Имущественный ценз для дольщиков

Дольщики, оформившие договор на квартиру в обход закона о долевом строительстве, получат право претендовать на квартиру в случае банкротства застройщика. Это следует из проекта изменений в закон о банкротстве, который Минэкономразвития опубликовало на своем сайте.

Минэкономразвития опубликовало на своем сайте проект поправок к проекту федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства». В этом документе содержатся предложения ведомства по выделению банкротства застройщиков в отдельную категорию дел. В частности, в рамках дела о банкротстве суду прямо предписывается признавать, что все варианты продажи квартир, используемые застройщиками для обхода 214-ФЗ, являются основаниями для возникновения права на квартиры. Таким образом, признаются притворными следующие схемы: использование предварительных договоров, векселей, товариществ на вере, заключение вместо договора о долевом участии в строительстве договоров строительного подряда, купли-продажи помещений в строящемся доме, договора займа с обменом на квартиру и так далее. «Фактически для того, чтобы дольщика признали имеющим право на квартиру, достаточно доказать, что он передавал застройщику деньги с целью последующего получения недвижимости», – поясняет GZT.RU Ирина Мельникова, начальник отдела общего юридического консалтинга АКГ «Интерком-Аудит». По ее мнению, новый законопроект представляется крайне интересным документом, поскольку в нем предпринята попытка защитить дольщиков не только в рамках действующих законов, но и в условиях сложившейся в стране строительной практики.

ИГНОРИРУЕМЫЙ ЗАКОН

По данным депутата Госдумы Александра Когана, чаще всего 214-ФЗ игнорируется в мегаполисах: если в провинциальных областных центрах по нему на начало 2009 году работало до 35-50% застройщиков, то в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге – не более 10%.

Так, в 2004 году для защиты прав дольщиков был принят закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Однако практика показала, что этот закон не выгоден ни застройщикам, ни их клиентам. К примеру, покупка готового жилого помещения не облагается налогом на добавленную стоимость, а инвесторы, они же дольщики, вынуждены приобретать строящуюся жилплощадь по цене, включающей НДС. Это привело к появлению так называемых серых схем покупки квартир, при которых в стоимость приобретаемого на рынке новостроек жилья не закладывался НДС. В то же время такие сделки, по сути, ничего не гарантируют клиенту строительной компании.

Другие проблемы законодательного характера выявились с наступлением финансового кризиса. Дело в том, что на сегодняшний день в случае банкротства недобросовестного застройщика остатки его бизнеса могут быть приобретены кем угодно. Это может обернуть тем, что строительство будет приостановлено, перепродано другим инвесторам, – словом, никто не несет ответственности по обязательствам строителей, с которым дольщик заключил договор. Проект Минэкономразвития предусматривает право преимущественного выкупа имущества и имущественных прав субъектом Российской Федерации или «муниципальным образованием для дальнейшей достройки домов и передачи жилых помещений пострадавшим от деятельности недобросовестной организации гражданам». Кроме того, в закон о банкротстве (ст. № 110 и 111) должны быть внесены изменения, предупреждающие продажи третьим лицам активов компаний в процессе банкротства, так как в них вложены средства граждан.

ДЕЛО СОЦИАЛЬНОЙ ИНИЦИАТИВЫ

Наиболее известным делом о банкротстве застройщиков стало дело коммандитного товарищества "Социальная инициатива и К", финансировавшего строительство жилья и обманувшего более 7 тыс. вкладчиков в 15 регионах страны. Это дело началось в Арбитражном суде Москвы в январе 2006 года, процедура наблюдения была введена в мае 2008 года, а решение о том, признать ли товарищество банкротом, не принято до сих пор.

Имущественный ценз для дольщиков

Еще одним нововведением, предложенным Минэкономразвития, стало изменение очередности удовлетворения требований кредиторов о банкротстве. Требования дольщиков о возврате денег или получении квартиры удовлетворяются в третью очередь, сразу после требований о возмещении вреда жизни и здоровью, а также выплаты зарплаты. Только после удовлетворения всех требований дольщиков будут удовлетворяться требования по уплате налогов, сборов и кредиторов–юридических лиц (поставщиков, подрядчиков и так далее).

МЭР также предлагает ввести для дольщиков своеобразный имущественный ценз и разделить их на две категории. В первую очередь будут удовлетворены требования тех, у кого отсутствует жилье либо площадь имеющегося составляет менее 15 кв. м на человека. Во вторую очередь предлагается рассматривать претензии дольщиков, имеющих достаточное количество денег для покупки жилья.

Ирина Мельникова считает, что в результате принятия такого изменения степень защищенности дольщиков существенно возрастет. При этом эксперт отмечает, что в законопроекте имеется целый ряд очевидных противоречий с другими законами. В частности, определение застройщика прямо противоречит определению Градостроительного кодекса РФ; отсутствие государственной регистрации договора, по которому передается недвижимое имущество, находится в противоречии с императивной нормой статьи 131 ГК РФ и, следовательно, не является препятствием для признания права собственности на недвижимость и так далее. «Скорее всего, противоречия связаны с тем, что пропасть между тем, как должно производиться строительство жилья согласно нормативным актам, и тем, как это происходит на самом деле, уже не позволяет увязывать законы с реальностью», – полагает Ирина Мельникова.