| Очевидный дефицит земли в ближнем Подмосковье, а также бесконечный рост стоимости на нее заставили как застройщиков, так и потребителей обратить внимание на участки за 50 км и более от МКАД. Более того, потенциальную выгоду от приобретения «дальней земли» поняли и спекулянты: не менее десяти финансовых групп стали обладателями тысяч гектаров на окраине Подмосковья.
На самых раскрученных трассах на удалении до 30 км от МКАД -- Рублевско-Успенской, Новорижской, Минской, Калужской и других -- свободной земли практически не осталось. Даже при стоимости сотки от 10 тыс. долл. спрос на землю превышает предложение. Последний резерв тут -- это земли немногочисленных бывших совхозов и колхозов. Однако новые хозяева сельхозпредприятий сегодня, в отличие от начала 90-х, не спешат распродавать этот актив, справедливо надеясь на дальнейший рост цен, а потому дозированно выкидывают участки на рынок. Тем более что зачастую собственниками таких хозяйств являются люди, тонко чувствующие рынок. Например, бывшим совхозом «Матвеевское» на Можайском шоссе владеет Millhouse Capital, принадлежащая Роману Абрамовичу, а сельхозземли вдоль Рублевского шоссе скупил Давид Якобашвили, совладелец «Вимм-Билль-Дана».
Застройщикам, привыкшим за последние 10--12 лет работать с большими земельными массивами в ближнем Подмосковье, приходится срочно пересматривать стратегию своей работы. Все чаще коттеджные поселки появляются в 30--50 км от МКАД, нередко на не слишком престижных направлениях, например на Дмитровском или Ленинградском шоссе. Однако и этот резерв обещает скоро истощиться. Кроме того, за последний год резко выросла цена перевода земли из сельскохозяйственного назначения под индивидуальную жилищную застройку. Так, Каро Алабян, генеральный директор корпорации «Знак», скупившей несколько сот гектаров в срединном поясе Подмосковья, уверяет, что такой переход одной сотки обходится не менее чем в 500--600 долл. Учитывая, что стандартный коттеджный поселок занимает 20--40 га, только за оформление земли придется заплатить 1--2 млн долл., что сильно снижает рентабельность проекта. Ведь поселки такого уровня рассчитаны на средний класс, стоимость дома с участком земли в них должна быть не более 200 тыс. долл. А рыночная стоимость сотки земли в 30--50 км от МКАД уже достигла минимум 2--5 тыс. долларов.
В то же время земля на окраинах Московской области по-прежнему продается по бросовым ценам, так как она практически не вовлечена в рыночный оборот: спрос со стороны застройщиков относительно невелик, а сельхозпроизводство, в которое, как еще недавно надеялись областные чиновники и бывшие председатели колхозов, «вот-вот должны пойти деньги», не приносит дохода. Последний фактор сыграл немаловажную роль при перераспределении этих земель -- их рыночная стоимость остается небольшой. По данным компании «Волти», скупившей несколько бывших совхозов и колхозов в Каширском районе, оптовая цена земли (целого сельхозпредприятия) составляет всего 15--20 долл. за сотку. Разумеется, дойдя до конечного потребителя, стоимость участков резко повышается, однако на фоне заоблачных цен в ближнем Подмосковье земля на окраинах области все равно выглядит очень привлекательной. Так, учитывая ее перевод под ИЖС и накрутки риэлторов, сотка тут обойдется не дороже 600 долларов.
«В силу дешевизны здесь можно приобретать землю не сотками, а целыми гектарами, -- рассказывает «Времени новостей» начальник отдела маркетинга ЗАО «Русский дом недвижимости» Эрнест Ерохин. -- На такой просторной территории можно реализовать поистине грандиозные замыслы, например построить конюшню с ипподромом и заняться разведением племенных скакунов, разбить вишневый сад и т.п. Иными словами, такие участки как нельзя лучше подходят для организации небольшого частного бизнеса». «Владелец такого имения вряд ли будет жить там постоянно. Скорее всего имение станет третьим домом (первый -- элитная квартира в Москве, второй -- коттедж в ближайшем Подмосковье на престижных западных направлениях)», -- считает маркетолог инвестиционно-риэлторской компании «Пересвет-Инвест» Ольга Денисова.
Дальние земли Подмосковья скупаются некоторыми крупными финансовыми структурами впрок. Так, банк «Визави» приобрел более 40 тыс. га в Волоколамском районе, «Вашъ финансовый попечитель» -- 90% земель сельскохозяйственного назначения в Рузском районе, «Централ Групп» (зарегистрирована в Лондоне, эксперты полагают, что за ней стоит одна из российских сырьевых групп) владеет более 100 тыс. га в нескольких районах на юге Подмосковья. Глава «Вашего финансового попечителя» Василий Бойко считает покупку земли удачной инвестиционной сделкой. Участки в дальнем Подмосковье характеризуются пока низкой ликвидностью, что находит свое отражение в цене, которая зачастую в 100 раз ниже цены аналогичного участка, расположенного на 20 км ближе к Москве. «Следовательно, человек, вложивший деньги в покупку земли здесь, может рассчитывать на рост своих инвестиций на сотни процентов уже в течение трех-четырех лет. Говоря языком финансов, инвестор, покупая и застраивая земли дальнего Подмосковья, приобретает опцион на сильный рост, который, в отличие от опциона на финансовом рынке, не имеет ограничения по времени и не может сгореть. Самые туманные перспективы у второго (среднего) кольца земель, ситуация с которым характеризуется запутанными правами собственности и многочисленными тяжбами», -- говорится в исследовании Advantage Group.Кроме того, изменился и менталитет москвичей, в том числе и обеспеченных, больше не желающих мириться с плохой экологией ближнего Подмосковья. А дальние земли по всем объективным показателям до сих пор могут похвастаться чистыми лесами и водоемами.
Увеличившийся спрос на землю в дальнем Подмосковье объясняется еще и изменившимся порядком выделения земли под застройку. Если ранее областная земля продавалась сразу после принятия соответствующего решения районной администрацией, то теперь это прерогатива исключительно областной администрации.
Ранее компания, желающая оформить землеотвод под коттеджную застройку, обращалась в районную администрацию. Если принималось положительное решение (а оно и принималось), то плата за землеотвод оформлялась в виде отчислений на инфраструктуру районов, а последующий выкуп производился по нормативной цене (за копейки). Злые языки поговаривают, что, например, подобные операции с участками вокруг Истринского водохранилища приносили спекулянтам от 1000 до 2500%. Сколько зарабатывали на этом местные чиновники, известно только прокуратуре.
Однако два года назад подмосковная земля стала продаваться по-другому. Была создана Областная межведомственная комиссия, рассматривающая заявления на выделение участков теперь самостоятельно (районным администрациям оставили только распределение садовых участков). В итоге цена одного гектара земли в 30--40 км от МКАД поднялась с 200--250 долл. до 10--20 тыс. долл. Эта сумма значительно меньше рыночной цены, но и ее спекулянты землей решили взвалить на конечного потребителя. Как полагают эксперты, примерно половина прироста цены на землю в прошлом году была обусловлена именно изменением решения земельного вопроса.
По утверждениям риэлторов, примерно 98% береговой линии таких популярных водохранилищ в ближнем Подмосковье, как Истринское, Пироговское, Учинское, Кльзьминское, застроены коттеджами. Понятно, что такие земли пользуются особым спросом у покупателей. Например, сотка земли впритык к Клязьминскому водохранилищу стоит 6 тыс., а в 150 м от него -- уже 2 тыс. долл. Однако спрос на воду до сих пор не удовлетворен. Любители яхт, лодочных прогулок и просто романтики, для которых водная гладь -- мечта всей жизни, готовы платить за участки у воды и большую сумму, однако предложить риэлторы сегодня им уже ничего не могут.
Не стоит забывать и об усилиях Олега Митволя по наведению земельного порядка в водоохранной зоне. Это привело к тому, что многие потенциальные покупатели просто боятся приобретать землю даже на удалении 300--400 м от водохранилищ (хотя водоохранной считается зона 100 м). Именно поэтому спрос перекинулся на воду дальнюю, на берега Иваньковского водохранилища, Волги, Оки, Москвы-реки в ее истоках, на десятки маленьких речушек.
Особой любовью стали пользоваться местности у самых престижных дальних водоемов. Так, окрестности Конакова (Большая Волга, 140--150 км от МКАД) облюбовали топ-менеджеры РАО «ЕЭС», так как загородная резиденция этой компании расположена именно тут. Отсюда и стремительно возросшая стоимость местной земли -- от 1,2 тыс. до 2 тыс. долл. за сотку (еще два года назад верхняя планка цены не превышала 600 долларов).
В Завидове на берегах Иваньковского водохранилища (120--130 км от МКАД) расположена резиденция президента РФ. Понятно, что высшие чиновники также предпочитают отдыхать рядом со своим начальником. Земля здесь теперь оценивается в 1,5 тыс. долл. за сотку (против 500 долл. в 2002 году).
Вокруг Можайского водохранилища (130 км от МКАД) в основном покупают земельные участки любители рыбной ловли и охоты. А моду на это место ввели в свое время топ-менеджеры из «Газпрома», любившие поохотиться на водоплавающих на местном водоеме. Традиция отдыхать «газпромовской семьей» на Можайском водохранилище прижилась. Поэтому и стоимость земли резко увеличилась -- с 500 долл. за сотку в 2000 году до 1,5 тыс. долл. в начале 2005 года.
До Переславля-Залесского пока ни чиновники, ни бизнесмены не добрались, хотя водоем тут тоже есть -- Плещеево озеро. А вот писателям и другим представителям творческих профессий озеро пришлось по душе. И цены на участки вокруг водоема пока остаются приемлемыми -- не более 500--700 долл. за сотку, хотя риэлторы обещают, что через два-три года они неизбежно вырастут до 1--1,5 тыс. долларов. Ольга ПРЯНИКОВА |
