В ипотеке как в аптеке

Летний спад на рынке жилья и ожидание грядущего обвала, уже свершившегося в Москве (цены падают), заставил-таки питерских банкиров задуматься: что бы такое предложить, дабы потенциальные покупатели квартир в кредит обратились именно к тебе. И хотя несколько крупнейших местных строительных фирм и банков создали совместные ипотечные программы, решительными действиями это пока не назовешь. Финансисты и застройщики сегодня напоминают пловца-олимпийца, который трогает ногой воду - не холодна ли, в то время как стартовый пистолет давно выстрелил.

К началу этого года в городе на Неве было заключено всего 400 ипотечных сделок. Деньги на покупку жилья под залог покупаемой квартиры получил лишь каждый сотый из тех, кто приобрел квадратные метры в рассрочку.
Между тем первые ипотечные кредиты в России еще в 1998 году выдал Дельта-банк: русский банк с американским капиталом, получивший крупный заем от своих заокеанских хозяев и начавший его перепродавать. Однако шесть лет назад совершались лишь единичные сделки. Более или менее развиваться ипотека начала у нас в 2000 году - одновременно с развитием потребительского кредитования. «Русский стандарт» и некоторые другие банки, предложившие покупку в кредит телевизоров, стиральных машин и другой бытовой техники, хотя и под бешеные проценты (около 40% в год), стали потихоньку приучать нашего обывателя к столь распространенной на Западе жизни в долг. Сегодня потребительские кредиты до $1000 долларов дают достаточно легко - почти не проверяя вашей платежеспособности. Правда, на очень маленькие сроки - в основном на полгода-год.
Ипотека - совсем другое дело. Сроки больше, проценты меньше, но и проверять вас будут, как на детекторе лжи. «Сколько получаешь?» - «500 долларов». - «А если подумать?» Самый упертый в этом отношении - Сбербанк. Мало того, что дает кредиты только под официальные доходы, так еще и требует обязательства двух поручителей с такой же белой зарплатой.
Прогресс, однако, наблюдается. Увидев, что желающих взять кредит на кабальных условиях не слишком много, финансовые структуры пошли на попятный. Еще в 2002 году банк «Санкт-Петербург», например, имел смелость предлагать ипотеку на срок до 3 лет под 27 - 32% годовых по рублевым кредитам и под 17 - 22% - по валютным. Нынче такие условия подняли бы на смех: средний процент по ипотечным вкладам в валюте составляет 12%, есть и гораздо ниже, скажем, у Райффазенбанка — 8%+libor (libor - это такая специальная ставка, которая устанавливается путем торгов, сегодня она равна 1,5%). Впрочем, как рассказали мне риелторы, работающие с этим австрийским банком, на клиентов с доходом меньше $1500 в месяц там смотрят косо, в то время как в Городском ипотечном банке рассматривают возможность выдачи кредита даже тем, кто получает втрое меньше.
Постепенно увеличиваются и сроки добровольной кабалы. Если два-три года назад можно было отдавать банку по $400 - 500 в месяц только в течение 10 лет, то сегодня - аж до 28 лет. Максимальные рассрочки предоставляют Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и Санкт-Петербургское ипотечное агентство. Соблазн расплачиваться с кредитором как можно медленнее велик, да кусач. Дело в том, что с ростом срока ежемесячные выплаты падают незначительно, ибо проценты по займу растут. Это политика подавляющего большинства банков.
Например, Внешторгбанку, взяв там кредит $40000 на участие в долевом строительстве дома и сделав стартовый взнос $6000, на этапе инвестирования (пока здание только строится) нужно будет выплачивать по $498 в месяц (так продлится года два), а когда дом сдадут в эксплуатацию - по $468. Это при сроке кредита 10 лет. При сроке вдвое большем ежемесячные платежи уменьшаются до $411 (1-й этап) и до $365 (2-й этап): годовые проценты при этом увеличиваются с 12/10% до 13,5/11,5% соответственно.
Одно из последних завоеваний российского законодательства: недавно отменили обязательное оформление ипотечных сделок у нотариуса, за которое берут в среднем 1,5% от полной стоимости квартиры. Ипотеку, как и другие сделки с недвижимостью, разрешается теперь оформлять договором в «простой письменной форме», за что денег не берут. Увы, большинство банков по-прежнему навязывают эту услугу клиентам. Одним из первых отказался от этой схемы Городской ипотечный банк. Он предлагает два варианта на выбор: либо вообще не пользоваться нотариальными услугами, либо заплатить фиксированную сумму (5000 рублей) и дополнительно подстраховать сделку.
До сих пор почти все банки давали ипотечные кредиты только на покупку недвижимости, бывшей в употреблении, или, если и новой квартиры, то, по крайней мере, в уже построенном доме и зарегистрированной в ГБР. Меж тем, по данным Максима Соболева, директора по маркетингу одной из питерских строительных компаний, как минимум 30% покупателей предпочитают приобретать жилье по схеме долевого участия в строительстве. Если приличную однокомнатную квартиру на первичном рынке сейчас можно купить за $38 тысяч, то такая же на вторичном рынке обойдется в $42 - 46 тысяч - выигрыш заметный. К тому же вторичный рынок перенасыщен квартирами в панельных домах, хрущевках, брежневках и прочей архаике с их проблемами; апартаментов же в домах, строящихся по современной кирпично-монолитной технологии, там крайне мало.



Нынешним летом наметился прорыв. Недвижимость в строящихся зданиях в ипотеку начали предлагать Внешторгбанк и Промстройбанк, предлагающий совместную программу со строительной компанией RBI и ее дочерней фирмой «Северный город». Финансисты, не желающие идти на это, уверяют, что в качестве залога должна выступать только уже физически существующая квартира с правами собственности на нее. Вместе с тем во всем мире широко применяется (и российским законам вполне отвечает) схема, разработанная специально для этого случая. Банк и застройщик договариваются между собой и с покупателем. Договор долевого участия оформляется с условием заключения договора ипотеки. Пока дом не готов, залогом являются права требования на долю (если задерживаете выплаты по кредиту - банк становится дольщиком вместо вас). А когда здание возведено и возникает собственность на него, банк оформляет с клиентом обычный договор ипотечного кредитования под залог нового жилья.
Но проблема в том, что и ПСБ, и ВТБ выдают так называемые И-кредиты только под белую зарплату, что делает их начинание малоприменимым. Впрочем, не столь давно ни один банк в принципе не оформлял ипотеку под неофициальные доходы.
- Еще два года назад ипотечные кредиты брали только работники Сoca-Cola и других иностранных компаний, открывших свои филиалы в России, - рассказывает Антон Борисенко, заместитель управляющего Санкт-Петербургского филиала банка «Российский капитал».
Сегодня многие банки продолжают упрямствовать, ссылаясь на борьбу с черным налом и пенсионную реформу, из-за чего-де все больше предприятий показывают налоговикам реальные доходы своих сотрудников.
- С 2005 года, как обещает правительство, на 10% уменьшится единый социальный налог с предприятий, что дополнительно стимулирует «побеление» заработков, - считает Максим Ельцов, начальник финансового отдела корпорации «Петербургская недвижимость».
С этим можно поспорить. Если единый социальный налог уменьшится с 35 до 25%, это ни в коей мере не сможет компенсировать вынужденный диферрент между черными и белыми доходами. Известны только три банка в Петербурге, которые дают ипотечные кредиты под «серую» зарплату: Городской ипотечный банк, Райффазенбанк и «Российский капитал». Проценты приемлемые - в среднем 12% годовых (фактически 13, если прибавить страховку). Увы, у каждого из этих банков есть свои особенности, которые могут отпугнуть. У «Российского капитала» годовые аж 15%. Городской ипотечный банк расплачивается за квартиру только после оформления договора купли-продажи. То есть прежде чем приобрести жилье за счет банка, вы сначала должны купить его за собственный счет, заняв у кого-то «на недельку» нужную сумму, либо уговорить продавца подписать договор о купле-продаже, пообещав ему, что деньги отдадите чуть позже (что практически невозможно).
И так во всем. Вроде бы каждый банк пытается идти навстречу клиенту - и сам в этом заинтересован, но у каждого что-нибудь да не слава богу. Оттого и выдается так мало ипотечных кредитов. Тем не менее условия ипотеки непрерывно улучшаются и сегодня это - фактически безальтернативный вариант въехать в новые апартаменты, когда денег на них явно не хватает. Если научиться жить на те деньги, которые получают пенсионеры, - ну, может быть, немного больше... Короче, воспитай в себе пенсионера, а работай как отбойный молоток, и тогда от кредитов отбоя не будет! Беда в том, что самим пенсионерам ипотека не светит - большинство финансовых структур людям старше 60 в таких кредитах отказывают. И даже тем, кому чуть больше 40, уже не дадут кредит на 20 лет.

Алексей ОРЕШКИН
фото Александр РУДЕНСКИЙ

Справка «Новой»

25 банков подписали договор с администрацией Петербурга об участии в городской ипотечной программе, но это означает только то, что они готовы выдавать ипотечные кредиты очередникам, за которых первый взнос (как правило, 30%) внесут из городского бюджета. Речь идет, конечно, в основном о ветеранах и инвалидах. За счет города в перспективе будут строиться и маневренные дома (аналог долговых ям), куда можно будет переселять тех, кто с кредитором вовремя не расплатился. Ведь именно невозможность быстро выдворить должника из заложенной квартиры и соблюсти при этом закон так пугает финансистов. В казне под ипотеку кое-какие средства уже выделены, а вот существующего на сегодня маневренного фонда не хватает даже на то, чтобы отселять людей из аварийных домов.