Ипотечные ставки вернулись в прошлое

Снижение ставок по ипотечным кредитам вряд ли сделает столичное жилье доступным

Мощные финансовые инъекции со стороны государства выводят российскую ипотеку из состояния клинической смерти. С июля по октябрь 2009 года ставки по ипотеке снизили десять российских банков. Однако о доступности жилья для заемщиков говорить пока не приходится.

Банк ВТБ24 с 7 октября 2009 года снизил ставки по ипотечным кредитам: в рублях на 1 процентный пункт, в валюте – на 1,5 процентных пункта. По данным пресс-службы банка, фиксированная ставка по целевому кредиту на покупку жилья в ВТБ24 теперь составляет от 14,1% в рублях и от 9,6% в валюте.

Кроме того, ВТБ24 отменил комиссионные сборы за рассмотрение заявлений на выдачу ипотечных кредитов, а также мораторий на прием заявлений по кредитам на приобретение строящегося жилья и нецелевым ипотечным займам.

Падающие проценты

Напомним, в начале кризиса банки, не свернувшие программы ипотечного кредитования, значительно подняли ставки по ипотеке и ужесточили требования к заемщикам, что снизило их доступность для населения. Согласно статистике Банка России, по итогам первого полугодия 2009 года банками было выдано в шесть раз меньше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2008 года – 55,3 млрд вместо 339,2 млрд рублей.

Однако в последние месяцы тенденция несколько изменилась: с июля по сентябрь процентные ставки снизили Сбербанк, Газпромбанк, банк «Дельта кредит», Юникредит Банк, ОТП-банк, ИТБ-банк, Абсолют банк. В октябре к ним присоединились Московский кредитный банк, Банк Москвы и уже упоминавшийся ВТБ-24.

«Сейчас мы планируем существенно активизировать ипотечное кредитование», – заметил GZT. RU вице-президент Банка Москвы Андрей Лапко, отметив, что с начала года ипотечный портфель банка сократился с 30,9 млрд до 25 млрд рублей.

Слова банкиров не расходятся с делом. Ставки по основным ипотечным продуктам снижены с 22,5 до 16,5% в рублях и с 16,5 до 12% в валюте.

Кроме того, банк предлагает кредиты на потребительские цели под залог жилой и нежилой недвижимости.

«Данный вид кредитования будет интересен клиентам, желающим получить существенно большие по сравнению с беззалоговыми кредитами суммы на более длинные сроки. Нецелевой характер кредитования позволит заемщикам потратить деньги на осуществление всего задуманного», – подчеркнул Андрей Лапко.

Особый случай

Особо отличился Московский кредитный банк (МКБ), который начал выдавать ипотечные кредиты по докризисной ставке – 10% годовых в рублях. Кредит выдается на 10 лет, первоначальный взнос составляет 50% стоимости квартиры.

«Это самая низкая ставка на рынке сегодня, – комментирует Александр Николашин, председатель правления Московского кредитного банка. – Рынок жилья начал приходить в движение после кризиса, мы планируем потратить на цели ипотечного кредитования 2 миллиарда рублей привлеченных средств акционеров».

Страховать риски невозврата банк будет путем введения первоначального взноса в размере 50% стоимости квартиры.

«Ставка по кредиту может быть увеличена на 2 процентных пункта, если заемщик делает первоначальный взнос меньше 50% стоимости кредита, но не ниже 30% — либо подтверждает свой доход без предъявления справки 2-НДФЛ», – говорит Николашин.

Впрочем, участники рынка довольно пессимистично оценивают начинание МКБ .

По словам старшего вице-президента МБРР Андрея Шелкового, сумма в 2 млрд рублей, которую банк планирует выдать, в текущих условиях ощутима, но «рынок она не перевернет».

«Условия, предлагаемые банком, нерыночные, поэтому повлиять на поведение других игроков они не смогут», – заявил «Коммерсанту» заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-банка Илья Зибарев.

«Выдавать ипотечные кредиты под 10% годовых при нынешней ставке рефинансирования означает работать себе в убыток», – считает член правления банка ВТБ24 Анатолий Печатников.

Деньги на первичку

Кроме ипотечных программ, касающихся рынка вторичной недвижимости, многие банки реанимировали программы кредитования квартир в новостройках, которые, как более рисковые, были приостановлены в первую очередь.

Сейчас практически все банки, работающие с ипотекой, выдают кредиты на покупку квартир в новых или еще строящихся домах. В качестве обеспечения заемщик предоставляет имеющуюся у него недвижимость (программы ВТБ24, ДельтаКредит, Сбербанка) или залог прав на новую квартиру (Газпромбанк, Нордеа Банк). Следует отметить, что банки работают с проверенными застройщиками. Основным требованием к объектам является готовность не ниже 60%.

Впрочем, на фоне безудержного банковского оптимизма ипотечная статистика, которая ведется компанией «Кредитмарт», вряд ли порадует потенциальных заемщиков.

Так, среднерыночная ипотечная ставка в по долларовому кредиту составила 15,6%, а по кредиту в рублях – 20% годовых. А это означает, что купив квартиру по цене 3-4 млн рублей (а это стандартная «двушка» в спальном районе) заемщику, который решился на получение ипотечного кредита в условиях кризиса, придется выплачивать банку от 30 тысяч рублей в месяц в течение 10-20 лет. А это пока непосильная задача для многих покупателей.

Никто не хочет рисковать

Существенное снижение уровня доходов наиболее активной части населения, помноженное на нежелание потенциальных заемщиков рисковать своими деньгами, практически уничтожили рынок ипотеки.

«Все эти акции по снижению ставок пока нельзя назвать полномасштабным оживлением рынка ипотеки. Все просто – банки хотят привлечь заемщиков», – заявил GZT.RU Сергей Огородников, начальник Управления ипотечного кредитования Кредит-Европа-банка.

По словам Огородникова, дело не только в том, что банки не дают кредитов – люди их не берут.

Сегодня, по данным МИЭЛЬ-Брокеридж, средняя сумма кредита не превышает 50-60% стоимости квартиры. Это отражает один из главных трендов сегодняшнего рынка недвижимости – преобладание в общем количестве сделок купли-продажи так называемых альтернативных сделок.

Привлечение кредита становится наиболее выгодным при непрямых обменах имеющегося жилья на новое с целью улучшения жилищных условий. В этом случае заемщики «добирают» кредитными средствами сумму, необходимую для доплаты.

По словам Алексея Шленова, генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж», сегодняшние заемщики более взвешенно относятся к кредиту, и в условиях финансовой нестабильности для них становится приоритетнее удобный, небольшой ежемесячный платеж.

«Люди готовы покупать жилье за наличные, но не могут заставить себя вложиться в ипотеку. В кризис стало понятно, что заложенную квартиру можно потерять», – уверен Огородников.

Жесткий отбор

Есть еще два фактора, серьезно ограничивающие восстановление докризисных темпов ипотечного кредитования – жесткий андеррайтинг (оценка платежеспособности будущего заемщика) и наличие «чистой» кредитной истории.

В период кредитной эйфории получить ипотеку можно было, получая зарплату в конверте или же владея небольшим собственным бизнесом.

«До кризиса директор небольшого предприятия мог указать свой доход в свободной форме и все равно получить кредит, без каких-либо дополнительных гарантий со своей стороны.
В кризис такие заемщики сразу же стали проблемными», – утверждает Огородников.

Сейчас идеальным заемщиком считается наемный сотрудник, проработавший на предприятии три года и более, имеющий стабильный, желательно постоянно растущий доход. Банки отдают явное предпочтение заемщикам с «белым» доходом и в обязательном порядке требуют справку по форме 2-НДФЛ.

Кроме того, со стороны банков введено следующее ограничение: ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 60% дохода заемщика (раньше он мог составлять до 80%), чтобы даже в случае изменения дохода заемщику было не столь критично осуществлять платежи по кредиту.

Особое внимание банки будут уделять кредитной истории заемщика.

«Если раньше хорошая кредитная история была просто лишним плюсом при кредитовании, то сейчас она может стать для банка решающим аргументом в процессе принятия решения о выдаче ипотеки», – говорит Огородников.