Война за дом

В Ульяновске разворачивается очередной коммунальный конфликт: обитатели 500-квартирной многоэтажки по улице Корунковой, 2/19, хотят выйти из "коммунального рабства", но управляющая компания "Фундамент" (ее руководство уже дважды фигурировало в сводках областной прокуратуры по обвинению в мошенничестве) этому всячески препятствует. На последнем собрании дело дошло до драки: на тех, кто выступает за отказ от услуг "Фундамента", напали жильцы дома, которые, по утверждению потерпевших, "прикормлены управляющей компанией". Потерпевшие в драке написали заявление в полицию.

Потасовки, угрозы жизни и здоровью, даже порча и поджог личного автомобиля – все это в Ульяновске может ожидать людей, которые всего лишь захотят воспользоваться своим правом на выбор управляющей компании (УК). Хотя по Жилищному кодексу жильцы имеют право сменить управляющую компанию или выделиться в товарищество собственников недвижимости (ТСН), просто проголосовав за это на общем собрании. На деле сменить управляющую компанию неимоверно трудно, если вообще возможно: УК до последнего держатся за многоквартирные дома, с которых они, как с куста, снимают миллионы рублей ежегодно; юристы этих компаний способны в суде оспорить решение собственников, придравшись к процедуре голосования, которую порой объективно невозможно соблюсти, и суды принимают сторону УК.

Однако есть примеры, когда упорство, смелость и знание законов помогают вырваться из "коммунального рабства". Ульяновец Илья Гуров не только успешно управляет своим домом, но и создал частную управляющую компанию, в которую стремятся другие дома. Но в истории его борьбы с коммунальным драконом были и поражения, и личные материальные потери – сначала побитый, а затем и сожженный автомобиль.

33-летний менеджер Илья Гуров в октябре 2013 года купил квартиру для своей семьи в 16-этажном жилищном комплексе "Галактика" на этапе строительства. Фирма-застройщик, принадлежащая депутату ульяновского Заксобрания, единороссу Фериду Аюпову, сорвала сроки сдачи жилья и лишь после публичных акций, проведенных дольщиками, возобновила стройку и ввела дом в эксплуатацию – в ноябре 2014 года, почти через год после объявленного срока. Аюпов тогда публично пообещал сложить с себя депутатские полномочия, если не сдаст многоэтажку в ноябре, поэтому очень спешил. Дом сдали без горячей воды и отопления, с массой недоделок и частично неработающими лифтами, но консультант Главрегионназдора Виктор Чеснов дал заключение, что объект соответствует всем требованиям, а мэрия на этом основании разрешила ввести его в эксплуатацию (позднее против этого консультанта с подачи прокуратуры возбудили уголовное дело по ст. 293 УК РФ за халатность).

Конкурс на обслуживание дома выиграла компания "Дом-сервис", которая выставила тариф – 22 рубля с квадратного метра жилой площади. Из четырех лифтов в доме не работали два, мусоропроводы были закрыты, но компания брала с жильцов деньги по полной программе. Гуров инициировал поток заявлений от жильцов, недостатки устранили.

– Но мы поняли, что с этой компанией каши не сваришь, а других толковых УК, которые предоставляют адекватные услуги за адекватные цены, в городе нет, – рассказывает Гуров. – У тех, что потолковее, ценник зашкаливает – до 28 рублей с квадратного метра и выше, поэтому мы приняли решение создать товарищество собственников недвижимости.

Ко мне приезжали знакомые, бандиты, представители криминальных структур, группировок. Суть разговора – давай оставим все как есть

Компания "Дом-сервис" долго отказывалась передавать дом созданному ТСН, даже обращалась в суд, но Гуров продолжал давить на управленцев – писал в прокуратуру, в жилищную инспекцию, наконец УК отступила – при условии, что Гуров, теперь уже председатель ТСН "Галактика", возьмет ее на подряд. Тот пошел на эту тактическую уступку, настояв, чтобы в договор обслуживания был включен пункт о возможности его одностороннего расторжения. Этим пунктом Гуров и воспользовался при первой же возможности: компания обслуживала дом спустя рукава, и когда в положенный срок не ответила на очередную из многочисленных претензий, получила уведомление о расторжении договора.

– Те начали шевелиться за три дня до даты расторжения, – говорит Гуров. – Ко мне приезжали знакомые, бандиты, представители криминальных структур, группировок. Суть разговора – давай оставим все как есть.

"Дом-сервис" оспорил расторжение договора в арбитражном суде, но проиграл. И тут же следующий иск к ТСН: недоплатили. Да, недоплатили, признается Гуров, но – за работу, которая не была выполнена (компания нарушала периодичность вывоза мусора, что было документально зафиксировано). Но в суде, оказывается, УК достаточно предоставить бумагу, что работа сделана. Суд жильцы проиграли, однако в процессе выяснилось, что реальную работу в доме выполняла фирма, входящая в структуру большой частной группы компаний "Аметист", которая обслуживает более 360 домов в Ульяновске (эту фирму создал и руководил ею бывший депутат Ульяновской Городской думы Руслан Сеюков, который ведет совместный строительный бизнес с Артемом Чайкой, сыном генпрокурора РФ, и по-прежнему связывает с "Аметистом" свои бизнес-планы). Получается, "Дом-сервис" – это компания-прокладка, действующая в интересах крупного бизнеса. Возникли поначалу и проблемы с вывозом мусора: город "поделили" между собой две компании, одна из них отказывалась заключать с "Галактикой" прямой договор, а вторая – заходить на территорию первой. Проблему решило обращение в антимонопольную службу.

– Теперь мы сами управляем домом, держим тариф 20 рублей, не повышаем, – рассказывает Гуров. – Установили систему видеонаблюдения, детскую площадку, модернизировали систему ГВС и отопления, у нас горячая вода стоит 99 рублей за кубометр, тогда как у других до 300 рублей. Расходы на ОДН (общедомовые нужды. – Прим. РС) у нас отрицательные, то есть люди не платят, наоборот, мы им добавляем. В доме постоянно работает дворник, сантехник, инфраструктуру обслуживают инженерная компания всего за 17 тыс. рублей в месяц.

За неделю до собрания мне разбили машину: все стекла вдребезги, по каждой детали кузова прошлись отверткой

К Гурову в ТСН стали проситься соседние дома. Но по закону в ТСН могут войти только дома, связанные общими коммуникациями. Тогда Гуров зарегистрировал отдельную фирму, блестяще (198 баллов из 200) сдал квалификационный экзамен и получил аттестат управляющего. Так он стал руководителем частной управляющей компании, и его ООО "Галактика" получила право заключать договора управления. Этим захотели воспользоваться жильцы девятиэтажки по улице Октябрьская, 27а, но единства в их рядах не было: в доме, как правило, всегда есть люди, которые ничего не хотят менять, а также те, кого "подкармливают" действующие УК, чтобы те подписывали акты невыполненных работ и голосовали как надо.

– Перед общим собранием ко мне приходили молодые люди с предложением "не трогать этот дом". А за неделю до собрания мне разбили машину, KIA Ceed 2014 года, которая стояла у подъезда: все стекла вдребезги, по каждой детали кузова прошлись отверткой, – рассказывает Гуров.

Голосование состоялось, большинство высказалось за переход из ГУК Засвияжского района в "Галактику". Через месяц после подсчета голосов Гуров получил иск в суд от престарелой жительницы этого дома, которая просила признать общее собрание недействительным. Интересы бабушки представляла цепкий адвокат Ирина Салмина, которая, по словам Гурова, морально уничтожила в суде его свидетелей. Дом остался в городской УК Засвияжского района, которую накануне возглавил Василий Жуков – на сайте группы компаний "Аметист" он фигурирует как директор одного из ее подразделений.

Вскоре Гурову представилась возможность переосмыслить горький опыт. Ему позвонили жители 12-этажного дома по улице Рябикова, 71: "Заберите нас из ГУК Засвияжского района!" По словам председателя Совета дома Елены Беляковой, компания бездействовала, к ней накопилась куча претензий: зимой квартплата за трехкомнатную квартиру доходила до 10 тысяч рублей, а при индивидуальном потреблении электричества на сумму 300 рублей Беляковой начисляли плату за электроэнергию на общедомовые нужды (ОДН) – 450 рублей. Гуров согласился помочь, потому что, по его словам, ему было интересно доказать людям, что при меньшей квартплате они могут получать больше услуг. Начали готовить общее собрание для передачи дома в управление его "Галактике".

– Почему в прошлый раз мы проиграли? Потому что часть бюллетеней инициатор собрания не смогла принести, часть бюллетеней были изрисованы детскими рисунками, это и мое упущение, – признается Гуров. – На этот раз я сказал: будем все делать жестко. Я каждый день приезжал, забирал бюллетени, делал копии. Все фиксировал: очную часть собрания записали на видео, чтобы было видно, что люди руки поднимают (в прошлый раз на суде нам сказали, что очной части не было, и мы не смогли ничего доказать). Уведомление о собрании я разослал не за 10 дней, а за 15 – с запасом времени на курьерскую доставку. Я сказал инициаторам собрания: нужны честные 50 процентов плюс один голос, и если вы за кого-то распишетесь, то вся работа насмарку.

Собираю людей, говорю: вот оно, рабство в действии

10 августа, за день до собрания на Рябикова, 71, Гурову сожгли машину – новенькую, недавно купленную KIA. "Если же преступление не раскроют, то поджог непременно будет истолкован как доказательство криминальности рынка управления жилыми домами и воспринят как неспособность власти защитить собственника от нечистоплотных дельцов", – написал тогда в своем блоге депутат ЗСО Ульяновской области Геннадий Антонцев, обратившийся в городское УМВД с депутатским запросом. Уголовное дело возбудили, но результатов пока нет, хотя полиция получила запись с камеры видеонаблюдения, где двое молодых людей поджигают автомобиль.

Жильцы проголосовали за выход из ГУК Засвияжского района, и до 20 сентября компания должна была передать дом в управление "Галактике", но ничего не происходило. При этом Гурова с его вопросами почему-то переправляли в юридическую службу "Аметиста".

Я понял эту кухню и заявляю: любую многоэтажку можно обслуживать за 20 рублей с квадратного метра

– Я говорил с некоторыми представителями власти, просил их: ну скажите вы этому Жукову, пусть он не противодействует переходу! Мне несколько человек сказали: Жуков ничего не решает, надо говорить с Сеюковым, – рассказывает Гуров. – На этом все остановилось. 22 сентября собираю людей, говорю: вот оно, рабство в действии, предлагаю провести пикет с уведомлением. Выслал в мэрию уведомление о пикете на 7 октября, акцию согласовали. А 4 октября приезжает на встречу с жителями сам Жуков, говорит, давайте кто-нибудь из вас подаст в суд, чтобы признать собрание недействительным. Он тогда еле ноги унес, его чуть не побили. Вскоре я получил пакет с документами на этот дом.

По рассказу Елены Беляковой, перемены налицо:

– Подвал просушили, отопительную систему отрегулировали; раньше мусор в камерах мусоропровода падал на пол, контейнеров не было, теперь они есть, их вывозят каждый день, исчез постоянный тухлый запах. Появилась уборщица. За отопление теперь будем платить по счетчику, а не по среднему. Заключены договора с обслуживающими компаниями. И это при тарифе меньшем, чем у прежней компании.

Возникает вопрос: зачем Илье Гурову все это нужно? Ладно бы свой дом, но другие? Зачем ему расходы на проведение собраний, зачем хождения в суды, конфликты с бандитами, сожженный автомобиль, наконец?

– Вот говорят – кризис, денег стало меньше, – объясняет Гуров. – Но если я какой-нибудь бабушке сэкономлю тысячу, может, ей легче станет жить. Есть возможность содержать дома за разумную цену, но нормальной конкуренции на этом рынке нет, есть монополия, сговор. А я говорю правду, что сколько стоит. Я понял эту кухню и заявляю: любую многоэтажку можно обслуживать за 20 рублей с квадратного метра.

Гуров не называет сумму, которую планирует брать за услугу по управлению домом, говорит – не знаю.

– Если бы у меня был финансовый интерес, я бы задирал ценник, – объясняет он. – Но я рассматриваю дома как проекты: есть определенные возможности, но люди или не знают, как ими воспользоваться, или не хотят. Дом по Рябикова, 71, был в крайне запущенном состоянии: люди платили компании 120 тысяч в месяц за обслуживание, текущего ремонта не было вообще. Что там делала управляющая компания? Заключила договор на вывоз мусора – и все? Я за справедливость. Сегодня УК – это коммерческие структуры, заточенные на сбор денег, и государство дает им эту возможность. Если же появится управляющая компания, которая повернется к людям лицом, то люди с готовностью будут платить. Чтобы сломить ситуацию в ЖКХ, нужна воля собственников и конкурентный рынок.

Пример успешной борьбы за освобождение от коммунального рабства важен сегодня в Ульяновске для многих.

– Гурову надо содержать семью, в любом случае эта его деятельность будет превращаться в бизнес, приносящий доход, – комментирует депутат Законодательного собрания Ульяновской области, председатель комитета по жилищной политике Геннадий Антонцев. – Но понятие адекватного дохода у всех разное: для одних 20 рублей с квадратного метра жилой площади, для других – 28. Мне бы хотелось, чтобы его компания развивалась, чтобы он еще больше домов взял в управление. Это будет примером для других людей, чтобы уйти в самостоятельное управление.

Однако пока у собственников квартир выбор невелик.

Почему управляющие компании до последнего держатся за дома? Это легко объяснимо: там живые потоки денег

– С началом действия Жилищного кодекса РФ (с 2005 года) и реформирования ЖКХ в нашем регионе в 99 процентов случаев собственники были лишены реальной альтернативы при выборе управляющей организации, – говорит руководитель саморегулируемой организации "Симбирский дом" Григорий Николаев (его организация отражает интересы управляющих компаний ЖКХ). – Это уже стало правилом – как при передаче жилого фонда из муниципальных компаний в частные, так и при сдаче новых домов. Есть пробелы и в федеральном законодательстве, которые препятствуют собственникам в полной мере реализовывать свои права на выбор УК.

Стало быть, казус Гурова пока является исключением из общего правила. В случае с 12-этажкой по улице Рябикова он не добился бы успеха без поддержки собственников, считает заместитель председателя президиума Координационного областного совета собственников в жилищном и коммунальном хозяйстве Александр Потапов (возглавляет этот совет губернатор Ульяновской области Сергей Морозов):

– Почему управляющие компании до последнего держатся за дома? Это легко объяснимо: там живые потоки денег, – говорит Потапов. – У нас есть УК, которые плохо обслуживают дома, но не отпускают их, оказывают на жильцов моральное давление. Много примеров, когда инициативным гражданам заливают входные двери монтажной пеной, бьют стекла, жгут машины, пишут на стенах разные гадости с угрозами. Люди не выдерживают, прекращают общественную работу. Закрывать глаза на это нельзя, но силовые структуры безынициативно себя ведут.

Сегодня Потапов разбирается в очередном конфликте собственников и управляющей компании ЖКХ. Жители большой многоэтажки по улице Корунковой, 2/19, хотят разорвать договор с ООО "Фундамент", которая без объяснения причин навязала дому завышенный тариф на содержание и текущий ремонт, при этом ничего не делает, а информацию по запросам собственников не предоставляет. В октябре 2017 года два руководителя "Фундамента" были приговорены судом к условным срокам за мошенничество: по информации прокуратуры, компания собирала с жильцов деньги за коммунальные услуги, но направляла их на счета подконтрольных фирм на оплату фиктивных договоров. Терпение жильцов лопнуло, они решили создавать ТСН. Очное собрание уже состоялось, идет фаза заочного голосования. Член инициативной группы Надежда Ховрина рассказала, что ей и другим инициаторам собрания поступают телефонные угрозы.

– Дом на Корунковой – это около 20 тыс. кв. метров жилой площади, то есть 400 тысяч рублей ежемесячно "Фундамент" кладет себе в карман, а "выхлоп" от этой УК никакой, – говорит Потапов. – Такое, наверное, происходит по всей России. Надо менять Жилищный кодекс. Но главное направление – информационная и просветительская деятельность среди населения: надо избавляться от совдеповского мышления, что нам должны. Раз уж мы вернулись к капитализму, значит, и собственник должен быстрее меняться.

Несмотря на право выбора управляющей организации, прописанное в Жилищном кодексе, реализовать его на практике чрезвычайно сложно.

– Любое посягательство на жилой фонд управляющая компания рассматривает как угрозу своей репутации: если от компании уходят, значит, она плохая, – говорит Геннадий Антонцев. – Даже если уходит один дом и получает более выгодные условия, проходит слух, что в другом месте лучше. Может пойти цепная реакция, другие дома тоже захотят уйти из этой УК, ей придется вкладывать деньги, чтобы доказать, что она лучше, или начинать военные действия, чтобы препятствовать переходу других домов в другие УК.

Наличие на рынке множества лицензированных УК почему-то не побуждает их работать лучше. В России "невидимая рука рынка" в этой сфере не спасает, поскольку реальной конкуренции здесь нет.

– На рынке управления многоквартирными домами конкуренция странная, – говорит Антонцев. – Она проявляется не в том, что управляющая компания рекламирует себя перед собственниками, мол, приходите ко мне, у меня дешевле и лучше качество, а в том, что посланцы этой УК идут в дома конкурентов и начинают агитировать в извращенной форме: либо просто подкупают людей, которые начинают ратовать за переход, либо применяют другие способы "убеждения". Жалобы в Ростехнадзор на то, что собственникам создаются препятствия при смене способа управления, – одни из самых частых. Это только кажется, что можно легко по Жилищному кодексу сменить управляющую компанию, расторгнуть договор управления, на практике это превращается в войну или судебные тяжбы.

Если же управляющая организация сотрудничает с криминальными структурами или создана человеком из криминала, то дома удерживаются любыми способами

Управление жилищным фондом – это бизнес, а расширение и развитие бизнеса – это задача любого предпринимателя, считает руководитель "Симбирского дома" Григорий Николаев. Он приводит и другие доводы в пользу того, почему управляющим компаниям невыгодно упускать дома из-под своей опеки. В частности, считает он, на начальном этапе управляющая организация вкладывает в дома свои деньги, налаживает работу и планирует получать прибыль, но при уменьшении площадей, которые находятся в управлении, компания теряет рынок услуг и часть прибыли, часто несет убытки. Иногда УК вкладывает свои деньги в ремонт дома с условием возврата их в течение нескольких лет, а досрочное расторжение договора управления может привести к потере этих средств.

– Если муниципальные дома переданы в управление по договоренности с должностными лицами, имеющими определенную финансовую заинтересованность в такой сделке, предприниматель будет считать эти дома "купленными" пожизненно и будет их удерживать любыми способами, чтобы компенсировать свои вложения и выполнить обязательства перед чиновником, – считает Николаев. – Если же управляющая организация сотрудничает с криминальными структурами или создана человеком из криминала, то дома удерживаются любыми способами, включая причинение имущественного вреда тем, кто пытается реализовать свое право на выбор иного способа управления.

Николаев не стал распространяться на тему "передела" города на сферы влияния управляющих компаний, заметил только, что "управляющие компании город не делят, это не в их компетенции". Однако после того, как в марте этого года Илье Гурову неизвестные разбили машину, местный портал "Улпресса", который следит за историей борьбы этого управленца с коммунальным монстром, выступил с таким комментарием: "Наше ЖКХ давно – крупный бизнес, который системно ведут спаянные между собой власть и криминал. Конкуренция на нем существует только в методичках того же ОНФ. На деле – попробуй залезь. Илья залез. Сначала пришли с угрозами, затем – с прямым действием. Потому что если просто проанализировать карту расположения управляющих кампаний в Ульяновске – окажется, что это карта влияния. И на две третьих она совпадет с аналогичной географией влияния криминального".

Эксперты высказывают разные мнения о причинах коммунального рабства и перспективах борьбы с ним, но все они сходятся в одном: чтобы отменить этот крепостной режим, необходимо менять федеральное законодательство – Жилищный, Гражданский, Уголовный кодексы, закон о защите конкуренции.