Две квартиры в одни руки не давать!

Собственникам жилья грозят расплатой С каждым днем обещанное гражданам России в рамках соответствующего национального проекта доступное жилье становится все недоступнее. Например, в Москве в марте был поставлен абсолютный рекорд роста цен на рынке недвижимости - 7,5% за месяц. Понятно, что подобный рост цен подогревает не только нехватка предложения на рынке московского жилья, хотя и это тоже имеет место, но и банальный спекулятивный ажиотаж.

А в условиях ажиотажного спроса, как выясняется, гражданам уже не важно, чем запасаться впрок: солью так солью, квартирами так квартирами - существенной разницы нет. В сложившейся ситуации глава Министерства регионального развития Владимир Яковлев предложил неожиданный способ борьбы со страстью народа к накопительству - увеличить налоги либо плату за владение двумя и более квартирами.

"Мы уже готовим предложения по увеличению либо налога, либо платы за вторую или третью квартиру", - заявил вчера Владимир Яковлев. По его словам, в настоящее время до 30% жилья, в частности, в крупных городах скупается для того, "чтобы пустить в оборот".

Впрочем, конкретных предложений Минрегион еще не подготовил. Как пояснил министр, его ведомство пока только изучает сложившуюся ситуацию, чтобы выяснить, касается ли она только Москвы и Санкт-Петербурга или и других российских регионов.

Мертвые души останутся мертвыми

Чтобы убедить население отказаться от покупки квартир про запас и сделать этот процесс непривлекательным с инвестиционной точки зрения, на что явно рассчитывает Минрегион, придуманный ведомством налог должен составлять порядка 50%. По крайней мере, это правило должно быть соблюдено в отношении московского жилья, пользующегося особым спросом не только у самих москвичей, но и у представителей других регионов со свободными средствами, достаточными для покупки жилья в столице. И не важно, с какой целью - сдача в аренду, обеспечение жильем детей и внуков или же содержание жилплощади для разовых поездок в Москву.

Не секрет, что установление повышенной квартплаты (100-процентной оплаты коммунальных услуг) для тех, кто не прописан в принадлежащих им квартирах, введенное, в частности, в Москве, пока не дало ожидаемого результата и никак не повлияло на спрос на "мертвые души". Так что очевидно: до тех пор, пока цены на жилье будут расти нынешними темпами, число "мертвых душ" в виде купленного про запас инвестиционного жилья будет продолжать расти.

Самая обаятельная и привлекательная

По данным аналитического центра IRN.RU (Индикаторы рынка недвижимости), стоимость типовой квартиры средней площади на вторичном рынке (около 60 кв. м) составляет сейчас более 160 тыс. долларов, а стоимость квартиры средней площади в московских новостройках, расположенных в пределах МКАД, перевалила уже за 300 тыс. долларов (средняя площадь квартир в этом сегменте составляет 106 кв. м, средний уровень цен - около 3 тыс. долларов за кв. м). Если же речь идет о новостройках внутри Третьего транспортного кольца, то стоимость среднестатистической квартиры превышает 1 млн. долларов (средняя площадь таких квартир составляет 154 кв. м, средний уровень цен - около 7,5 тыс. долларов за кв. м).

По словам руководителя этого центра Олега Репченко, количество так называемых инвестиционных квартир традиционно возрастает в период резкого роста цен на рынке недвижимости. "Если в нормальных условиях доля таких покупок составляет 3-5%, то в условиях роста цен - от 20 до 30%", - поясняет эксперт. При этом, по его словам, чаще всего квартиры приобретаются с целью дальнейшей перепродажи или для родственников.

Рост цен налицо. Только в марте цены на московское жилье увеличились на 7,5%, побив все ранее установленные рекорды. Кстати, единственный показатель на рынке недвижимости, зафиксированный в марте со знаком минус, - отношение стоимости дорогого жилья к дешевому (-2,2% за месяц), что свидетельствует о том, что цены на дешевое жилье все больше приближаются к дорогой недвижимости.

Всего же за год с марта 2005 года недвижимость в Москве подорожала на 50%. Если жилье приобретается не просто в качестве мертвого груза, но к тому же и сдается, то доходность вложений в московскую недвижимость становится еще выше. По расчетам IRN.RU, сейчас она составляет почти 8 банковских депозитов (исходя из процентной ставки по депозиту 8% годовых), то есть почти 65%. А значит, налог или плата за многоквартирное владение должна быть сопоставима с этой суммой. Только тогда вкладывать деньги в жилье станет бессмысленно, а предложение на рынке недвижимости увеличится. Но такой налог - явный перебор. И вряд ли Минрегион будет всерьез настаивать на введении столь высоких ставок. Следовательно, любая повышенная плата сможет сказаться разве что на толщине кошелька граждан, но никак не на ситуации на рынке недвижимости. Например, пострадают те, кто, покупая жилье в новостройке, предпочитает не сразу же продавать старое и скитаться несколько лет по съемным квартирам, а берет кредит в банке и только после въезда в новую квартиру продает старую. Таких, понятно, немало. Так вот для них, исходя из концепции Минрегиона, решение квартирного вопроса станет еще более недоступным. Однако Владимира Яковлева это, судя по всему, не смущает, так как де-факто такие собственники обладают явно лишними с точки зрения Минрегиона квартирами. Зато владельцы действительно большого числа квартир наверняка найдут способ обойти новый побор. Достаточно оформить жилье на жену, родителей, бабушек, дедушек и любых других родственников - и покупай себе дальше.

"Повышать налоги на граждан - это не рыночный подход. Нужно в первую очередь остановить цены. А сделать это можно, только устранив дефицит на рынке жилья и увеличив объемы строительства", - считает Олег Репченко.

05.04.2006 / Галина Ляшенко Материал опубликован в "Газете" №59 от 06.04.2006г.