Жилищный узел

Стройки встали. Зрелище неподвижных строительных кранов и темных безжизненных окон новостроек, лишившихся покупателей, вселяет тревогу и заставляет задуматься о последствиях.

«С каждым уволенным строителем теряют работу еще десять человек в смежных отраслях» – утверждает Виктор Исаев, руководитель одной из крупнейших строительных организаций Новосибирска.

Неуклонно снижается производство необходимых для строительства материалов, металлической арматуры, «столярки» и мебели, бумаги и картона, краски и пластмасс. Разоряются перевозчики. Потерявшие работу производственники перестают покупать даже самые необходимые товары. Фактически, строительный коллапс может привести к тому, что весь реальный сектор экономики РФ начнет рушиться, словно карточный домик.

Невозможно понять, что происходит, почему остановилось кредитование строителей и покупателей жилья – недоумевает строитель – В Европе, в США и в развитых странах Азии процентные ставки по кредитам упали практически до нуля – только бери деньги и работай. Нам же Сбербанк отказывает в кредитовании под крупный залог на любых условиях, а ставку по ранее полученным кредитам поднял с 16 до 25 процентов годовых.

Но ведь строители как-то преодолели кризис 98 года, когда тоже казалось, что экономику хватил полный паралич, спрашиваю я.

Мы, к примеру, тогда вообще не заметили дефолта! – оживляется собеседник – В тот период наша компания строила преимущественно производственные корпуса, больницы и жилье для военных – то есть работала на корпоративный, муниципальный и государственный заказ. А сейчас руководство города заявило, что они сами создадут муниципальную строительную организацию, и она будет строить социальное жилье на специально отведенных площадках. Да на таких условиях – без мошеннического аукциона и на гарантированном земельном участке – только безрукий не построит. Во всяком случае, строительная компания с многолетним опытом сделает это лучше и быстрее вновь образованной - но нам ничего не предлагают.

Но почему он называет мошенническими аукционы, предусмотренные ФЗ-94 «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»? Они ведь были узаконены как раз для устранения возможных коррупционных схем при госзакупках.

Потому и называю, что аукцион нереально преодолеть честным строительным компаниям, и все об этом знают. Давно сложился жульнический бизнес на аукционах. Их, как правило, выигрывают «виртуальные», обычно московские, «строители», не имеющие за душой ничего, кроме безупречного пакета документов и пары милых девушек в штате. «Столичная штучка» легко играет на понижение и выходит победителем аукциона, а потом предлагает сделку оставшимся за бортом конкурентам: «мы можем уступить подряд на строительство, только заплатите нам десять или больше процентов заявленной стоимости объекта». Нормальные люди не пойдут на такую сделку, потому что это означает работу себе в убыток. А нечестные наймут сотню бесправных гастарбайтеров, которых можно обмануть при расчете, и будут строить государственный объект, как бог на душу положит.

Но все же местные власти предлагают какие-то меры для поддержки строительной отрасли?

Предлагают, но они совершенно не достаточны. Строителям обещано, что город и область будут в каком-то количестве выкупать полностью построенное жилье. Но законченных объектов не так много, а незавершенка разорит большинство компаний. Разговоры о возможной поддержке спроса пока тоже ни к чему не привели. После заявления губернатора Толоконского о том, что областной бюджет будет компенсировать две трети процентной ставки по ипотечным кредитам, произошло небольшое оживление продаж. Но как только выяснилось, что поддержка ипотеки рассчитана только на один год и на займы, не превышающие полтора миллиона рублей, рынок снова замер. В общем, просвета пока не видно.

… Остается надеяться, что кризис предоставит шанс на расчистку авгиевых конюшен в строительной отрасли, и выход из тупика все же будет найден. Несмотря на спад в экономике, в Новосибирской области приступили к разработке долгосрочных стратегических программ развития. Жилищная стратегия является одной из приоритетных. Впервые в соответствующем распоряжении губернатора специально указано, что к разработке целевых программ должны в обязательном порядке привлекаться эксперты из числа ученых и практиков. В частности, в состав рабочей группы по выработке жилищной политики вошла профессор Ольга Бессонова из Института экономики Сибирского отделения РАН - один из признанных специалистов по проблемам жилья и коммунального хозяйства. Где Бессонова – там всегда спор и попытки творческого переосмысления привычного порядка вещей. Вот ее взгляд на ситуацию:

Это не кризис привел к падению строительной отрасли, а сложившаяся модель удовлетворения жилищного спроса исчерпала себя и привела к кризисным процессам на российском жилищном рынке, – считает Ольга Эрнестовна. – Напомню, что и мировой экономический кризис начался с крушения американской ипотеки. Но даже если бы этого не случилось, мы бы сами в ближайшее время столкнулись с кризисом перепроизводства дорогого жилья в условиях ограниченного платежеспособного спроса.

Дальше двигаться по этому пути невозможно. Но, по работе в экспертной группе видно, с каким трудом мы дозреваем до понимания того, что придется достаточно радикально поменять формы обеспечения населения жильем. Жилищный вопрос – это узел, в котором завязана и экономика, и социальная сфера. Политическая ситуация также не может быть стабильной в обществе, где большинство людей (до 80%) лишены надежды на удовлетворение базовой потребности в жилье, несмотря на добросовестную работу. Особенно это касается «бюджетников», чьи доходы даже теоретически не могут приблизиться к уровню, достаточному для участия в ипотеке и приобретении нового жилья. Большинство семей для хоть какого-то решения жилищных проблем вынуждены выстраивать обменные цепочки с использованием приватизированного советского жилья, при этом жилищные условия зачастую ухудшаются - в тех случаях, когда квартиру приходится делить для отселения выросших детей.

Массовое жилищное строительство для «народа», практиковавшееся в советское время, сменилось на «уплотнительную» застройку элитным жильем внутри жилых микрорайонов. Высокие и постоянно растущие цены превратили новое жилье в сектор недвижимости, в основном ориентированный на вложение капитала обеспеченных слоев (18%). В итоге сформировались два полюса – жилищные потребности населения растут, но растет и количество инвестиционных пустующих квартир. Продолжение этой тенденции усилит дисбалансы на жилищном рынке и приведет к дальнейшей поляризации общества.

Ситуация усугубляется тем, что до сих пор не выработано понимание, каковы должны быть финансовые и организационные механизмы, которые обеспечили бы доступность жилья для большинства населения России. Любое субсидирование, в том числе процентной ставки по ипотечным кредитам, лишь консервирует сложившуюся ситуацию.

Уточняю, в чем же состоит ее концепция, и чем она отличается от других:

Новая жилищная стратегия России должна использовать инструменты жилищной политики, являющиеся результатом синтеза государственных и рыночных методов. По отдельности каждый из этих двух методов был уже апробирован в разные исторические периоды развития России и исчерпал свой потенциал, поэтому в настоящее время необходимо их сочетание и комбинирование.

Внедряя «импортные» рыночные механизмы, мы опять свалились в крайность, поскольку практически обнулили муниципальный сектор, который когда-то был доминирующим. А ведь никогда и нигде рынок и право собственности на жилье не были исключительными механизмами жилищной политики. Практически везде в мире существует арендный муниципальный (или общественный) сектор скромного по качеству и площади жилья, доступного для семей со средним и небольшим достатком. Обязательные признаки этого сектора – нормирование, очереди на получение, строгий контроль за реальным уровнем доходов граждан, претендующих на социальное жилье. А у нас в период трансформации получился странный гибрид, некий квази-рынок: на муниципальной земле в бывших государственных, а теперь муниципальных домах, обеспеченных муниципальной инфраструктурой, живут собственники приватизированных ячеек-квартир, зачастую не способные полноценно содержать свою недвижимость. На капитальный ремонт этих домов сейчас тратятся немалые бюджетные деньги, а люди, не имеющие жилья, не могут рассчитывать вообще ни на что. Жилищная очередь для льготных категорий граждан существенно продвигается только в Москве, но и там муниципальный сектор при этом не растет, а замещается квази-рынком в результате приватизации вновь полученных квартир. И вот такую полную путаницу в жилищном вопросе, характерную для переходного периода, в России постепенно стали считать нормой.

По моему глубокому убеждению, как-то «расшить» ситуацию можно только возобновив массовое строительство государственного жилья, предназначенного для распределения на арендных условиях между нуждающимися двух типов – социально незащищенными гражданами и служащими, то есть работающими на государство. При этом должны быть организованы две отдельные очереди, иначе малоимущие никогда ничего не получат. Причем в государственном секторе следует практиковать и платные формы предоставления жилья, предусматривающие его постепенный выкуп (рассрочка на 20 лет по государственным ценам без процента и без первоначального взноса). Я называю этот механизм государственной ипотекой. И этот подход уже апробируется в Кузбассе.

Возможно, сторонники жилищного рынка возмущенно назовут эти предложения возвращением назад, к социализму. Но я не призываю отказаться от рыночных механизмов, напротив - они должны обязательно сохраниться для рыночного сектора, развивающегося по своим правилам.

Что касается механизма раздачи жилья под условие госслужбы, то он сложился в России задолго до возникновения самой идеи социализма. Наша экономика всегда была, в основном, ресурсной, причем распределенной по огромной территории с тяжелыми природными условиями. Ее функционирование и защита сырьевых богатств от вражеских притязаний требовали хорошо организованных общественных трудовых усилий и концентрации капитала, посильной только для мощного государства. Отсюда гипертрофированный, как многим кажется, государственный сектор. Для такой социально-экономической модели характерна практика раздач материальных благ по определенным нормам в обмен на «сдачи» произведенной продукции, или под условие государственной службы. Данный тип экономических отношений назван мной «раздатком», он также как и «рынок» имеет объективную природу. Раздаток и рынок существуют в разных пропорциях в каждом обществе, достраивая друг друга для обеспечения устойчивости. И если рынок даже был законодательно запрещен при социализме – он все равно присутствовал в теневых формах.

Это не просто одна из гипотез, мои выводы базируются на выявленных закономерностях развития России и других стран за длительный исторический период. На всем протяжении российской истории имущество отдельных граждан образовывалось в результате «пожалования», «дарствования», «государственного данья» служилым людям. В современном языке сохранилось слово «дача» - выделенный за городом участок земли. Ранее существовали «хлебные», «натуральные», «денежные» дачи. Главная расходная статья государственной росписи XVIII века – «окладные дачи» - перекочевала в современную финансовую систему под названием «окладов». Сейчас слово «поместье» ассоциируется с крупной земельной собственностью, а изначально оно производно от понятия «поместить» на землю, то есть выделить участок для проживания и «кормления». Со второй половины 15-го века вырабатывались нормы раздач: «оклад – по чину, дача – по вотчине, придача и к окладу, и к даче – по количеству и качеству службы». В этом смысле большевики не изобрели ничего нового, вводя раздаточную жилищную систему. Но тотальность таких отношений предопределила и крах социализма из-за его крайней не гибкости. Более жизнеспособной представляется система будущего «либерального раздатка», сосуществующего с рыночными отношениями. Контуры новой системы уже вырабатываются внутри действующей, что хорошо видно как раз на примере жилищной политики. Законодательство не предусматривает существование служебного, ведомственного жилья, социальной ипотеки – но сама жизнь рождает новые, разнообразные формы удовлетворения жилищного спроса. Закон обязательно будет следовать за практикой.

Фиксирую, что остается некоторая неясность. При советской власти фактически любой труд был работой на государство, что закономерно сопровождалось «раздачей» государственного жилья. Но сейчас служебный труд уже не тотален. Если «служилым людям», то есть бюджетникам, жилье будет раздаваться, то как удовлетворить жилищную потребность рядовых работников рыночного сектора экономики? К примеру, рабочие частного завода (а практически все предприятия стали частными) вряд ли смогут заработать на квартиру или участвовать в ипотеке…

В этом секторе как раз наблюдается большое разнообразие идей. Это и льготные ссуды, и служебные общежития, и строительство корпоративного жилья. Работодателям необходимо как-то привлекать и закреплять работников, поэтому жилищный вопрос в рыночном секторе решается и будет решаться не только рыночными, но и раздаточными способами.

Но массовое строительство даже самого скромного жилья – дорогое удовольствие. Посильна ли эта задача для нашего государства, да еще в период кризиса?

Мне представляется, что как раз «наверху» очень хорошо понимают, что жилищное строительство – рычаг вывода экономики из кризиса. Коллапс экономики, который закономерно последует за коллапсом жилищного строительства, обойдется гораздо дороже. Премьер-министр уже пообещал выделить на различные строительные программы почти триллион рублей. Предпринимаются попытки воссоздания государственных (муниципальных) строительных организаций, хотя строить бюджетное жилье вполне могут и частные подрядчики на конкурсной, конкурентной основе. Важно одновременно с антикризисными мерами проводить институциональные реформы, то есть акцент сделать на муниципальный сектор для людей, живущих на зарплату. На этом пути много предстоит продумать, но наука готова помочь практике, а механизм привлечения экспертов помогает широкому обмену идеями.

Справка

Ольга Бессонова – доктор социологических наук, представитель Новосибирской экономико-социологической школы. Исследовать жилищный сектор экономики начала с 1979 года, будучи молодым специалистом в отделе регионального планирования Института экономики и организации промышленного производства СО РАН. В 1992-96 годах работала в российско-американской программе Всемирного банка по содействию жилищной реформе в РФ. «Американцы выбрали меня из множества российских экспертов и четыре года терпели постоянную критику, которой я подвергала их предложения по внедрению частного менеджмента в российском ЖКХ, – вспоминает Ольга Эрнестовна – В результате на примере Новосибирска был выработан механизм работы управляющих компаний в ЖКХ, суть которого в том, что форма собственности предприятия-подрядчика не имеет решающего значения, а важен содержательный договор с заказчиком-муниципалитетом и строгий контроль за его исполнением». В 1993 году вышла монография Бессоновой «Жилье: рынок и раздача». В 1996 году Ольга Бессонова была приглашена в рабочую группу ООН по разработке жилищной политики для развивающихся стран. Работа исследователя с историей и региональными особенностями жилищной политики привели ее к концепции «раздаточной экономики». Сейчас Ольга Бессонова вернулась к жилищной тематике в качестве эксперта, привлеченного для выработки новой стратегии развития Новосибирской области.

См. также: