Ускорение без перестройки

Парадоксальность нынешней ситуации на столичном рынке недвижимости в том, что она не устраивает абсолютно никого. Недовольны и инвесторы, и строители, и риэлторы, и, конечно же, потенциальные покупатели жилья. Правда, причины недовольства у всех разные.

Непредсказуемость московских цен на квартиры уже давно стала притчей во языцех. Даже аналитики и эксперты, которые в силу своих профессиональных обязанностей должны оценивать и предсказывать ситуацию на рынке, кажется, оставили попытки это сделать. Еще совсем недавно, два-три года назад, они бурно спорили друг с другом на страницах московской прессы о сроках и масштабах будущего падения цен на жилье. Год назад, когда рынок стагнировал, они же рассуждали о возможности или невозможности возвращения темпов роста цен к «рекордным» показателям 2000--2003 годов -- 4% в месяц. Сегодня подавляющая часть аналитиков предпочитает описывать уже произошедшие события, ограничиваясь краткосрочными прогнозами развития рынка и заглядывая в будущее максимум на полгода.

Предсказуемая неопределенность

«Развитие ситуации на московском рынке недвижимости продолжает все больше настораживать, -- сетует руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. -- С конца зимы -- начала весны 2006 года процесс подорожания столичного жилья стал принимать оборот, невиданный за всю пятнадцатилетнюю историю этого рынка. Темпы роста цен на квартиры постепенно увеличились до 2% в неделю, в то время как раньше подобное удорожание жилья считалось бы немалым даже в течение месяца». В марте же этого года был зарегистрирован абсолютный рекорд по темпам роста цен на столичном рынке недвижимости. По данным IRN, общегородской индекс стоимости жилья вырос за март на 7,5%.

Разумеется, такой рост нельзя считать нормальным, и тем более не стоит оценивать его как благо для рынка. «Прирост стоимости жилья на уровне 7,5% в месяц, соответствующий годовому удорожанию почти на 100%, в условиях сложившегося рынка, а также стабильной экономической и политической обстановки в стране -- это очевидная аномалия, -- подчеркивает Олег Репченко. -- В абсолютных цифрах такой рост означает, что стоимость типовой квартиры средней площади на вторичном рынке составляет более 160 тыс. долл., а в московских новостройках, расположенных в пределах МКАД, -- более 300 тыс. долл. Если же речь идет о новостройках внутри Третьего транспортного кольца, то стоимость квартиры тут превышает миллион (видимо, имеются в виду дома бизнес-класса. -- Ред.)».

Разумеется, ситуация с ценами категорически не устраивает покупателей недвижимости -- на сегодняшний день подавляющей части москвичей новое жилье просто не по карману. Не спасают ни увеличивающиеся доходы, которые просто не поспевают за ценами, ни ипотека. И действительно -- препятствий на пути получения ипотечного кредита все еще предостаточно, а за сумму, требуемую в качестве первоначального 30-процентного взноса, пять-шесть лет назад можно было купить квартиру целиком. Кроме того, огромный спрос на квартиры заставляет покупателей при выборе жилья быть куда более сговорчивыми, чем им самим бы хотелось.

Вопреки распространенному мнению, невыгоден такой бурный рост и риэлторам. Для специалистов по оказанию услуг на рынке лучшим условием работы всегда была стабильность. И хотя цена услуг с повышением стоимости жилья тоже повышается, однако подготовить сделку в такой ситуации намного сложнее. Ведь если взамен продаваемой квартиры собственнику нужно купить другое жилье, то существует большой риск, взяв аванс, просто не успеть за ценами на недвижимость, и денег от продажи уже не хватит. Тогда продавец будет вынужден вернуть аванс, и для риэлтора все начнется сначала. Но даже если такой цепочки нет и покупатель имеет дело с приобретением «свободной» квартиры, сделка может не состояться. «Подготовка к сделке по купле-продаже недвижимости всегда занимает какое-то время, и цены за этот промежуток успевают существенно измениться, -- поясняет заместитель директора агентства недвижимости «Светлый Град» Петр Шкода. -- Соответственно, у продавцов появляется соблазн расторгнуть предварительный договор и продать квартиру кому-то другому или просто поднять цену. Спорить с ними бесполезно -- ведь покупателей очень много, гораздо больше, чем квартир».

В целом большинство риэлторов жалуется на неопределенность, хаотичность рынка, ломающих привычные, наработанные схемы продаж. Лихорадка цен открыла и дорогу разным формам мошенничества в сделках. Из-за ажиотажа на рынке специалисты зачастую просто не успевают провести должную проверку недвижимости, так как велик риск упустить подходящий вариант, и решение приходится принимать очень быстро. А это, в свою очередь, отнюдь не способствует развитию цивилизованных форм продаж жилья, внедрения которых на московском рынке давно добиваются ассоциации риэлторов.

«Существует несколько причин столь значительного роста, -- поясняет Константин Ковалев, управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood. -- Во-первых, на первичном рынке произошло сокращение предложения на 25--30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Со стороны застройщиков это вызвано дефицитом свободных площадок в центре Москвы, а также неопределенностью с законодательством в этой сфере. На вторичном рынке рост цен больше зависит от психологических факторов. По-прежнему действует правило: «Покупай сегодня, потому что завтра будет дороже». Хозяин квартиры понимает, что хороших объектов мало, поэтому зачастую устраивает аукцион среди покупателей».

Обездоленные строители

Строители и инвесторы недовольны ситуацией по другим причинам. Рост цен для них скорее выгоден, несмотря на всю хаотичность и неопределенность рынка, однако на практике сегодня они просто не способны эту выгоду извлечь. Пресловутый закон №214 о долевом строительстве, принятый год назад, фактически уничтожил рынок новостроек, и говорить сегодня о каких-то серьезных темпах жилищного строительства в столице не приходится.

Эффект, возникший в результате принятия этого закона, испугал даже самих законодателей. Безусловно, цели они преследовали самые благие: защитить рядовых покупателей квартир в новостройках, которые при заключении договора на покупку жилья в новом доме были совершенно бесправны. Потому закон запретил начинать продажи домов до начала строительства, предусматривал возможности досрочного расторжения договора участником долевого строительства в одностороннем порядке (да еще и с правом требования немалой неустойки), солидарную ответственность кредиторов строительной организации -- банков и тому подобные шаги, которые в других условиях могли бы считаться вполне прогрессивными. Протесты со стороны строителей и банкиров во время обсуждения проекта закона в Думе посчитали всего лишь формой борьбы за сверхдоходы, и не восприняли всерьез предостережения специалистов. В определенной степени правоту законодателей подтвердили крахи ряда строительных компаний и корпораций, в том числе достаточно крупных, работавших, как оказалось, по схемам, близких к пирамидальным. Сейчас трудно судить, было ли банкротство этих компаний неизбежным и действительно ли их работа грозила потерей средств для части инвесторов.

Однако главными пострадавшими от закона стали именно покупатели.

Предостережения экспертов оказались вовсе не беспочвенными -- резкие изменения статуса соинвесторов строительства (на деле -- простых покупателей квартир в строящихся домах) привели к тому, что все существовавшие формы продаж квартир в новостройках на практике стали неприменимыми. Новые требования к документации на строительство крайне усложнили процесс ее получения для строителей. А солидарная со строителями ответственность банков, кредитующих строительство, в случае любого невыполнения ими обязательств, наряду с запретом продаж квартир на «нулевом цикле» практически лишила строительные организации всех традиционных источников финансирования. В результате число сданных по новым правилам объектов в столице измеряется единицами (по данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, всего два дома), и еще два-три объекта готовятся к сдаче, тогда как рынок требует многих десятков новых жилых домов. Да и те объекты, что сдаются, были реализованы по обходной, «вексельной» схеме.

Конечно, в том, что рынок найдет какую-то новую форму работы, сомневаться и не приходилось, но сам факт того, что он вновь «пошел в обход», еще раз подчеркивает непродуманность принятого Думой закона. Запасы квартир в новостройках, построенных до принятия закона, практически исчерпаны, и, учитывая огромный спрос на недвижимость в Москве, ситуация грозила серьезным кризисом жилья. «Ситуация на рынке новостроек изменилась не в лучшую сторону, -- утверждает первый заместитель генерального директора агентства недвижимости МИАН Дмитрий Кузнецов. -- Уже с февраля прошлого года мы отмечаем сокращение количества объектов, соответствующих высоким требованиям по надежности. Сейчас мы вынуждены работать с оставшимся количеством предложений, которое уменьшилось почти на 40%. Из-за действия 214-го закона застройщики очень тщательно относятся к получению разрешительной документации на строительство. По этой причине откладывается или затягивается и процесс строительства, и начало продаж. Кроме того, в Москве заканчиваются свободные площадки под строительство жилья».

Не случайно в этом году депутаты все же пошли на попятную, приняв в начале апреля в первом чтении поправки к закону о долевом строительстве, снимающие ряд ограничений. В частности, планируется отменить солидарную ответственность банков за нарушение сроков и технологии строительства, предоставить строителям равные с соинвесторами права и, кроме того, вдвое снизить неустойку за нарушение застройщиком срока передачи объекта -- с 1/75 до 1/150 ставки рефинансирования. Также в законопроекте официально расширен перечень случаев, когда допускается привлечение средств граждан для строительства жилья.

Без сомнения, пойти на столь серьезные уступки законодателей заставила только близкая к катастрофической ситуация на отечественном строительном рынке. Депутаты надеются, что изменения стимулируют рост строительства и хотя бы частично снимут остроту спроса на жилье. Однако специалисты не слишком оптимистичны в оценках перспектив столичного рынка недвижимости. «Мне кажется, несмотря на изменения, теперь не следует ожидать появления большого количества новых проектов, -- считает Дмитрий Кузнецов. -- Скорее периодически на рынок будет поступать какое-то ограниченное количество предложений, по мере оформления всех необходимых документов». По мнению многих экспертов, оставшиеся ограничения на участие в долевом строительстве, непрозрачность технологии предоставления земельных участков под строительство в Москве и серьезный дефицит строительных площадок не позволят в достаточной степени удовлетворить спрос на жилье в обозримом будущем. «Цены на недвижимость будут расти до тех пор, пока будет спрос и люди смогут позволить себе купить квартиру за такие деньги, -- поясняет Константин Ковалев. -- В ближайшее время стагнация невозможна в связи с высокими темпами роста спроса на фоне дикого дефицита предложения. Обвал цен может случиться только в том случае, когда у клиентов будет выбор из 50 площадок, а не трех-четырех, как сейчас. В ближайшем же будущем подобного не предвидится». Таким образом, перестройки рынка пока не предвидится, в то время ценовое ускорение остается наиболее очевидной его тенденцией.

Стоимость аренды квартир по округам г. Москвы, апрель 2006 года, долл./ мес. Округа 1-комн. 2-комн. 3-комн. от 4-комн.

СЗАО	мин	500	600	800	1000
	макс	2500	5000	13 000	45 000
САО	мин	500	550	800	1000
	макс	3000	5000	10 000	10 000
СВАО	мин	450	550	750	1000
	макс	1500	2500	5000	6000
ЗАО	мин	500	600	750	1200
	макс	3000	15 000	20 000	25 000
ЦАО	мин	650	750	850	1200
	макс	7000	15 000	25 000	40 000
ВАО	мин	500	600	700	1000
	макс	1250	2700	10 000	15 000
ЮЗАО	мин	550	650	800	1200
	макс	1800	6000	8500	25 000
ЮАО	мин	450	600	750	900
	макс	1500	6000	3200	8000
ЮВАО	мин	500	550	700	900
	макс	1500	3000	3500	8600

По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Дата Монолит Панель

Январь 2005	2104	1290
Февраль 2005	2010	1286
Март 2005	2132	1296
Апрель 2005	1948	1315
Май 2005	1583	1326
Июнь 2005	1651	1318
Июль 2005	1696	1341
Август 2005	1660	1292
Сентябрь 2005	2377	1373
Октябрь 2005	2369	1372
Ноябрь 2005	2395	1357
Декабрь 2005	2543	1232
Январь 2006	2429	1810
Февраль 2006	2706	1470
Март 2006	2606	1752

Источник: МИАН