный зайти не дали. В итоге по всем этим нарушениям УК обратилась в суд, во-первых, чтобы исправить перепланировку, во-вторых, из-за отсутствия разрешений на кондиционеры, в-третьих, чтобы получить возможность попасть во второй хостел. Пока идет разбирательство, они завозят мебель.

Хостельеры отстаивают свои права сплоченно, а мы боремся по одиночке или через управляющую компанию — нас не слышат. Некоторые жильцы боятся выступать, например, когда у них ТСЖ и председатель владеет хостелом или находится с ним в хороших отношениях — возмущенным воду перекрыть могут, свет, канализацию. Мои знакомые борются уже несколько лет. Я уверена, хостелы не должны находиться в жилых домах — это мешает нам спокойно жить. И причем тут чемпионат по футболу? Разве нам нужны футбольные фанаты за стенкой?

Путешествия становятся привилегией элиты

Московская студентка Наталья Мартыненкова путешествует самостоятельно более трех лет и регулярно останавливается в хостелах: «В отеле люди обычно настроены на индивидуальный отдых, в кругу своей семьи, компании, а в хостеле создается особая, открытая атмосфера. Сейчас многие турфирмы ориентируются на отдых в России. На мой взгляд, законопроект противоречит поддержке отечественного туризма. Там, где я останавливалась, я никаких проблем не замечала. Что касается альтернативы хостелу, то к тому, чтобы останавливаться у незнакомцев, найденных через интернет (каучсерфинг), я не готова, так как обычно езжу одна — это просто опасно. Закон я воспринимаю, как ограничение моей личной свободы путешествий: люди потеряют возможность экономить на проживании, особенно пострадает молодежь, молодые семьи. Путешествие снова становится привилегией имущей элиты».

Евгений Судденок, часто путешествующий житель Томска, считает, что во многих хостелах уже созданы строгие правила, и нужно сделать их обязательными. «Пьют, курят и шумят» не только жители хостелов, — говорит он. — 98% проблем, на которые направлены поправки, можно решить просто приняв меры против конкретных нарушений. Распространяется мнение, как будто в хостеле можно снять проституток, заказать наркотики, пить, курить, материться и так далее. Часто в хостелы, где я останавливался, нельзя было заезжать позже 23 часов вечера и до 6 утра. Так я однажды ночью прилетел в Москву и ждал открытия у входа на скамейке.

Путешественников, ориентированных на хостелы, Судденок называет особой субкультурой — они летают на лоукостерах и селятся там, где удобно и дешево. Заставь их платить дороже, они просто поедут в другие места. «Если закон будет принят, повысятся так называемые транзакционные издержки, — говорит он. — Возникнут дополнительные трудности с поиском жилья, как в советское время, когда люди снимали комнаты у бабушек. А если ты на беду иностранец, и не представляешь, как обстоит в России с гостиницами, то проще съездить в Европу. Мне кажется, особенно пострадают города с крупными туристическими потоками: Москва, Санкт-Петербург, Красноярск, Новосибирск».

Алина Рязанова, специально для «Новой газеты»