Переворот в ипотеке

АИЖК объявило о выпуске настоящих ипотечных ценных бумаг Вчера государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию сообщило две новости. Для потенциальных ипотечных заемщиков была обнародована информация о том, что с 1 октября 2006 года АИЖК снижает ипотечные процентные ставки до 11%. Таким образом, ставка снижается на 0,5%. Это информация актуальна по большей части для жителей регионов, банки в которых активно сотрудничают с госагентством. И вряд ли окажут сколь-нибудь существенное влияние на столичные ипотечные рынки.

Вторая новость имела значение для куда меньшего круга людей - профессиональных участников рынка. Но именно она означает полную трансформацию и модернизацию российского ипотечного рынка в будущем.

Уже через несколько месяцев в России появятся настоящие ипотечные ценные бумаги. «Мы планируем к концу года завершить подготовительные работы и зарегистрировать в ФСФР дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг", - заявила директор департамента финансов АИЖК Наталья Кольцова. «Выпуск такой ценной бумаги - это некий цивилизационный прорыв на рынке», - комментирует вчерашнее заявление руководитель казначейства банка «Дельтакредит» Анна Шумейко.

Спустя десять лет после своего создания АИЖК сможет наконец заняться реализацией задач, которые вменялись ему в 1996 году. А именно подготовкой и выпуском ипотечных ценных бумаг. Пока же агентство скупает ипотечные кредиты у региональных (по большей части) банков, которые затем рефинансирует за счет продажи на рынке собственных облигаций. Сейчас их выпущено уже восемь, и о намерении продать девятый выпуск также стало известно вчера. Сами же кредиты остаются на балансе АИЖК, что делает ее чрезвычайно рискованной финансовой организацией. Государство вынуждено гарантировать эти облигации, и в случае массовых дефолтов (например, в ситуации ухудшения экономической ситуации) все обязательства лягут в конечном итоге на госбюджет (легко предположить, что в этот момент он сам будет далеко не в лучшем положении). Ипотечные ценные бумаги будет выпускать не само АИЖК, а специальные финансовые структуры. Базой для них будут непосредственно сами ипотечные кредиты и дополнительные схемы страхования рисков для инвесторов. Это сложный механизм финансирования ипотеки, но, как показывает мировой опыт, он гарантирует успех куда более внушительный, чем заявленные сегодня национальные проекты.

Пока никто не берется судить, как на практике будет реализован новый проект АИЖК. Участники рынка надеются на разумное использование постановления правительства от 12 сентября 2006 года, в соответствии с которым не только банкам, но и пенсионным фондам разрешено вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги. А это значит, что именно они могут оказаться вторыми на очереди после банков.

Александр Семеняка, глава АИЖК, открыто выразил надежду, что дебютный выпуск ипотечных облигаций поможет появлению на рынке и других эмитентов похожих бумаг.

По мнению Анны Шумейко круг институтов, которые могут выкупить этот дебютный выпуск, "наверняка уже сформирован". Государство не может позволить себе оглушительный провал на социально значимом рынке.

Как напомнил на последнем банковском форуме в Сочи глава РСПП Александр Шохин, пока лишь 2% населения России могут пользоваться услугами 350 российских банков, сумевших осилить выдачу ипотечных кредитов. Потребность же россиян в улучшении жилищных условий, по самым приблизительным оценкам, составляет 61% семей.

При этом, по мнению главы ВТБ 24 Михаила Задорнова, главные причины недоступности ипотеки прежде всего в дефиците самого жилья, в том, что удовлетворять потребности в обеспечении жилья не успевают строители. Но как показывает тот же мировой опыт, наличие стабильных финансовых инструментов на рынке позволило бы сделать спрос на жилье хорошо прогнозируемым, что привлекло бы на рынок строительства жилья большее число инвесторов, которые бы обеспечили необходимые темпы его строительства. Без лишней помпы национально-политического проектирования.

27.09.2006 / Лена Тихомирова Материал опубликован в "Газете" №176 от 28.09.2006г.