Дольщики без доли

Около года семья Кашуба пытается вернуть 2 млн рублей, вложенных в долевое строительство. Денис — работник полиграфии, его жена Анна — главный бухгалтер. После рождения ребенка они решили расширить свою жилплощадь, продали одну квартиру в Зональном и вложились в строительство через так называемого «зачетника».

Зачетник, больше известный как субподрядчик, получает квартиры от застройщика как плату за выполненную работу или поставку материалов. Покупка квартиры через зачетника — это один из видов долевого строительства, где покупатель не напрямую платит деньги застройщику, а делает это через организацию-посредника. Расстановка сил в этой схеме выглядит приблизительно так:

В итоге покупателю удается сэкономить около 10% от стоимости квартиры у застройщика и купить за те же деньги квартиру с большей площадью.

— Покупка квартиры через зачетника — это, конечно, рискованное дело — говорит Денис, — но крутиться как-то приходится. Поучаствовав несколько раз в долевом строительстве, можно немного поправить свое жилищное положение. Если, конечно, не попасть в такую историю, как мы.

Денис и Анна собирались купить квартиру у компании «Лидер-Прогресс» в ЖСК «Ясная Поляна», но оказалось, что продажей в этом комплексе теперь занимается агентство недвижимости, и купить напрямую у застройщика не получается. Покупать через агентство надежнее, но дороже.

Семья Кашуба раньше уже покупали квартиру у «Лидер-Прогресс», поэтому были знакомы с одной сотрудницей из отдела продаж. Она предложила обойти стороной агентство и купить квартиру через зачетника, ее нового работодателя. Этим работодателем оказалась Елена Санталова — директор сразу двух небольших организаций, занимающихся оптовой торговлей строительными материалами: ООО"Торговый дом "Прогресс-С" и ООО "Вест ЛТД-С".

На фото: Денис Кашуба

— Мы просто попались на доверии. Не знаю, каким образом им удалось уговорить жену, но она взяла и отдала им деньги до того, как они представили справку о своих правах на эту квартиру. Естественно, обещая, что справка скоро будет, и в срок будет заключен основной договор.

На тот момент в договоре между застройщиком и зачетником содержалось лишь обещание сторон оформить сделку в будущем. Никакого реального права на квартиру он еще не давал. Тем не менее, Анна решила внести в строительство свои средства. Она заключила предварительный договор, получила квитанцию о передаче денег и уехала.
— На встречу для заключения основного договора Елена Санталова не пришла, а в ООО «Лидер-Прогресс» нам сказали, что взаимоотношений с ООО "ТД "Прогресс-С" у застройщика нет, и предложили купить эту квартиру еще раз.
Так как основной договор не удалось заключить в срок, Денис с Анной остались без денег и каких-либо прав на квартиру. Посоветовавшись с юристом, они решили обратиться в полицию для возбуждения уголовного дела. В этом им уже трижды отказали из-за отсутствия состава преступления.

— Нам было сложно найти адвоката, потому что дело практически безнадежное. Отсудить что-то у организации нереально, так как в ней по сути ничего нет, она не ведет фактической деятельности. По выпискам из банка видно, что там крутятся только мелкие суммы, и наши деньги туда не поступали.

Вернуть деньги, вложенные в долевое строительство, сложно в любом случае: они сразу идут в дело, и возвращать попросту нечего. Так как вернуть всю сумму единовременно организация не могла, директор попросила дать ей рассрочку.

— Санталова отправляла нам 10 тысяч почтовым переводом, но я сказал жене ни в коем случае не забирать эти деньги, иначе мы не сможем возбудить уголовное дело. Эта организация уже пустила куда-то наши деньги, и платить им не из чего. А по 10 тысяч они нам могут отправлять еще долгие годы. А могут и вовсе не отправлять, если обанкротятся.

По словам Дениса, Елена Санталова предоставила квитанции, где написано, что 2 млн частями передавались «Томской проектной компании», однако совершенно не ясно, на какие именно цели. Как бы там ни было, компания, которая разрабатывает проекты зданий, вряд ли может предложить какие-либо строительные материалы.

Елена Санталова отказалась комментировать эту ситуацию, сказав, что все вопросы будут решаться в правовом поле.
Сейчас Денис и Анна вновь добиваются возбуждения уголовного дела и активно ищут «друзей по несчастью» на просторах сети. Если вы тоже работали с одной из этих организаций и попали в сложную ситуацию, то можете связаться с героями этой статьи и объединить свои усилия.
Как это работает, и что с этим делать

На фото: Владимир Фурсин

— Строительство через зачетника — это только одна из схем, причем она существует уже как минимум лет двадцать, — рассказывает Владимир Фурсин, юрист в сфере ЖКХ и правозащитник. — Работает это следующим образом. Застройщик решает строить дом, получает землю у мэрии, делает проект и т.д. В организации застройщика может быть всего пару человек, главное, что у них есть выход на мэрию. Они могут сами вести строительство, но такое бывает редко: обычно они заключает договор с субподрядчиками (или так называемыми зачетниками). Их может быть несколько: каждый будет выполнять определенную работу в строительстве здания, а застройщик заплатит им квартирами вместо денег. Таким образом, застройщик строит дом, не вкладывая в него реальных денег, и получает прибыль за оставшиеся квартиры. Зачетник в свою очередь не хочет ждать, пока дом введется в эксплуатацию, так как деньги нужны сейчас. Поэтому он продает свои квартиры через договор уступки права, получая живые деньги. Он может продать их нескольким людям одновременно, но это уже мошенничество.
В этой схеме цепочка связей может быть очень длинной, поэтому она достаточно опасна. Чем меньше у квартиры история, тем лучше.

Памятка для тех, кто все-таки решил вложить свои деньги в долевое строительство. Советы Владимира Фурсина:

1. Если хочешь взять квартиру через зачетника — найми юриста, который сможет проверить все документы и всю цепочку связей. Чем длинней цепочка, чем выше риск потерять деньги. Однако не всякий юрист подойдет. Юристы как врачи. Есть стоматолог и окулист, и оба врачи. Но никто не ходит лечить зубы к окулисту.

2. Изучи рынок и ситуацию в городе. Например, если у застройщика конфликт с мэрией, то стройку будут периодически останавливать, и неизвестно, на какое время это затянется.

3. Наведи справки о самой организации. Хорошо, если это крупная и известная в городе фирма, но ведь зачетником может быть какое-нибудь маленькое ООО. Так что перед тем, как отдать туда деньги, нужно собрать как можно больше информации об ее деятельности: посмотреть документы, отчетность. Например, если в уставном капитале организации сумма в районе червонца, то считай, что ноль. Как это делается? Кладут деньги на временный счет, открывают организацию, переводят деньги на расчетный счет, снимают и пускают их в дело. По документам он есть, а де-факто — нет.

4. Чтобы избежать риска, лучше покупать либо вторичное жилье, либо непосредственно у застройщика.