Оригинал материала
ПИФы на стройке
Главное изменение заключается в том, что теперь управляющие компании смогут финансировать новое строительство или реконструкцию уже имеющегося объекта недвижимости за счет имущества фонда.
Для такого строительства земля или объект недвижимости должны входить в состав имущества фонда. И с этим очевидным фактом до сих пор были неясности. "Вопрос, куда можно тратить деньги фонда недвижимости, не был урегулирован», - оценивает ситуацию заместитель гендиректора УК «Уралсиб» Наталья Плугарь.
Расширяется и перечень активов ипотечных фондов. В частности, появится возможность приобретать не только кредитные договоры банков, но и договоры займа, которые все чаще заключают компании со своими сотрудниками. Помимо этого, в имущество ипотечных фондов также разрешено включать закладные ценные бумаги. По мнению управляющих, все это позволит ипотечным ПИФам участвовать в процессе рефинансирования ипотечных кредитов и займов.
Новеллы ФСФР вполне устраивают управляющих. По признанию Натальи Плугарь, их давно ждали здесь. «Документ создаст тенденцию, при которой основное финансирование строительства будет осуществляться не за счет потребителей, а путем инвестиций паевых фондов», - говорит начальник управления развития бизнеса УК «Менеджмент Центр» Роман Шемендюк. А Наталья Плугарь даже отметила, что новый документ предоставляет закрытым ПИФам недвижимости возможность выступать в качестве застройщика и проводить реконструкцию объектов недвижимости. Однако, как пояснил «Газете» представитель ФСФР Александр Арефьев, дело обстоит несколько иначе. Управляющие компании по-прежнему не смогут заниматься самостоятельным строительством на той земле, которая принадлежит их ПИФам. Подобная деятельность запрещена законом об инвестиционных фондах. Но теперь управляющие смогут выступать заказчиками на строительство или перестройку объектов недвижимости.
Претерпит изменения и порядок расчета стоимости чистых активов инвестфондов, а также стоимости их паев.
До сих пор было не ясно, например, что делать с технической документацией. При строительстве ее стоимость достигает 10% всего проекта. При завершении строительства стоимость этой документации "исчезала", что вело к снижению стоимости чистого пая (СЧА). В мире инвестфондов такие "исчезновения" не приветствуются. По новым правилам расходы на техническую документацию в расчет приниматься не будут.
Будут устранены и "неадекватные" оценки расходов на реконструкцию или ремонт объектов недвижимости.
Новые правила действительно меняют ситуацию. Будущую ситуацию. До сих пор сектор ПИФов недвижимости был представлен фондами "для своих" - фактически инструментом инвестирования на паях узким кругом определенных инвесторов, которые хорошо знали реальную стоимость технической документации. Таким образом, речь шла исключительно о нарушении формальных правил. Но сейчас ситуация на этом рынке меняется. Круг инвесторов и объектов инвестирования расширяется, и более четкие правила могут помочь коллективному инвестированию в недвижимость. По словам президента Национальной лиги управляющих Андрея Подойницына, нынешние изменения могут вызвать рост числа самих фондов.
До сих пор ПИФы так и не смогли законным образом встроиться в принятый в 2005 году закон "О долевом участии" . ФСФР признает "фактическое отсутствие" строительных проектов, ведущихся по этому закону". Поэтому власти пришлось пойти на попятную. Новые правила позволяют продлить период, в течение которого в составе активов ПИФов могут находиться имущественные права по инвестиционным договорам строящихся объектов недвижимости на 1 год.
Еще одно послабление связано с реструктуризацией объектов инвестирования. По признанию Натальи Плугарь, «с началом реформирования РАО «ЕЭС России» у управляющих компаний возник вопрос, как оценивать ценные бумаги при разделении компании». Новые же правила расчета чистых активов фонда этот вопрос снимают.
25.01.2006 / Евгений Мазин Материал опубликован в "Газете" №11 от 26.01.2006г.