На сносях

Что еще снесет Лужков Мэр Москвы Юрий Лужков заявил о необходимости сноса "некомфортного" жилья. Как выяснилось, под этим подразумеваются и хрущевские пятиэтажки "несносимых" серий, и брежневские панельные девятиэтажки. Решение о сносе двух домов в районе Таганки - на Новорогожской, 40, и Нижегородской, 21а, - уже принято. В немилость попали также конструктивистские дома, построенные в 30-е годы. Кстати, в их числе и знаменитый Дом на набережной. Эксперты считают, что с целью освобождения участков под новое строительство городские власти могут снести практически любой дом.

На Таганке снесут две девятиэтажки

С 1995 года в Москве было снесено около 6 млн. кв. м пятиэтажных домов, так называемых "хрущевок". До 2010 года планируется сломать еще 6,5 млн. кв. м (2,5 тысячи домов "сносимых" серий). Первым от наследия "периода массового домостроения" освободится Центральный округ. По словам префекта ЦАО Сергея Байдакова, в следующем году в округе будут снесены последние 13 пятиэтажек. На состоявшемся в среду заседании координационного совета по проблемам развития ЦАО Байдаков предложил мэру заняться и "несносимыми" пятиэтажками, и панельными девятиэтажками, которые мешают комплексной реконструкции кварталов.

Заметим, что в Москве сегодня насчитывается 6,25 тысячи пятиэтажек "несносимых" серий и около 2180 девятиэтажных панельных жилых домов.

Юрий Лужков идею поддержал и тут же разрешил снести две панельных коробки в квартале 1874 Таганского района.

Чтобы не волновать жителей этих домов раньше времени, на совете не стали называть их адреса. Однако, как удалось выяснить ГАЗЕТЕ, речь идет о доме № 40 по ул. Новорогожской и доме № 21а по ул. Нижегородской. Как рассказали ГАЗЕТЕ в префектуре ЦАО, эти дома входили в проект комплексной реконструкции района, но разработчики проекта пришли к выводу, что данные строения не будут вписываться в его общий архитектурный облик.

По словам Юрия Лужкова, все жители сносимых домов должны остаться в своем районе. Однако на основании поправок в закон "О гарантиях Москвы лицам, освобождающим жилые помещения", принятый Мосгордумой во втором чтении 15 сентября этого года, переселенцам из Центрального округа город не обязан предоставлять новое жилье в пределах района. В лучшем случае собственники сносимых квартир могут рассчитывать на квартиру в том же округе, а нанимателей вообще никто спрашивать не будет.

Прощание с Корбюзье

Вдохновленный поддержкой мэра Сергей Байдаков предложил заодно убрать из округа и здания, построенные в 1930-е годы в стиле конструктивизма. Как пояснили ГАЗЕТЕ в префектуре ЦАО, под такими домами следует понимать здания, в которых вследствие архитектурных и технических особенностей невозможно провести перепланировку или реконструкцию. К таким относятся, в частности, Дом на набережной на ул. Серафимовича (архитекторы - Дмитрий и Борис Иофаны) и здание Наркомфина работы Ле Корбюзье и Моисея Гинзбурга на Новинском бульваре.

"Избавляться от некомфортного жилья"

Юрию Лужкову идея понравилась.

"Здесь, как и вообще в Москве, мы должны избавляться не только от ветхого и аварийного, но и от некомфортного жилья", - сказал мэр.

Это заявление, судя по всему, станет отправным пунктом новой программы правительства Москвы по сносу панельных домов эпохи Брежнева и "домов-коммун" начала прошлого века.

Тем более что для ее реализации есть как минимум три веские причины.

Во-первых, в Москве катастрофически не хватает места для нового строительства. Во-вторых, в бюджете нет денег на реконструкцию жилых домов. Напомним, что две недели назад город даже объявил о проведении аукциона по реконструкции 45 домов с деревянными перекрытиями. В-третьих, инвесторы не хотят вкладывать деньги в модернизацию ветхих домов. Рентабельность подобных проектов составляет 4-5%, тогда как рентабельность нового строительства достигает 150%. На экономическую выгоду политики сноса обратил внимание и Сергей Байдаков. "Проведение работ по предложенному нами варианту позволит получить выход жилья с коэффициентом 2,5. То есть при сносе 80 тыс. кв. м пятиэтажных домов мы ожидаем, что площадь вновь построенных домов составит 200 тыс. кв. м. Если учесть, что на переселение жителей потребуется 130-135 тыс. кв. м, то получается, что 65-70 тыс. кв. м жилья остается в свободном распоряжении города и их можно направить на переселение жителей из ветхого и аварийного жилищного фонда", - объяснил префект ЦАО.

Впрочем, нанимателей жилья можно переселить и в районы попроще, а "свободные" метры продать по рыночной цене, которая как минимум в 3 раза превышает стоимость снесенных "квадратов".

Как считают эксперты рынка недвижимости, строители получили от мэра настоящий подарок. На условиях анонимности они рассказали ГАЗЕТЕ, что теперь практически любой дом может быть признан "некомфортным" и подлежать сносу, если городу понадобится площадка под застройку.

Кстати, в том же ЦАО у 172 жилых домов процент износа составляет 50%, причем 159 из них не являются "хрущевками". Все они являются первоочередными кандидатами на снос.

"Доллар - в доллар, метр - в метр"

Девелоперы не ожидали такого поворота событий. "Вопрос расселения и сноса девятиэтажек в центре Москвы обсуждался давно, но не носил какого-то конкретного характера, - заявили ГАЗЕТЕ в группе компаний МИАН. - На наш взгляд, это довольно сложный процесс. Особенно непросто выполнить обязательства по расселению жителей в пределах округа. Поэтому на сегодня сложно оценивать как саму возможность в целом, так и ее привлекательность с точки зрения освободившихся площадок. Слишком много неясного".

Начальник отдела инвестиционных проектов компании «Пересвет-Инвест» Валерий Корепанов считает: "По опыту можно сказать, что площадь нового здания должна быть в 1,5 раза больше площади сносимого дома. Если у инвесторов не будет возможности «расширить» площадь дома, то снос девятиэтажки не окупит и 22-этажный дом. Но, как говорят англичане, престижность жилья определяется тремя параметрами - это место, место и еще раз место. Возможно, инвесторов привлечет возможность строить в ЦАО".

Кроме того, как считают эксперты, настроение инвесторов будет зависеть от того, каким будет соотношение муниципальных и приватизированных квартир в сносимом доме и как будут распределяться доли в новых домах.

По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, в ЦАО около 73% квартир приватизировано, а 27% - находятся в соцнайме. "Эти категории жильцов имеют разные права и запросы на отселяемую площадь. Первая категория требует переселение «доллар в доллар», вторая - «метр в метр». На территории Центрального округа квадратный метр стоит не менее 3 тыс. долларов. Инвестор не может ориентироваться на меньшую сумму. Значит, новый объект должен быть продан не дешевле чем за 4 тыс. долларов за кв. м. При таких условиях рентабельность проекта будет составлять до 5-10% годовых, что вряд ли заинтересует частных инвесторов. Если, конечно, городские власти не упростят инвесторам задачу", - считает Константин Ковалев.

СПРАВКА

Конструктивизм (от лат. constructio -построение) - художественное направление в искусстве ряда европейских стран начала XX века, провозгласившее основой художественного образа не композицию, а конструкцию. В конце 1925 года в Москве было создано Объединение современных архитекторов, члены которого стремились к "чистым конструкциям без балласта изобразительности" и пытались найти "коммунистическое выражение материальных сооружений". В стиле конструктивизма было построено здание гостиницы "Москва" академика Щусева; черты стиля присутствуют и в Мавзолее Ленина того же автора. К конструктивистским относятся здание Кожсиндиката на Чистопрудном бульваре, 12а, Госторг на Мясницкой, 47, "Известия" на Пушкинской площади, 5, здание Центросоюза на Мясницкой, 39.

Среди жилых домов - Дом на набережной, здание Наркомфина на Новинском бульваре, дом-коммуна на Шаболовке, комплексы на ул. Усачева, на ул. Доватора, дом кооператива "Дукатстрой" на Ленинградском проспекте.

11.11.2004 / Елена Пирогова