Государство берет под контроль девелоперов

На рынке недвижимости начинается передел сфер влияния. Банки, скупающие за бесценок активы ведущих девелоперов, не знают, что с ними делать. В выигрыше остается государство, гарантирующее населению выполнение соцзаказа по сдаче жилья эконом-класса.

«Акционеры группы компаний «Дон-Строй» и банк ВТБ пришли к соглашению о реструктуризации кредитов, ранее предоставленных девелоперу банком. В рамках достигнутых договоренностей ВТБ получит 50% плюс одна акция ЗАО «Дон-строй инвест» – компании, реализующей жилые проекты холдинга», – говорится в пресс-релизе одной из крупнейших девелоперских компаний России.

Проекты "Дон-Строя" в коммерческой недвижимости (офисные, торговые и многофункциональные комплексы) данные договоренности не затрагивают.

Партнерская программа

«В сложный экономический период «Дон-Строй» получает серьезную поддержку своего давнего финансового партнера, позволяющую продолжать реализацию жилых проектов компании. Соглашение с банком ВТБ не нарушает взаимоотношений группы компаний «Дон-Строй» с партнерами и клиентами, а напротив – обеспечивает выполнение холдингом своих обязательств. Все строящиеся на сегодняшний день жилые комплексы будут завершены и сданы в установленные сроки», – подчеркивается в заявлении "Дон-строя".

В компании «Дон-строй» подчеркнуто оптимистично считают, что партнерство с ВТБ не только обеспечит стабильное финансирование строительства текущих объектов, но и позволит компании уверенно развивать бизнес, выводя на рынок новые проекты и направления деятельности.

Официальная стоимость сделки составила 500 рублей. По данным GZT.RU, это уже вторая девелоперская компания, которую с начала года берет под свой контроль ВТБ. В апреле в рамках реструктуризации долговой нагрузки АФК «Система» ВТБ приобрел всего за 60 рублей 20% ОАО «Система-Галс», получив опцион еще на 31%.

Грядущий передел

«Для таких игроков, как «Дон-строй» – продажа «государственным» банкам явно на пользу, раз они идут на такие условия. Видимо, ситуация настолько «аховая», что без помощи сильных мира сего из нее выбраться невозможно. А для государства и конечных потребителей (например, покупателей квартир или акционеров «ВТБ») не видно никаких дивидендов в ближайшей перспективе», – заявил GZT.RU Алексей Федосеев, гендиректор группы компаний «Инталев». По словам г-на Федосеева, пока говорить об усилении государственного влияния на рынок недвижимости рано.

«Мы становимся свидетелями передела рынка недвижимости, который происходит, что называется, в высших сферах, и последствия которого пока не очевидны. Пока идет первичный этап, цель которого по большому счету – собрать проблемные активы и учесть», – отмечает Федосеев.

С Федосеевым согласна Наталья Орлова, аналитик Альфа-банка. «Покупка "Дон-Строя" за долги, это, по большому счету решение топ-менеджмента банка. Само решение не противоречит стратегии ВТБ, который давно стремится стать инвестиционной структурой. В принципе у банка два сценария работы с подобными активами. Можно начать управлять ими, а можно просто продать другой заинтересованной структуре. Сейчас сложно сказать, как будет развиваться эта ситуация», – заметила GZT.RU Наталья Орлова.

Тотальный контроль

Олег Репченко, руководитель сайта "Индикаторы рынка недвижимости":

Как показывает опыт СССР, полный контроль государства не способствует эффективному хозяйствованию. Согласно мировой практике, государство должно заниматься вопросами подготовки земельных участков под новое строительство, подводом коммуникаций, прокладкой дорог, созданием инфрастуктуры. А коммерческие структуры, то есть девелоперы, – строительством непосредственно самого жилья, соответствующего спросу и конъюнктуре на рынке недвижимости. В таком партнерстве государство и частный бизнес работают наиболее эффективно.

Новая реальность

Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate, предполагает, что крупные банки могут позволить себе создать свой девелоперский бизнес, как это сделал, например, «Уралсиб». Хотя, по его мнению, этим имеет смысл заниматься только после того, как восстановится рынок.

Как заявил «Ведомостям» Василий Брязкуха, финдиректор «Сити — XXI век», банкам выгоднее и проще оставить прежнего девелопера: с ним легче договориться по вознаграждению и он заинтересован в завершении стройки, особенно если раньше привлек соинвесторов — физических лиц. Сейчас за реализацию проекта под ключ генподрядчики готовы браться за 15% от бюджета строительства, признает Безбородов, в докризисное время их маржа достигала 25%.

По словам Федосеева, если все же делать прогнозы, то нужно учесть, что банковские структуры с государственным капиталом действуют на рынке не как коммерческие компании (для них прибыль – далеко не главная цель), а как государственные агенты. Поэтому, скорее всего, вхождение в управление новыми активами и их использование будет делом далеко не быстрым и не самым эффективным, как показывает печальный опыт.

На пути к госмонополии

Аналитики рынка недвижимости считают, что без помощи государства российский стройкомплекс может разориться. При этом усиление централизации рынка вызывает оптимизм далеко не у всех, опрошенных GZT.RU экспертов.

Радикальнее всего настроен аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. По его словам, банковские структуры начали передел рынка еще в конце прошлого года. Эта тенденция – результат процессов, начавшихся на рынке в конце 2005 года. Банки раздали большое количество дешевых кредитов, которые с удовольствием набрали строители. Теперь по кредитам приходится отвечать.

«Банки – это классические спекулянты, ждать, что они что-то сделают для людей, не приходится. Их больше волнует рентабельность проектов, чем какая-то там городская архитектура. Это финансовые акулы. Как они будут управлять недвижимостью, не будучи профессионалами, непонятно», – сокрушается Кочетков.

По его мнению, сейчас самое время для решительных действий со стороны муниципальных властей. «Во всем мире рынком жилья управляют городские власти», – подчеркивает Юрий Кочетков.

По словам руководителя аналитической службы компании «Инком» Дмитрия Таганова, государство становится главным игроком на рынке недвижимости, жестко ограничивая частный бизнес. Сначала правила игры установили для малого и среднего бизнеса. Сейчас пришло время крупных компаний.

С другой стороны, по мнению Таганова, в начале кризиса все опасались массовых банкротств девелоперов. Но банкротств нет. Государство с помощью банков помогает строителям выжить. «Вряд ли ВТБ будет самостоятельным игроком на рынке недвижимости. Опыта работы на таком сложном рынке у банка нет, команды тоже. Так что для ВТБ куда привычнее роль инвестора, помогающего достроить замороженные проекты и запустить строительство новых объектов», – говорит GZT.RU аналитик "Инком".

Как заметил GZT.RU Андрей Бекетов, руководитель АРН, шаги по реанимации девелоперов предпринимаются не просто так. У государства есть социальные обязательства по строительству жилья эконом-класса для населения. Но оно не может напрямую финансировать строительный комплекс. Поэтому между застройщиком и государством вырастает фигура коммерческого банка. В свое время банки были накачаны госденьгами для поддержания их на плаву. Теперь пришло время поработать на государство, поделившись финансовыми ресурсами с «тонущими» строителями.

«Сказать, что будет с проектами социального жилья невозможно, но самый главный вывод, напрашивается сам собой. У строительного рынка России будут новостройки», -говорит Бекетов.