Оригинал материала
Элитный секонд-хенд
Сегодня ситуация на рынке элитных новостроек Москвы обусловлена тремя тенденциями -- влиянием государственных ограничений, биржевым азартом продавцов, приходом на рынок большого числа инвесторов.
Все три тенденции тесно взаимосвязаны и активно влияют друг на друга. Влияние государства и принятие федерального закона №214 повлекли за собой сложности, связанные с оформлением земельных участков и сделок по продаже квартир. Например, за 2005 год с 1 апреля по 31 декабря согласно ФЗ №214 по Москве и Московской области было заключено всего три контракта. Плюс к этому была введена солидарная ответственность банков, вследствие чего стали возникать проблемы с финансированием проектов. Завершающей точкой стали сложности с подключением новостроек к московским коммуникациям при одновременном росте стоимости самого подключения.
Эти факторы сыграли важную роль в повышении цен. Только за второй квартал 2006 года рост цен на элитную недвижимость составил порядка 22% (не менее 7% в месяц). Одновременно с середины мая начал падать спрос на квартиры, но при этом и предложение уменьшилось на треть по сравнению с первым кварталом. В итоге спрос по-прежнему превышает предложение.
«Ввиду нестабильности общей ситуации и отсутствия эластичности рынка застройщики перестали активно выставлять на продажу весь объем имеющихся квартир, -- комментирует ситуацию Кайдо Карма, директор отделения управления новостроек компании МИЭЛЬ. -- По сути дела, речь уже идет не о рыночных торгах, а о бирже недвижимости, на которую элитные квартиры выбрасываются лотами. Теперь уже не участники рынка, а действительно игроки выставляют лоты-квартиры на торги, продают их, смотрят друг на друга, видят, что по установленной цене квартиры уходят, и выставляют следующий лот по более высокой стоимости». В свою очередь рост цен привел к росту количества инвесторов, приходящих на рынок элитной недвижимости. Если раньше доля инвесторов составляла 10--15% общего числа покупателей, сегодня она достигла порядка 30%. В связи с тем что вкладывать в элитную недвижимость сейчас стало особенно выгодно, приход инвесторов дополнительно разогрел рынок.
Попали в точку
Оценивая емкость рынка в этом году, можно сказать, что из 238 объектов в ЦАО по-настоящему элитными является всего 22 объекта. Объем этих предложений в денежном эквиваленте составляет примерно 496 млн долл. Максимальное число элитных объектов -- по 14 и 13 объектов соответственно, или 19,2% и 17,8%, -- будет сосредоточено в районах Мещанский и Хамовники. Несколько меньше -- в Басманном и Замоскворечье (по 10--11 домов, или 13,7--15,1%). А в районах Тверской, Якиманка, Таганский, Арбат число объектов -- 4--7 (5,5--9,6%). Менее всего элитных объектов планируется построить в районах Пресненский (два объекта, или 2,7%) и Красносельский (один объект, или 1,4%).
В условия жесточайшего дефицита земельного ресурса девелоперы элитных проектов сосредоточились на двух основных направлениях -- точечной жилой застройке и комплексной реконструкции, а также реновации территорий.
По замыслу проектировщиков точечная застройка удовлетворит требования тех покупателей, кто ценит закрытый, камерный образ жизни. Новые дома сооружаются на месте снесенных ветхих, аварийных, а также реконструируемых домов. Доля суммарной общей площади квартир в них обычно составляет 60--80% общей площади дома, замечают аналитики компании «Новая площадь».
«Особенность новых комплексов -- многоквартирность, что скорее является плюсом, так как это большое жизненное пространство и единая социальная среда. В ближайшем будущем основная доля предложения элитной недвижимости будет приходиться на подобные комплексы. В перспективе за счет вышеуказанных проектов мы получим перевес предложения в пользу многоквартирных комплексов, что создаст прецедент для новых стандартов элитной недвижимости», -- говорит Кайдо Карма.
Для комплексной застройки требуются большие площади. Ресурс свободных участков в центре города уже исчерпан, поэтому дальнейшее строительство в основном будет связано с реконструкцией уже существующего жилого фонда, сносом ветхих и аварийных зданий и сооружений и освоением территорий, ранее занятых промышленными предприятиями. Доминантой комплексной застройки, как правило, становятся общественно-развлекательные, торговые и офисные здания и сооружения, поэтому жилая часть в комплексе обычно не превышает 20%.
Стоит отметить, что участки, занимаемые промышленными предприятиями, обладают заманчивыми для застройщиков преимуществами: они достаточно крупны, их инженерные коммуникации обладают мощным ресурсом, способным обеспечить жизнедеятельность жилых кварталов, гостиниц, развлекательных комплексов, офисов и т.д. Примером такого строительства является многофункциональный комплекс на Озерковской набережной с элитным жилым домом, подземным гаражом, офисными помещениями и трехзвездной гостиницей, которые должны появиться на месте выведенного в Московскую область (Монино) камвольного комбината. Другой пример: на месте завода по производству лопастных гидравлических машин (ЛГП) на Большой Татарской, 13, планируется построить жилищно-общественный комплекс с подземными автостоянками общей площадью 100 тыс. кв. м.
Подобные участки есть в большинстве муниципальных районов. Исключение -- центр города. Практики комплексной квартальной застройки там пока нет, поэтому столичным властям, проектировщикам и застройщикам предстоит найти оптимальное соотношение жилых и общественных зон комплексов, учитывая потребности города, темпы окупаемости, инвестиционную привлекательность проектов.
Вторичный люкс
В сегменте вторичного жилья класса люкс происходит смена пристрастий потенциальных покупателей. Раньше особым спросом пользовались клубные дома (10--12 квартир в доме). Их покупали вне зависимости от социального окружения и величины эксплуатационных расходов.
Сегодня потребители внезапно заметили и высокую квартплату, и отсутствие благожелательно настроенных богатых соседей и перенесли свой интерес на квартальную застройку. По мнению аналитиков, появление на единой территории нескольких домов, которые населяют примерно одинаковые по уровню доходов люди, создает более комфортный круг общения.
Есть еще одна интересная тенденция -- резкое падение спроса на сталинки и дома дореволюционной постройки. Покупатели стали предъявлять повышенные требования к состоянию здания. При этом лучшие образцы сталинского ампира все равно раскупаются на ура. В этот список входят высотка на Котельнической набережной, «Дом на набережной», дома начала прошлого века в районе Поварской и Никитских улиц, Патриарших прудов -- они по-прежнему пользуются огромным спросом. Квартиры, появляющиеся в них, приобретаются практически мгновенно, и покупатели при этом не считают денег.
Элитная прибыль
На сегодняшний день, по данным компании «Новая площадь», средняя стоимость 1 кв. м. элитного жилья в столице колеблется в пределах от 6144 до 33 700 долл./кв. м. Если сравнивать элитные районы Москвы по максимальной стоимости 1 кв. м., первое место, как обычно, занимает Остоженка (33 700 долл./кв. м), далее следует Плющиха (28 090 долл./кв. м) и замыкает тройку лидеров Арбат (22 864 долл./кв. м). Самым доступным районом ЦАО на сегодняшний день является Таганский (8000 долл./кв. м).
В период рекордных темпов роста цен на жилье было совершено и рекордное количество инвестиционных покупок, которые в будущем сулят удачливым инвесторам высокие доходы. Период с конца 2005 по середину 2006 года стал, как теперь уже ясно, одним из самых благоприятных для инвестирования. Ведь, например, купив в конце 2005 года элитную новостройку в период старта продаж объекта, инвестор к настоящему моменту уже заработал как минимум 90% годовых. Но подводить итоги можно будет не ранее 2007 года, когда на вторичном рынке в достаточном объеме появятся квартиры, приобретенные в 2005 году, поскольку, как всем известно, рекордный рост цен для всего московского региона пришелся именно на осень 2005 -- первую половину 2006 года. По прогнозам, прибыль удачливых инвесторов может оказаться в диапазоне в 120--150% годовых.
По мнению экспертов компании «Новая площадь», наиболее удачные периоды инвестирования в жилую недвижимость на Остоженке были в 2000, 2002 и 2004 годах. Размер прибыли при продаже квартиры на вторичном рынке в этом году составил бы более 80% годовых, т.е. владелец с момента покупки ежегодно получал 80% прибыли на вложенные средства, не считая дополнительного дохода, который он мог получать от сдачи квартиры в аренду.
Наименее прибыльными были бы вложения в элитную недвижимость Арбата. Здесь прибыль в лучшие периоды приобретения не превышала 55% годовых. При этом необходимо отметить, что рост стоимости арбатских элитных квартир был наиболее устойчивым вне зависимости от года приобретения квартиры на первичном рынке. Таким образом, инвестирование в этом районе можно считать наименее рисковым мероприятием. Напротив, максимально капитализировать свои инвестиции смогли бы владельцы элитной недвижимости на Чистых прудах, но не все, а только те из них, которые совершили покупку на первичном рынке в течение 2002 года. Средняя доходность в этом районе составляет более 200% годовых.