Воздушные замки Рублевки

Романтика тесных новостроек отходит на задний план, вытесняется модной тенденцией жизни в коттеджах. Преимуществ загородных домов над типовыми квартирами масса, но и недостатков хватает. Главный из них — цена. При покупке двухкомнатной квартиры в Москве в принципе можно уложиться в 250 тысяч долларов, а вот если вы рассчитываете приобрести на эту сумму коттедж, поспешу вас расстроить: хватит разве только на пятую часть средненького дома в Подмосковье.

У вас нет таких денег? Вы не одиноки в этом. Их нет у большинства потенциальных покупателей загородной недвижимости. Поэтому многие ищут спасения в банке — пытаются оформить кредит на покупку коттеджа. Только попытки, как правило, бывают напрасными. Банки не слишком охотно занимаются ипотекой на приобретение коттеджей: при спросе на кредитование недвижимости за городом 10—15% от общего объема рынка ипотечного кредитования количество сделок в этом сегменте не превышает 3%.

Банкиров пугают риски, связанные с выдачей ссуд на загородную недвижимость. Если сферу кредитования квартир они освоили в достаточной мере, и практически каждый банк готов предложить клиенту несколько ипотечных программ на выбор, то с ипотекой на коттеджи дела обстоят гораздо хуже. И дело не только в том, что этот вид кредитования — довольно молодое направление работы российских банков (оно начало формироваться чуть более пяти лет назад одновременно со строительством в ближнем Подмосковье первых организованных коттеджных поселков).

За это время рынок загородной недвижимости сделал огромный шаг вперед, тогда как в сфере загородной ипотеки сегодня работает лишь каждый седьмой или восьмой ипотечный банк. Только за прошедшее десятилетие в Подмосковье построено более 500 коттеджных поселков, в том числе необжитых и незаконченных. В период 2002—2008 годов каждый месяц на рынок выводится по два-три новых поселка. Наиболее востребованными направлениями у потенциальных покупателей Подмосковья остаются Новорижское, Дмитровское, Киевское и Калужское.

«Банки отказываются кредитовать рынок загородной недвижимости по двум основным причинам, — рассказал корреспонденту «Новой» руководитель компании «Лаурел-ипотека» Алексей Теребков. — Во-первых, объекты строительства, которые предлагают девелоперы, не удовлетворяют требования банкиров. И земля, и коттеджи должны быть оформлены в соответствии с нормами действующего законодательства. А идеально оформленных объектов на рынке крайне мало. Большинство банков занимаются ипотекой с целью перепродажи своих кредитов другим банковским организациям, в том числе и заграничным. Те, в свою очередь, также выдвигают определенные условия по кредитам. Загородная недвижимость под их стандарты не подходит».

Технологически оформить ипотеку на загородную недвижимость — трудоемкий процесс. Документы должны быть в порядке не только на коттедж, но и на землю под ним. Иногда под строительство домов в коттеджных поселках выделяются земли сельскохозяйственного назначения, лесные угодья, а застройщики не успевают перевести их в другую категорию. Желающим купить коттедж предлагают сначала заплатить деньги, а после этого обещают оформить и землю. Кредитование подобной сделки не может состояться, так как банк при негативном исходе событий не сможет перепродать кредит, поскольку сделка окажется незаконной.

Дома, земля под которыми имеет статус садового товарищества, также сложно купить в кредит. Такая недвижимость обычно не обеспечена газом и электричеством, а значит, по закону не может быть использована под постоянное проживание. На этом основании банк не рассматривает возможность кредитования. Он не даст ссуду под такую покупку еще и потому, что выставленные на продажу дома, как правило, раньше кому-то уже принадлежали — вдруг возникнут новые претенденты на имущество.

Отыскать на рынке загородной недвижимости дом, на который бы банк согласился выдать долг, не легче, чем найти иглу в стоге сена. К слову, большинство коттеджей в Барвихе и Жуковке по документам являются домиками садового товарищества.

«Многие из тех объектов, которые сейчас строятся, сразу готовятся под ту документацию, которую могут потребовать банки при выдаче ипотеки, — рассказал Алексей Теребков. — То есть повторяется та тенденция, которая была с новостройками: застройщики не просто строят, что им хочется, но и налаживают контакт с банкирами».

«А вот еще одна важная тенденция: сегодня большинство девелоперов при реализации поселков предпочитают сами предоставлять различные системы скидок и рассрочек на период строительства дома либо на какой-то определенный срок (в основном от полугода до года)», — добавил старший аналитик «Веско Консалтинг» Николай Иванов.

То есть рынок загородной недвижимости сам пробивает себе дорогу для развития, делает условия приобретения коттеджей для своих потенциальных клиентов наиболее удобными.

Кстати, покупатели работают с девелоперами без помощи банков с большим удовольствием, нежели с ними. Да, официально спрос на ипотеку на загородную недвижимость колеблется в районе 10—15%. Но на деле это лишь иллюзия множественности: просто одни и те же потенциальные заемщики ходят по разным банкам в надежде получить кредит хоть где-нибудь. Редко удается получить ипотеку с первого раза.

Случается и такое: перебирая невыгодные ипотечные программы по кредитованию покупки дома за городом, банковские клиенты уходят ни с чем. И проценты высоки, и сумма первоначального взноса (как правило, не меньше 30%) неподъемная. При более дешевой, чем в многоквартирных домах, стоимости квадратного метра жилья общая стоимость коттеджа во много раз превосходит стоимость типовой квартиры в новостройке — он же больше. Большинство потенциальных заемщиков при всем своем желании не могут наскрести деньги на первоначальный взнос.

«В среднем суммы кредитов на покупку недвижимости за городом по Московской области выдаются в размере 450—750 тыс. долларов, — сообщил заместитель руководителя службы розничного кредитования КБ «МИА» Андрей Борщев. — Соответственно, для покупки в кредит коттеджа, в отличие от квартиры, заемщик должен иметь более высокие доходы и сумму первоначального взноса».

Большинство банков предлагают взять кредит в среднем под 12% годовых сроком не больше, чем на 5—7 лет. Выплаты по такому кредиту — роскошь, доступная лишь довольно состоятельным людям.

«Нашей компанией был проведен опрос для выяснения мнения потенциальных покупателей об отношении к ипотеке, — рассказал Николай Иванов. — Респондентам были заданы основные вопросы о процентной ставке и размере первоначального платежа. Большинство опрошенных (55%) готовы выплатить первоначальный платеж в размере 10—20% от цены объекта. 18% в состоянии оплатить 20—30%. Кроме того, подавляющее большинство опрошенных (87%) считают оптимальной для ипотечного кредита ставку в 10—13%».

Впрочем, застройщики наконец начали обращать внимание на мало представленный пока сегмент экономнедвижимости. Спрос на него огромен, вот только предложений пока мало. Это при том, что сегменты элитного и бизнес-жилья уже близки к насыщению.

«Изменения в структуре предложения касаются и местоположения объектов: нехватка земли в непосредственной близости от города, пригодной для коттеджной застройки, ее дороговизна, а также ухудшающаяся экологическая обстановка — все это склоняет и застройщиков, и покупателей к «дальним» землям. Последний год появляется устойчивый спрос на «загородку», расположенную на расстоянии более 50 км от МКАД», — отметил Николай Иванов.

Если вас не пугают пробки на въезде в Москву и вы обладаете определенным запасом денег, то самое время начать думать о жизни за городом.

«Полагаю, через год-другой ипотека на коттеджи в России наберет обороты, — прогнозирует Алексей Теребков. — Сам рынок загородной недвижимости должен все расставить на свои места».