Доступное жулье

Налоговики призвали граждан разоблачать нечестных застройщиков

Налоговые органы решили внести свою лепту в процесс формирования российского рынка доступного жилья. Они начали беспрецедентную атаку на участников рынка недвижимости. «Федеральная налоговая служба (ФНС) обращается ко всем лицам, которые располагают информацией о применяемых на рынке недвижимости схемах, с предложением о предоставлении налоговым органам на условиях конфиденциальности информации об организациях, применяющих подобные схемы, и о раскрытии содержания данных схем», -- говорится на официальном сайте ведомства. Налоговики готовы просить помощи у всех, кто располагает хоть какой-то информацией.

В настоящий момент ФНС аккумулирует и анализирует информацию о налоговых схемах, применяемых компаниями, занятыми в сфере строительства и продажи недвижимости, сообщается на сайте службы. Предоставление информации о противоправной деятельности компаний, занятых на рынке недвижимости, лежит в области интересов как рядовых граждан, так и государства, поэтому эффект от пресечения неправомерного использования налоговых льгот на рынке недвижимости для граждан в первую очередь выразится в обеспечении соблюдения прав покупателей, уверяет налоговая служба.

Проведение налоговыми органами на основании полученной от граждан информации «ряда последовательных действий, направленных на возврат сложившихся между покупателями и продавцами недвижимости правоотношений в русло действующего законодательства, заставит заинтересованные компании увеличить прозрачность своей деятельности», надеются в ФНС.

Ситуацию разогрело опубликованное еще в конце прошлого месяца решение арбитражного суда Москвы по иску ЗАО "МИАН" к управлению ФНС по Москве. В своем иске МИАН выразил несогласие с действиями налоговиков, обвиняющих компанию в применении незаконных схем ухода от налогов. Арбитражный суд встал на сторону налоговиков. Однако ФНС продолжает проводить проверки финансово-хозяйственной деятельности ряда организаций, входящих в группу компаний МИАН, только теперь за 2004--2006 годы, сообщил вчера Интерфакс со ссылкой на пресс-службу ФНС.

Источник в ФНС также сообщил агентству, что предварительные результаты проверки группы МИАН показали появление других схем ухода от налогов в связи с вступлением в силу весной 2005 года закона об участии в долевом строительстве.

Специалисты аналитического центра IRN (Индикаторы рынка недвижимости) отмечают, что впервые арбитражный суд Москвы признал неправомерность использования «вексельной схемы». «Это намек государства на то, что застройщикам пора переходить к использованию договора «долевого участия», предусмотренного законом №214-ФЗ при совершении продаж на строящихся объектах, -- говорится в исследовании аналитического центра. Однако ситуация вокруг федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ, вступившего в силу 1 апреля 2005 года, изначально сложилась неоднозначная. Еще в период подготовки закона строители сразу заявляли о невозможности работать на новых условиях. Несмотря на внесенные поправки, отменившие самые спорные нормы (солидарную ответственность с банками, кредитующими строителей, большие суммы штрафов, невозможность разорвать договор с дольщиком -- нарушителем режима платежей и т.п.), строители продолжали пользоваться наработанными схемами, позволяющими обходить закон. «Судить, чем продиктована позиция большинства застройщиков -- привычкой работать по старым схемам, по которым можно привлечь средства частных инвесторов еще на этапе проектирования и избежать по отношению к ним целого ряда обязательств, или действительными трудностями и административными барьерами -- довольно сложно. Здесь все зависит от региональных властей», -- считают специалисты IRN.

Воодушевленные успехом, налоговые органы намерены по той же технологии провести массированную чистку застройщиков и риэлторов. Такой поиск нарушителей может серьезно раскачать рынок, что косвенным образом отзовется и на кармане потребителя. Дело в том, что при продаже новостроек многие компании, стремясь обойти новый закон о долевом строительстве, используют разнообразные вексельные схемы (вне действия этого закона сегодня остаются лишь те, кто успел получить участки для строительства до вступления новой редакции закона в силу, но таких объектов с каждым месяцем все меньше).

Делается это отнюдь не только для ухода от налогообложения, но и для минимизации затрат при строительстве, так как выполнение всех требований нового закона в разы завышает стоимость проектов. Использовать вексельные схемы дешевле, чем получить на руки документы, оформленные в соответствии с новым законодательством. Тем более что схемы, применяемые девелоперами, потому и называются «серыми», что не противозаконны, а допустимы.

Вексельную схему законодательство применять не запрещает. Грубо говоря, схема выглядит так: компания выпускает векселя, продает их за копейки посреднической структуре, которая в свою очередь заключает договор с покупателем. Причем покупателям засчитывают векселя не по номиналу, а факт ухода от налогообложения возникает тогда, когда с маржи между номиналом и ценой продажи не платится налог.

Нельзя сказать, что покупателей не "напрягает" такая технология покупки, ведь вексель можно погасить деньгами, а не построенным жильем, и права покупателя при этом защитить невозможно. Но опять же денежная выгода при покупке жилья в обход закона о долевом строительстве очевидна. В связи с этим не совсем понятно, на кого рассчитывают налоговики, объявляя охоту за схемами. Рядовой покупатель жилья вряд ли пойдет «закладывать» компанию, которая строит его дом: налоговые проверки едва ли положительно скажутся на скорости строительства, да и рассказать, какая именно используется схема, обыватель вряд ли сможет.

Владеть всеми тонкостями по реализации схемы могут лишь сотрудники компаний. И не исключено, что эти знания могут быть использованы в конкурентной борьбе на рынке, когда руками налоговиков застройщики будут расправляться со своими конкурентами.

Ирина СКЛЯРОВА, Дарья ДЕНИСОВА