Дом Зыкова: обратный отсчет

Если инвестор до 12 декабря не исполнит предписаний КГИОП, Смольный начнет процедуру возвращения здания на Фонтанке, 145, в городскую собственность

О злоключениях Дома Зыкова (Шагина), на месте которого ЗАО «Нежилой фонд консалт» мечтает выстроить гостиницу, «Новая» рассказывала в № 68.

Через день после выхода нашей публикации КГИОП выдал инвестору предписание о выполнении первоочередных противоаварийных работ в срок до 19.09.2014. Но и оно не было исполнено.

Представителя компании вызвали в комитет для составления акта об административном нарушении и выдачи нового предписания. К нему, судя по итогам очередной проверки, получатель отнесся с прежним пофигизмом.

Депутат Алексей Ковалев, с лета бомбардировавший все профильные службы, комитеты и прокуратуру, поставил перед исполнительной властью вопрос о расторжении инвестдоговора. В своем обращении парламентарий напоминал, что здание передали ЗАО «Нежилой фонд консалт» в 2008 году, и с тех «фактически никакие строительные либо ремонтные работы на объекте так и не начались», а установленный постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 08.07.2008 № 842 срок окончания строительства (40 месяцев) истек.

Доведение до летального исхода

Обращение инвестора с исторической постройкой Ковалев охарактеризовал как преступное: все эти годы дом простоял с выбитыми окнами и вспоротой крышей. А единственным следом деятельности инвестора можно считать полученное разрешение на отклонение от предельных параметров застройки, выданное КГА 10.12.2009. В соответствии с ним застройщик получил право уменьшить отступы от границ земельного участка (т. е. увеличить площадь будущей гостиницы). Несмотря на то что никаких работ по консервации здания не предпринималось, инвестор получил разрешение на продление сроков проектирования и строительства.

Но, похоже, и чаша чиновничьего терпения переполнилась. Вице-губернатор Михаил Мокрецов, отвечая на очередной запрос, сообщил депутату: «В случае неисполнения в срок до 12.12.2014 ЗАО «Нежилой фонд консалт» требований предписаний КГИОП […] мною дано поручение КУГИ совместно с КГИОП в установленном порядке подготовить заявление для обращения в Арбитражный суд […] о расторжении инвестиционного договора в связи с существенным ухудшением предоставленного для реализации инвестиционного проекта здания – вновь выявленного объекта культурного наследия, расположенного по адресу: наб. р. Фонтанки, 145б, литера А».

Впрочем, инвестор как будто не теряет надежды отыскать в коридорах Смольного кого-нибудь посговорчивей. И уже мог бы похвастать найденной в лице председателя КГИОП сочувствующей душе. В комитете находится на рассмотрении экспертиза, способная, с одной стороны, обеспечить историческому зданию более надежную охрану, а с другой – порушить планы инвестора по выжиманию сверхприбылей из этого дома. Казалось бы, тут для главы охранного ведомства нет никакой дилеммы: его долг и прямая обязанность – исходить из интересов защиты объекта культурного наследия. Но, как можно судить по занятой Сергеем Макаровым позиции, у него в приоритете могут быть и интересы бизнеса.

Впрочем, обо всем по порядку.

Эта государственная историко-культурная экспертиза, выполненная по заказу СПб ВООПИиК Михаилом Мильчиком, обосновывает включение Дома Зыкова (Шагина) в госреестр как памятника регионального значения и содержит в числе прочего перечень предметов охраны – то есть всего того, что должно оставаться неизменным при любых производимых на таком объекте рабатах. А к ним предлагается отнести практически все, что не успел уничтожить инвестор (включая и бальный зал с сохранившейся отделкой, и объем парадной лестницы с лепниной и еще много чего). Напомним, в 2012 г. незаконно снесли дворовые флигели, а потом взялись было и за основной корпус, разрушение которого градозащитникам удалось предотвратить только после привлечения полиции, районной администрации и благодаря решительному вмешательству прежнего главы КГИОП Александра Макарова. По договоренности с комитетом ВООПИиК провел тогда экспертизу технического состояния здания, доказавшую его ремонтопригодность.

Вольное выступление юриста Макарова

В прежние годы, кстати, КГИОП требовал при реализации проекта «сохранить основные несущие конструкции здания (фундамент и стены), архитектурно-художественное оформление лицевого фасада, габариты дверных, оконных и воротных проемов, парадных лестниц».

Нынешний председатель комитета, похоже, считает это излишним. Историко-культурную экспертизу в очередной раз вернули ВООПИиК на доработку. В самом этом факте ничего экстраординарного нет – обычное дело, когда КГИОП предлагает уточнить какие-то детали. И с экспертизой по Дому Зыкова такое уже бывало. Так, в августе в сопроводительном письме за подписью А. Г. Леонтьева комитет рекомендовал тщательнее прописать в перечне предметов охраны решение ската крыши, парадной лестницы (подчеркивалась ее особая архитектурная значимость), а внутренние капитальные стены исключить – ввиду их аварийного состояния.

Однако поселений вердикт КГИОП выходит за рамки не только сложившейся рабочей практики, но и правового поля. И кроме того, создает опасный прецедент. Что побудило вынести рассмотрение обстоятельств очередного возврата экспертизы заказчику на заседание президиума СПб ВООПИиК. На заседании было доложено, что возврат сопровожден указанием комитета – доработать выполненную госэкспертизу с учетом рекомендаций рабочей группы Совета по сохранению наследия от 22 октября. А сводится она к следующему: оставить в перечне предметов охраны только лицевой фасад (что, по сути, дает инвестору возможность уничтожить все остальное). Такое решение вынес на голосование рабочей группы Сергей Макаров. В качестве единственной альтернативы предложив еще более неприемлемую формулировку: считать предметом охраны не сам лицевой фасад, а его архитектурное решение (читай – воспоминание о подлинной стене, которую при таком раскладе можно снести, чтоб потом отстроить вариацию на тему).

Говорят, что перед заседанием рабочей группы глава КГИОП пригласил к себе для беседы ее не чиновничью составляющую – Бориса Кирикова, Никиту Явейна и Владимира Лисовского. Где те и были поставлены перед выбором между плохим и очень плохим. А еще через пару дней обработка предстояла собственно автору экспертизы – Михаилу Мильчику.

«Я полагал возможным найти какие-то компромиссные решения, – рассказал «Новой» эксперт. – Например, при сохранении габаритов ворот пойти на понижение уровня, что позволило бы организовать въезд на парковку. Допустима разборка части дворового фасада, где действительно очень плохое состояние кладки. Мы это зафиксировали, когда были на объекте уже после заседания рабочей группы, вместе с очень уважаемыми специалистами – профессором СПбГАСУ Юрием Ветровым и инженером-реставратором Валерием Калининым. Конструкциям парадной лестницы, например, они поставили твердую четверку. И меня удивляет позиция председателя КГИОП, недоумевающего, что мы так «цепляемся» за эту лестницу, которая мешает инвесторам, «не влезает в их проект».

Сергей Макаров, может, действительно искренне не видит ничего особо ценного в том, что представляется ценным экспертам. Он, как мы помним, вовсе не специалист в сфере культурного наследия. Зато юрист отменный – именно так был отрекомендован при назначении на пост главы КГИОП. Но и это теперь вызывает сомнения. Ведь, во-первых, рабочая группа совета – рекомендательный орган, никакие его вердикты не могут иметь юридических последствий. И комитет не вправе требовать переделать госэкспертизу, исходя из решения группы.

Во-вторых, недопустимо при одобренных в целом выводах экспертизы принуждать что-то из нее выкинуть и подогнать к совсем другим итогам.

«Это какой-то нонсенс, – соглашается Михаил Мильчик. – Тут, полагаю, перешли грань закона. Нам (раз экспертиза не отвергается) могут быть предъявлены замечания по подаче, могут рекомендовать исправить какие-то неточности. Но нам не могут рекомендовать включить то, что затрагивает содержательную часть, саму суть. За экспертизу я, как ее исполнитель, несу ответственность. Там ставится моя подпись, а не членов рабочей группы, которая де-юре вообще не правовой орган и ни за что не отвечает». «Я такую ее рекомендацию не принимаю и ничего не подпишу», – подытожил эксперт.

Кто кому должен?

Ожидаемо, что намерение изъять здание у покалечившего его инвестора встретит очередной плач о понесенных им убытках и необходимости выплаты компенсаций из городского бюджета. На этот традиционный прием шантажа есть контрдоводы, представленные в обращении депутата Ковалева на имя губернатора. Парламентарий напомнил, что ЗАО «Нежилой фонд консалт» получил Дом Зыкова целевым назначением с единственным инвестиционным условием: перечислить в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры 22 млн 650 тыс. рублей.

«Даже самая поверхностная оценка позволяет сделать вывод о заниженности этой суммы по сравнению с возможной прибылью инвестора», – убежден депутат, подкрепляя вывод расчетами:

«По данным технического учета, лицевая (фасадная) часть здания имеет 4 этажа, дворовые – 5. Площадь пятна застройки составляет 1014 кв. м. Площадь участка 1306 кв. м. В таком случае расчетная площадь внутренних помещений составит 3869 кв. м, а в случае увеличения этажности, что весьма вероятно, площадь помещений составит 4582 кв. м. Несмотря на то что инвестор планирует разместить в здании гостиницу, его возможную минимальную прибыль определяем по цене вторичного жилья, которая составляет для данного места 93 140,8 руб. за кв. м. Таким образом, возможная рыночная стоимость помещений в здании после его реконструкции (или возведении вновь) составит более 425 млн рублей.

Данные по себестоимости строительства жилья представлены на сайте «Кадис» и на декабрь 2011 г. составляют 42 652 руб. за кв. м. Таким образом, застройщик при строительстве нового здания на месте снесенного истратит более 195 млн рублей.

Итого, при сносе и замещении этого дома стоимость жилых помещений в нем по цене вторичного рынка составит более 425 млн руб., а затраты на его строительство составят более 195 млн. Разница в указанных суммах и является прибылью инвестора, которая в данном случае составит более 230 млн руб., что в десять раз больше инвестиционных отчислений. Бюджет Санкт-Петербурга при таких обстоятельствах недополучил более 200 млн рублей, в связи с чем возникает подозрение в наличии у должностных лиц исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга заинтересованности в предоставлении данному инвестору объекта по заниженной цене.

Согласно пп. 1–1.2 ст. 36 Земельного кодекса РФ после регистрации права собственности на возведенный (реконструированный) объект недвижимости по адресу: наб. реки Фонтанки, 145б, «инвестор» приобретает исключительное право на приватизацию арендуемого им ныне земельного участка по данному адресу площадью 1306 кв. м по цене, не превышающей его кадастровой стоимости. Таким образом, в цене отчуждаемого из государственной собственности объекта недвижимости должна учитываться также разница между кадастровой и рыночной ценой соответствующего земельного участка».

Поиск упомянутых «заинтересованных лиц» выводит к Юрию Молчанову, занимавшему в те годы пост вице-губернатора. Ссылаясь на данные СПАРК и публикации СМИ, депутат приводит следующие сведения.

ЗАО «Нежилой фонд консалт» принадлежит компании «Орион», а уже в состав ее учредителей входит, например, Дмитрий Птащук, которому принадлежит 45% уставного капитала ООО «БизнесЛинк Истейт». А 25% уставного капитала этого общества, в свою очередь, принадлежит ООО «БизнесЛинк», имеющему непосредственное отношение к Юрию Молчанову (был председателем совета директоров). Последняя числится в учредителях «Ориона» (а опосредованно – и ЗАО «Нежилой фонд консалт») и Марина Сумбаева, которой принадлежит 24% акций ЗАО «Профикон», зарегистрированного по тому же адресу, что и «БизнесЛинк».