| В этом году цены на квартиры в Москве будут расти медленнее За весь прошлый год столичные квартиры подорожали в среднем на треть -- как в новостройках, так и во вторичном секторе рынка жилья. После августа 1998-го, когда квартиры разом подешевели примерно на 40%, с середины 2000 года цены на московском рынке жилья начали подниматься. В начале 2001-го гонку цен подхлестнули московские строительные компании, взявшие на себя роль инвесторов. На фоне благоприятной экономической конъюнктуры в прошлом году вырос и объем построенного в Москве жилья, и реальные доходы населения. Производители и продавцы жилья и сегодня диктуют цены. Однако аналитики предрекают, что очень скоро замедлившийся в конце года темп роста цен сменится противоположной тенденцией -- квартиры неизбежно будут дешеветь, так как платежеспособный спрос потребителей приблизился к потолку. Первого снижения цен следует ждать через полгода.
Как сообщили газете «Время новостей» в комплексе перспективного развития столицы, по предварительным данным, в прошлом году рынок жилья увеличился на 3,8 млн кв. метров. Из них площадей, возведенных по программе реконструкции пятиэтажного фонда, -- более 2100 тыс., коммерческого, построенного по городскому заказу, -- более 700 тыс., муниципального (предоставляемого бесплатно очередникам) -- 400 тысяч.
Росло и потребление. Потребительские расходы на душу населения в столице в прошлом году возросли с 9,7 тыс. рублей в январе почти до 12 тыс. на середину осени. По данным Госкомстата РФ, объем денежной массы в России с 1 января по 1 декабря 2001 года вырос на 26%, с 1144,3 млрд. рублей до 1439,1 млрд. По мнению многих аналитиков, до 80% денежной массы в экономике страны «крутится» в Москве.
Покупатели столичных квартир весь прошлый год соглашались на очередное удорожание квадратного метра не мешкая, чем, по словам главы исследовательской компании «R-way» Александра Крапина, «сами поощряли аппетиты продавцов, которые осенью 2000 года получили от правительства Москвы карт-бланш на собственную инвестиционную политику».
Толчок начавшемуся росту цен на жилье в Москве дали крупные строительные компании (ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, Мосстроймеханизация-5, Мосфундаментстрой-6, СУ-155, СУ-83 -- основные организации московского стройкомплекса, которые возводят почти две трети новостроек, в основном в местах массовой застройки), которые в альянсе с Русским национальным инвестиционным банком осенью 2000 года создали Московский строительный союз (МСС). После этого, например, в Марьине цена 1 кв. метр выросла за первый квартал 2001 года с 420 до 530 долл. (в целом, по мнению руководителей отделов первичного рынка крупных риелторских компаний Москвы, на 25--30%).
Примечательно, что главной целью при создании МСС власти города декларировали снижение себестоимости строительства чуть ли не до 200 долл. за 1 кв. метр -- мол, производители сами найдут резервы для этого. А взамен получат свободу от сторонних инвесторов и посредников, которые и есть главные злые силы, повинные в том, что жилье по цене недоступно для граждан. Как сообщил нашей газете заслуживающий доверия источник, близкий к столичному правительству, в настоящее время инвестиционная себестоимость строительства 1 кв. метра квартиры в типовом панельном доме составляет уже 550 долл. (инвестиционная себестоимость включает не только затраты на строительство квартир для собственных продаж, но и долю города для предоставления бесплатного жилья очередникам и переселенцам из пятиэтажек).
Сейчас в одном из популярных районов массовой застройки, Южном Бутове, однокомнатные (наиболее ликвидные) квартиры продаются по 700 долл. за 1 кв. метр, двухкомнатные -- по 615--650, трехкомнатные -- по 500 долларов.
Повышение цен в начале года отчасти объясняется некоторым дефицитом квартир в начале прошлого года, поскольку в 2000 году заявленный столичными властями план сдачи жилья был недовыполнен примерно на 300 тыс. кв. метров, что, впрочем, было компенсировано увеличением строительства в первом квартале. В начале прошлого года правительство Москвы даже выпустило постановление, по которому работы на стройплощадках вплоть до сентября велись круглосуточно.
Есть и объективная причина удорожания строительства. Цены на основные строительные материалы только за первое полугодие, по данным Мосгоркомстата, выросли на 13,8%.
Однако одной из основных причин удорожания строительства стало изменение взаимоотношений правительства Москвы и строительных компаний, которые начиная с прошлого года по инвестиционным контрактам обязаны строить не только жилье, но и объекты инфраструктуры. В одной из крупных риелторских компаний столицы на условиях анонимности корреспонденту нашей газеты сказали, что «объем частных инвестиций в жилищное строительство увеличился, а бюджетное финансирование снизилось на порядок». Резвый старт компаний МСС на новом для них поприще инвестиционной деятельности послужил сигналом для остальных участников рынка.
Глядя на строителей МСС, производящих типовое панельное жилье, в середине года начали поднимать цены и отделы продаж независимых строительных компаний, которые возводят жилье более высокого бизнес-класса. «Вообще все зависит от решения инвестора поднять или не поднять цену», -- сказали нашей газете в департаменте новостроек объединенной риелторской компании «Инком-МЦБН». По словам просившего об анонимности менеджера, например, в доме в Парке Победы (Западный округ) инвестор в середине года решил поднять цену с 1,8 до 2,6 тыс. долл. за кв. метр.
Руководитель другой крупной риелторской компании Москвы считает, что такие решения чреваты неприятными последствиями. В пример он привел известный дом, выстроенный в Кунцеве компанией «Тема» в сотрудничестве со шведским концерном Skanska и немецкой компанией Hochtief, а также пресловутый дом «Помидор» на Ленинградском шоссе. Выставлялись в этих домах квартиры по цене от 1100 до 1800 долл. за кв. метр. В октябре прошлого года департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) правительства Москвы, выступающий соинвестором строительства комплекса в Кунцеве, снизил среднюю цену за 1 кв. метр квартир на этом объекте до 1350 долл. С завтрашнего дня ДИПС объявил о повышении этой ставки до 1460 долл. за 1 кв. метр.
По мнению главы «R-way» г-на Крапина (сертифицированный аналитик Российской гильдии риелторов), замедление повышения цен, которое наметилось в декабре (см. табл. прироста цен на вторичном рынке), «вызвано перепроизводством жилья, ибо платежеспособный спрос потребителей на данном этапе почти достиг максимума».
Пользуясь устойчивой тенденцией ценового роста на рынке недвижимости, оптовые покупатели квартир -- крупные риелторские компании -- в течение всего года активно занимались спекуляцией, скупая и придерживая достаточно большие объемы квартир с целью продажи на пике роста рыночной стоимости квадратного метра. «К октябрю--ноябрю риелторы накопили у себя 3--4 тыс. квартир, которые недавно поступили в продажу, -- говорит г-н Крапин. -- Эти операции, по нашим оценкам, принесут игрокам по итогам года порядка 35--40 млн долл. прибыли».
Сведения о поступлении в продажу большого количества квартир в новостройках подтверждаются увеличением к концу года объема предложения на вторичном рынке Москвы. По данным агентств недвижимости «Контакт» и «САВА», объем предложения обжитых квартир в конце года увеличился примерно до 23--25 тыс., тогда как в середине 2001 года, в момент пика спроса, на вторичном рынке продавалось от 15 до 17 тыс. квартир.
Одной из особенностей прошедшего года следует считать то, что покупатели, пожалуй, впервые за прошедшее десятилетие могли выбрать между квартирами с традиционной планировкой «панелей» и квартирами в индивидуально спроектированных монолитных домах. Объем их ввода по итогам прошлого года почти сравнялся.
Тенденция роста цен в наступившем году сохранится -- строители вынуждены переходить от освоения свободных территорий к реновации объектов недвижимости, что увеличит издержки инвесторов как минимум на треть. Платить придется конечным потребителям.
Тем не менее риелторы все чаще в своих прогнозах произносят слово «стабилизация», а самые нетерпеливые утверждают, что к середине года на рынке воцарится штиль, за которым неизбежно наступит цикл снижения цен, как это уже было в середине и конце 90-х годов. Накопившийся почти за два с половиной года платежеспособный спрос на сегодня в основном удовлетворен. По данным главы исследовательской компании «R-way» Александра Крапина, «можно говорить о временном затоваривании рынка».
Все большее число покупателей стремится к приобретению жилья в экологически чистых местах.
По данным социологических исследований МИАН, за последние два года существенно выросли рейтинги таких экологически чистых районов, как Солнцево, Бутово и Куркино.
Одним из последних районов, где можно будет купить жилье на стадии строительства, останется Куркино, считают эксперты агентства недвижимости МИАН. Другие источники добавляют: Кожухово, Новопеределкино и Молжаниново. Ведь на сегодняшний день завершилось освоение районов массового строительства, где можно было приобрести относительно дешевые и достаточно комфортабельные московские квартиры. Основные же объемы предложения новостроек в ближайшем будущем будут построены на точечных площадках в обжитых районах. Себестоимость строительства в обжитых кварталах значительно выше, что объясняется сносом и отселением пятиэтажек, заменой старых коммуникаций, разработкой индивидуальных проектов и выводом за город промышленных предприятий. Владислав ДОЛГОВ |
