Ипотека начнется с фундамента

АИЖК займется строительством Первый вице-премьер Игорь Шувалов провел вчера очередное заседание правительственной комиссии по обеспечению устойчивого развития российской экономики. Оно было посвящено проблемам жилищного строительства в целом и реализации нацпроекта "Доступное жилье" в частности. "Обсуждалось, как повысить эффективность выделяемых для жилищного строительства бюджетных средств", - рассказали корреспонденту "Газеты" в секретариате Шувалова.

Главное решение, принятое на заседании, озвучил по его итогам глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка. Он заявил, что АИЖК во втором квартале 2009 года отберет банки для софинансирования строительства жилья экономкласса. Проект АИЖК собирается осуществлять совместно с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС).

Опять стройка

АИЖК закончило квартал с рекордной прибылью В первом квартале 2009 года прибыль АИЖК составила 1 млрд 966,093 млн рублей. Об этом говорится в официальном сообщении агентства. Это почти в 9 раз больше, чем в первом квартале 2008 года. Тогда чистая прибыль составила 255,598 млн рублей. В 2008 году АИЖК получило чистую прибыль в размере 1 млрд 12,151 млн рублей, в 2007 году - 664,218 млн рублей, в 2006 году - 345,649 млн рублей, в 2005 году - 73,236 млн рублей, в 2004 году - 9,053 млн рублей. Таким образом, суммарная чистая прибыль АИЖК за три прошлых года составляет 2,021 млрд рублей. Это лишь немногим больше, чем чистая прибыль агентства по итогам первого квартала этого года. Высокую доходность в агентстве объясняют ростом доходов по управлению временно свободными денежными средствами и доходов от владения ипотечными ценными бумагами.

"Агентство будет выдавать банкам целевые займы, эти займы банки должны направлять в стройку, а после завершения строительства погасить их нам закладными», - сказал Семеняка.

Говоря о критериях отбора банков, он сообщил, что АИЖК будет выбирать те, у которых доля софинансирования будет больше. «Мы выставляем объект и выбираем банк, который выступает с софинансированием», - сказал Семеняка. При этом он подчеркнул, что «риски стройки мы на себя не принимаем, их оценивают банки».

Фонд РЖС займется отбором участков для строительства. Напомним, с 1 декабря 2008 года ему разрешили участвовать в инвестировании средств в объекты незавершенного строительства. Базовые критерии для их отбора тогда назывались следующие: жилье должно находиться в стадии от наличия разрешения на строительство и до 70-процентной готовности, должны отсутствовать дольщики, за исключением случаев, относящихся к федеральному закону 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, а также наличие платежеспособного спроса на участки.

Как заявил вчера генеральный директор фонда РЖС Александр Браверман, в условиях кризисных явлений сконцентрировать финансовые возможности планируется на строительстве жилья экономкласса. «Мы собираемся выставить на аукционы участки, которые позволят ввести дополнительно от 5 млн до 6 млн кв. м жилья», - отметил он.

«Это сделано просто для того, чтобы АИЖК не вкладывало в участки, которые находятся вне платежеспособного спроса», - пояснил корреспонденту "Газеты" источник, знакомый с ситуацией. По его словам, аукционы, скорее всего, начнутся не раньше сентября-октября.

"Как уже сообщалось ранее, планируется получение из бюджета дополнительной поддержки в размере 20 млрд рублей в уставный фонд и 40 млрд рублей в виде кредитных ресурсов. Эти средства будут направлены в том числе и на финансирование данной программы, - прокомментировали ситуацию в АИЖК. - В настоящее время в рамках пилотного проекта предусмотрено выделение 1,2 млрд рублей на первое полугодие 2009 года. По результатам пилотного проекта агентство определит финансовые параметры для реализации данной программы".

Ипотека от застройщика

В АИЖК рассчитывают, что программой заинтересуются банки, являющиеся активными участниками ипотечного рынка. "Процентная ставка по займам будет зависеть от стоимости привлекаемых агентством ресурсов и отвечать критериям доступности заимствований для населения в соответствии с ориентирами, установленными президентом и правительством РФ". При этом сроки предоставления займов банкам будут зависеть от сроков строительства каждого проекта, отмечает директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.

«Это новая сфера деятельности для АИЖК, которой агентство не занималось, но теперь займется по поручению государства. Это согласуется с общей политикой правительства, выделившего отрасли-локомотивы, которым необходима поддержка: строительство, развитие нанотехнологий, инфраструктуры, машиностроения и т.д. Фактически государство будет строить через АИЖК», - считает главный экономист УК "Финам Менеджмент" Александр Осин.

Такая схема действительно может оживить строительство жилья экономкласса, полагает аналитик компании "Арбат Капитал" Михаил Завараев. «Идея выдачи кредитов под строительство жилья более рациональна, чем просто выдача кредитов на покупку жилья, так как в данном случае пузырь цен на рынке недвижимости будет надуваться дольше и не в таких масштабах», - говорит эксперт. «В общем-то это правильная и экономически целесообразная задача - оживить через ипотечное кредитование физических лиц строительную отрасль, которая может потянуть за собой другие отрасли. Думаю, что программа имеет право на существование, но с учетом четкой нормативной и технической проработки», - говорит управляющий директор Москоммерцбанка Татьяна Лозовская.

По мнению Завараева, подключать к программе стоит те банки, которые готовы участвовать в подобной инициативе, - далеко не у всех найдутся свободные средства. Сегодня со стороны банков вряд ли будет много желающих участвовать в программе, так как до конца непонятна схема финансирования и в большей части АИЖК рассчитывает на собственные ресурсы банка, соглашается Лозовская. Ставки по ипотеке тоже должны быть невысокими - не выше 14% годовых в рублях, иначе вряд ли заинтересованный клиентский сегмент сможет обслуживать данный кредит, отмечает она. «Существенный объем собственных ресурсов на достаточно длительный срок могут предоставить очень мало банков. Да и то не факт, что эта программа их заинтересует на текущем этапе. Сейчас существуют другие инструменты размещения, которые более интересны для банков, - менее рискованные и более доходные. Например, размещение в ценные бумаги, кредитование малого и среднего бизнеса, программы потребительского и автокредитования и т.п.», - говорит эксперт.

Другой минус эксперты видят в том, что АИЖК не готово брать на себя риски, связанные со строительством объекта, а это значит, что банкам нужно проводить тщательную оценку застройщика, правовых документов по объекту, вести постоянный мониторинг за ходом строительства. Таким образом, это может быть интересно банкам, имеющим крупных застройщиков в числе связанных компаний, но таких случаев не так уж много. Действительно, представители целого ряда крупных банков, опрошенные "Газетой", восприняли инициативу с некоторым удивлением и отказались от предметных комментариев до тех пор, пока на эту тему не будет подготовлен официальный документ.

28.04.2009 / НАТАЛИЯ ЕРЕМИНА, МАКСИМ ТОВКАЙЛО Материал опубликован в "Газете" №76 от 29.04.2009г.