Заграница вам поможет

Россияне все активнее используют зарубежную недвижимость как инвестиционный инструмент Увеличение количества обеспеченных граждан, а также выросшие цены на московское жилье способствовали тому, что все больше россиян покупают недвижимость за пределами РФ. Но приобретение жилья в Европе или Азии отражает стремление российских покупателей скорее сохранить накопления, нежели побить рекорды доходности.

За первую половину этого года цены на квадратный метр жилья в Московском регионе выросли по сравнению с концом прошлого года на 15-20%. Тем самым уже к концу первого полугодия был достигнут данный в декабре 2007 года прогноз по росту цен в столичном регионе в годовом исчислении. Неуклонный рост отечественных индексов цен выглядит подозрительным даже для аналитиков: цены на жилье в Московском регионе и столице растут с середины 2000 года. «Слишком высокие цены для первичных инвестиций, да и для реинвестирования средств в столичную недвижимость открыли возможности для приобретения жилья в более подходящих климатических поясах земного шара», - говорит замгендиректора компании «Новый город» Наталья Ветлугина. "Сегодня в Москве становится нецелесообразным приобретать квартиру с помощью ипотеки и сдавать ее в аренду, потому что арендные платежи не покрывают ипотечных выплат и срок окупаемости объекта недвижимости вырастает до 10-15 и даже до 20 лет", - подтверждает гендиректор компании «Миэль - инвестиции в регионы» Алексей Пашкевич. По его словам, срок окупаемости объектов, приобретенных с инвестиционной целью, составляет в среднем 15-17 лет, что не устраивает активных игроков.

Неудивительно, что частные инвесторы предпочитают диверсифицировать размещение средств. Партнер компании Knight Frank Екатерина Тейн говорит, что за меньшие, чем на московском рынке, деньги у инвесторов есть возможность получить несравненно более качественное жилье под ключ. «А в Болгарии рядом с городом Обзор жилой комплекс выполняется с эксклюзивным дизайном и даже с мебелью», - дополняет она. Элитные апартаменты на первой линии у Черного моря в проекте YooBulgaria стоят сейчас 1,75 тысячи евро за квадратный метр. В Москве за эти деньги можно приобрести памятник индустриального домостроения времен Хрущева.

Впрочем, застраховаться одним объектом недвижимости все равно не получится. "Чтобы минимизировать риск, связанный с недвижимостью, теоретически рассчитано, что в портфеле инвестора должно быть не менее тысячи разноплановых объектов", - утверждает директор отдела по инвестициям в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс. Тысяча объектов - это все-таки перебор для частного инвестора с капиталом, например, в $0,5 млн. А значит, надо тщательно подходить к выбору объекта вложения.

«Как риэлтор вам обычно представляет выгоду приобретения? - рассуждает Игорь Индриксонс. - Указывая на соседнюю стройку, он говорит клиенту, что цена в недостроенном объекте уже, условно говоря, на 10% выше, нежели год назад в том доме, где предлагается купить апартаменты вам. Но часто это лишь слова. Ведь неизвестен уровень ликвидности строящегося объекта, который выбран для сравнения». В связи с этим особое значение приобретает умение управлять капиталом. Отправной же точкой для частного лица является четкое осознание цели покупки.

Подавляющее большинство россиян приобретают объекты курортной недвижимости для себя: кто-то - с прицелом на старость, планируя эмиграцию, кто-то - для отдыха, совмещенного с выгодой от управления этим же объектом.

Однако от 20 до 30% россиян, по экспертным оценкам, инвестируют на зарубежных рынках недвижимости именно с целью извлечения прибыли. Между тем с выбором того или иного объекта недвижимости далеко не все ясно даже в одной и той же стране. Руководитель одного из проектов холдинга "Миэль" Наталья Завалишина рекомендует отдельно оценивать вложения в каждом конкретном случае. В Москве можно найти компании, которые предлагают даже некий инвестиционный портфель: вложения предлагается сделать как в высокорисковые, так и в низкорисковые страны, сбалансировав возможные риски. Например, в качестве высокодоходных и, соответственно, высокорисковых расцениваются такие страны, как Болгария (где в прошлом году недвижимость подорожала на 30%) или Черногория. А низкорисковые, но и низкодоходные - это классические рынки недвижимости Франции, Германии, Испании.

Впрочем, сейчас в связи с ипотечным кризисом падают цены и в развитых европейских странах. Директор департамента зарубежной недвижимости компании DOKI Ольга Побединская, консультируя клиентов, советует вкладывать в недвижимость, только если это, во-первых, не последние деньги, а во-вторых, клиент готов к долгосрочному инвестированию на срок 5-10 лет.

Впрочем, заработать можно и через год. Важно знать инструменты и четко придерживаться выбранной стратегии. Директор отдела по инвестициям в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс выделяет три самые распространенные стратегии при инвестировании в недвижимость. Первая - так называемый флиппинг с правом перепродажи контракта на недвижимость во время строительства. Вторая - предполагает использование кредитного плеча для максимизации дохода на вложенные средства. Третья, как утверждает Индриксонс, самая прибыльная: использование опционов в недвижимости или форвардные продажи, когда покупатель получает все права на строящуюся недвижимость, например за 10% ее стоимости. Когда через год недвижимость вырастает в цене, допустим, на 20% или 30% вместе с общим ростом цен, рискнувший покупатель доплачивает продавцу за свое приобретение по прошлогодней цене. Получается, за малую часть стоимости покупатель владеет всем объемом капитала, имея возможность его перепродать.

15.07.2008 / ВЛАДИСЛАВ ДОЛГОВ Материал опубликован в "Газете" №131 от 16.07.2008г.