Положить некуда

В России дефицит логистических терминалов Скромный складской бизнес становится одним из наиболее привлекательных сегментов коммерческой недвижимости. Активное развитие этому рынку сегодня пророчат все эксперты, что объясняется дефицитом качественных площадей и быстрой окупаемостью проектов. Это оценили и крупные западные инвесторы.

Наиболее привлекательной для создания складских центров являются земли у МКАД: крупная транспортная магистраль, много свободных участков, концепция которых не выработана. Однако в настоящее время большинство центров размещено на удалении 20-30 км от столицы. Эту расстановку может серьезно изменить строительство Центральной кольцевой автодороги, которая пройдет в 50 км от столицы: власти Подмосковья предусматривают большие площади отдать под строительство крупных терминалов.

Свободных мест нет

Возврат средств, вложенных в логистические комплексы, происходит гораздо быстрее, чем в других секторах рынка. Строительство качественного склада занимает не больше сезона и обходится инвестору в сумму до 500 долларов за кв. метр. При этом годовые арендные ставки составляют 135-160 долларов за «квадрат». То есть при грамотном расположении, даже с учетом операционных расходов (20-25 долларов за кв. метр), окупаемость терминалов происходит в течение 4-5 лет. Для сравнения, на офисном рынке этот срок больше в полтора раза в среднем.

При этом спрос на качественную складскую недвижимость в столице превышает предложение практически вдвое. По данным компании Praedium, доля свободных площадей складских помещений класса В - около 3%, а в классе А - нет вообще. В прошлом году в Москве и области практически все построенные логистические комплексы, общая площадь которых составила 380 тыс. кв. метров, нашли арендаторов еще на стадии строительства. Сегодня общий объем складов класса А и В составляет 740 тыс. кв. метров, а до конца года планируется запустить еще 670 тыс. кв. метров. Однако проблемы это не решит: по данным Praedium, общий объем неудовлетворенного спроса доходит до 1 млн. кв. метров.

Инвестор, пришедший с Запада

В последние годы в стране наблюдается настоящий подъем ритейла: на рынок выходят все новые и новые западные бренды, привыкшие работать в комфортных условиях. За ними подтягиваются логистические фирмы, девелоперы, а также инвестиционные компании. Последних гонит в Россию снижение доходности коммерческой недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы: по данным руководителя департамента инвестиций в компании DTZ Zadelhoff Tie Leung Стефано Карози, в настоящее время она лишь на 0,75-1,5% выше западных показателей. «Около 5 лет назад в Польше, до ее вступления в Евросоюз, в связи с отсутствием качественных логистических комплексов, аренда квадратного метра складской недвижимости составляла 100-110 долларов в год, - делится старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Виктор Малеванкин. - Сегодня предложение равно спросу, а арендные ставки упали почти вдвое, до 60-70 долларов в год». Поэтому крупные инвесторы все больше обращают внимания на рынки развивающихся стран: Китая, Турции, Бразилии и России.

Год перелома

Прошлый год ознаменовался выходом на складской рынок нашей страны первых крупных инвестиционных фондов. В декабре Raven Russia за 10 млн. долларов приобрел у «РосЕвроДевелопмента» логистический комплекс «Крекшино», площадью 115 000 кв. м. Крупный семейный фонд Fleming Family & Partners ограничился небольшим - в 15 000 кв. м - складом в Петербурге. А знаковым событием 2006 года стало приобретение американской компанией AIG European Real Estate Fund у логистической компании FM Logistic складского комплекса, площадью 70 тысяч кв. м, в 4 км от международного аэропорта Шереметьево-2. Стоимость сделки оценивается в 60-70 млн. долларов.

Похожая тенденция наблюдалась несколько лет назад в Восточной Европе. По словам исполнительного директора УК «Blackwood Фонды Недвижимости» Артема Цогоева, вначале на складской рынок Чехии вышли небольшие инвестиционные фонды, а затем они продали свои портфели недвижимости американскому трасту недвижимости Prologis. «Не исключено, что инвестиционные компании, действующие сейчас в РФ, работают по такому же сценарию", - предполагает он. Продажи на российском складском рынке сейчас редки: многие владельцы терминалов ждут массового выхода на российский рынок крупных инвестиционных фондов с западным капиталом. Тогда-то и может начаться волна перепродаж. По прогнозам Цогоева, случится это через 2-4 года. В отличие от Восточной Европы перегрева рынка ожидать не стоит: российский рынок складской недвижимости находится в самом начале своего развития и в ближайшие 5-10 лет спрос будет превышать предложение.

23.05.2006 / Денис Тыкулов Материал опубликован в "Газете" №86 от 24.05.2006г.