Застройщикам облегчают долю

Обманы соинвесторов строительства жилья могут возобновиться Похоже, мировой финансовый кризис и сопровождающее его ухудшение условий кредитования строительной отрасли заставили законодателей вернуться к идее использования денег населения.

В Госдуму поступили поправки к законам, которые в случае их принятия должны вернуть практику широкого применения долевого инвестирования строительства жилья. Изменения, в том числе в закон о долевом строительстве № 214-ФЗ от 2004 года, порадуют застройщиков, которые давно жалуются на невозможность работы по этому закону. Но могут привести к тому, что ряды обманутых дольщиков вновь пополнятся.

По официальной информации, размещенной на сайте Госдумы, группа депутатов-единороссов внесла в нижнюю палату парламента законопроект с рядом изменений в законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства. В частности, поправки приравнивают к инвестиционным контрактам и договорам долевого участия так называемые договоры предварительной продажи. Такие договоры были придуманы застройщиками в обход закона № 214-ФЗ. Сегодня они занимают львиную долю рынка.

Но главный подарок застройщикам - освобождение их от НДС, если строящаяся квартира продается на основе договора участия в долевом строительстве (каковым, соответственно, будет считаться и договор предварительной родажи). Как говорится в пояснительной записке к законопроекту, это позволит создать благоприятные налоговые условия для цивилизованного развития первичного рынка жилья, мотивируя застройщиков работать по установленной форме договора долевого участия, и снять причины для использования альтернативных договоров, не подпадающих под НДС. Фактически поправки стимулируют застройщиков уходить от вексельной схемы, легализуя все остальные хитрости.

Кроме того, поправки значительно увеличивают количество потенциальных застройщиков. Ими смогут считаться компании, не только арендующие земельные участки, но и использующие земельные участки на праве субаренды, а также на праве постоянного бессрочного пользования. Сегодня такие застройщики вынуждены доказывать свое право регистрировать договоры долевого участия в судебном порядке. Госрегистрация же по закону неизбежна, если компания хочет привлекать деньги населения.

Наконец, законопроект сокращает перечень документов и срок регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных не с первым участником долевого строительства. Это касается не только частных соинвесторов, но и юридических лиц. Ранее инвестирование в строительство пулом компаний было обычной практикой, особенно в регионах. Однако эта же практика затрудняет для граждан-соинвесторов поиск виновных в случае проблем.
Впрочем, новые поправки содержат не только пряники, но и кнут для застройщиков. Так, они усиливают административную ответственность в виде штрафа за привлечение денежных средств граждан в порядке, не предусмотренном федеральным законом: от 20 тысяч рублей до 50 тысяч рублей для должностных лиц, от 500 тысяч рублей до 1 млн рублей - для юридических лиц. Иными словами, если поправки примут, наказание за использование вексельной схемы при продаже квартиры на этапе строительства будет ужесточено.

Глава компании "Бэст-недвижимость" Григорий Полторак положительно отнеся к поправкам, особенно отметив планы по упразднению НДС. "Идея ужесточения наказания не радует, - добавил он. - Законами, на мой взгляд, надо создавать экономические выгоды, а не запретительные меры". Впрочем, глава некоммерческого фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева скептически отнеслась к возможности отмены НДС. Партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский позитивно оценил проект законодательных новшеств, но удивился несвоевременности внесения поправок. "Когда деньги беспрепятственно текли в жилищное строительство, почти четыре года назад взяли и приняли закон, препятствующий принятым правилам финансирования, - размышляет юрист. - А теперь, когда цены на жилье на пике роста и инвестировать невыгодно, для этого создают условия. Это странно".

Свою версию относительно своевременности внесения поправок выдвинул гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. Драконовский закон № 214 в первой редакции был принят, по версии Крапина, с целью устранения с рынка конкурирующих компаний. "Не только факт либерализации законодательства (я имею в виду эти поправки) для застройщиков, но и ряд других признаков говорит о том, что передел рынка жилищного строительства между игроками федерального и субфедерального уровня близится к завершению, - сказал он. - Новым игрокам, завладевшим производственной базой строительства, теперь очень кстати придется более мягкий закон".

15.09.2008 / ВЛАДИСЛАВ ДОЛГОВ Материал опубликован в "Газете" №175 от 16.09.2008г.