Знал бы прикуп — строил бы в Сочи

Инвесторы не спешат вкладывать средства в российские курорты Инвестирование в курортную недвижимость нашей родины - дело рискованное. Чтобы привлечь сюда туристов, нужно, с одной стороны, поднять качество сервиса, с другой - снизить цены, что серьезно увеличит срок возврата вложенных средств. Но российский бизнес привык к быстрым деньгам. Даже Краснодарский край, который является бесспорным лидером среди российских курортов, самостоятельно не смог привлечь инвесторов. Ситуация изменилась лишь после того, как был включен механизм магнетической мощности - административный ресурс.

Закон о государственном стимулировании инвестиционной деятельности в Краснодарском крае был принят еще в 1999 году: инвесторам были предоставлены налоговые и земельные льготы, субсидирование процентов по кредитам. На самом высоком уровне активно велась раскрутка региона: строительство резиденции президента "Бочаров ручей", ее открытие и мероприятия в ней подробно освещались в СМИ.

Однако массовый приход инвесторов начался лишь два года назад, после того как Сочи был выдвинут претендентом на проведение зимних Олимпийских игр 2014 года. Практически одновременно с этим правительством страны была одобрена концепция федеральной целевой программы "Развитие горноклиматического курорта Сочи на 2006-2014 годы". Сегодня в городе работают такие крупные застройщики, как «Декра», «Интеко», «Конти», «СТ Групп Регион», «ДИАЛ Строй Инвест», а среди инвесторов, проявивших интерес к недвижимости Краснодарского края, можно выделить таких гигантов, как РАО "ЕЭС России", «Газпром», «Российский алюминий», Внешторгбанк и холдинг «Интеррос».

Цены в Сочи догнали Европу

Интерес к региону властей и крупного бизнеса отразился на уровне цен в городе. По словам вице-президента компании «ДИАЛ Строй Инвест» Александра Пляцевого, в течение прошлого года цены выросли на 20-40% в зависимости от категории жилья. «Цены на сочинскую недвижимость уже выше, чем в Хорватии и Черногории, и сопоставимы с испанскими как по стоимости отдыха, так и по стоимости недвижимости», - отмечает заместитель гендиректора компании «КВ Инжиниринг» Илья Шкабара. По данным компании Delta Estate, чтобы приобрести квартиру в элитном доме, расположенном рядом с морем, придется заплатить 3-6 тысяч долларов за кв. метр, в сегменте бизнес-класса - от 2 до 3,5 тысяч. Стоимость места для машины в среднем составляет 20 тысяч долларов, в элитных жилых комплексах доходит до 100 тысяч долларов.

Александр Пляцевой добавляет, что большинство застройщиков реализуют проекты классов «бизнес» и «элит», в то время как объекты эконом-класса на первичном рынке практически отсутствуют.

По мнению участников рынка, строительство дорогого жилья в городе вполне оправдано, так как предлагаемая недвижимость ориентирована на москвичей, а также жителей Санкт-Петербурга и сырьедобывающих регионов. Причем нередко жилье в Сочи приобретается людьми, у которых кроме основного места жительства уже есть дом или квартира за границей. Также, по словам директора департамента жилой недвижимости группы компаний RIGroup Александра Винокурова, возрастает интерес к сочинскому жилью среди коммерческих структур, которые приобретают его для представительских целей. «Доля местных жителей будет только снижаться, так как темпы увеличения их доходов просто не успевают за ростом цен на недвижимость», - предполагает он.

В этом году рост цен на жилую недвижимость в городе составляет порядка 0,2% в месяц. «Дело в том, что Сочи - сезонный город, - уверен начальник аналитического отдела компании «Новая площадь» Дмитрий Попов. - Нельзя говорить, что рост цен уже остановился и спрос скоро иссякнет». Гендиректор компании "РГС недвижимость" Александр Попов уверен, что рост цен активизируется в ближайшее время после строительства международного аэропорта в Адлере, который увеличит пропускную способность нынешнего терминала с 2,5 млн. до 4,5 млн. человек в год.

И хочется, и страшно

Впрочем, объемы строительства в городе пока довольно скромные. В прошлом году было введено 38,7 тысяч кв. метров жилья, сейчас на стадии строительства около 15 жилых объектов. «Инвесторы рассчитывают на скорый рост интереса московской элиты к региону, поэтому закладывают жилье соответствующего уровня, но определенный риск есть», - признает финансовый директор компании «Бенефит инжиниринг» Анна Осина. Пока инвесторы ожидают, как будет развиваться ситуация. «Если она сложится неблагоприятно, то участки можно будет со временем продать с незначительными убытками, тогда как непроданные объекты недвижимости - это уже финансовая катастрофа для любой компании», - объясняет сложившуюся ситуацию Осина.

С другой стороны, земли вокруг Сочи являются заповедником, а власти сегодня готовы давать различные льготы. "Свободной земли там немного и если ее не взять сейчас, хотя есть риск заморозить средства, то уже через 3-4 года никаких участков не останется", - объясняет ситуацию Анна Осина. В результате, чтобы не "морозить" средства, девелоперы, работающие в Краснодарском крае, запускают небольшие проекты.

По мнению Осиной, идеальным для инвестиций является рынок коммерческой недвижимости, рассчитанной на эконом-класс потребителей, поэтому быстрыми темпами строятся офисные центры класса B и супермаркеты эконом-класса. По мнению гендиректора компании «Русские отели» Станислава Капиноса, огромный интерес у потенциальных инвесторов существует и к гостиничному бизнесу, о чем может свидетельствовать приход в город международных гостиничных операторов Marriott, Hilton, Stein Group и Radisson.

Имидж - ничто

И все же сделать из Сочи курорт международного уровня пока не получается. "Создание имиджа стоит дешевле и может быть сделано быстрее, чем строительство отелей, жилья, инфраструктуры соответствующего уровня", - говорит Осина. По ее мнению, чтобы достичь уровня, который даст региону возможность конкурировать с ведущими мировыми курортами, необходимы вложения из расчета около 3 млн. евро на кв. километр, что невозможно сделать без участия государства. «Можно построить комфортабельный отель с отдельным пляжем, развлекательные центры и рестораны, но при отсутствии дорог, качественного обслуживания в аэропорту, экскурсий к историческим памятникам - все эти усилия будут напрасными», - подтверждает Станислав Капинос.

Проблем в Сочи более чем достаточно. Во-первых, необходима чистка морского дна. Во-вторых, до сих пор не существует генплана города. Последний был принят еще в 1967 году и рассчитан на 25-30 лет. Разработка нового генплана, по словам Дмитрия Попова, пока ведется на уровне разговоров о его надобности. В результате, новые дорогие дома строятся в гуще разномастной застройки. "Картина похожа на то, что происходило в Москве в 1993-1997 годах", - делится Илья Шкабара. Дмитрий Попов напоминает еще об одной проблеме: от Туапсе до Адлера полотно железной дороги идет вдоль побережья, что существенно ограничивает территорию пляжа и снижает комфорт. Анна Осина добавляет, что немаловажным фактором, сдерживающим приход бизнесменов в Краснодарский край, является криминальная обстановка в регионе. «Сочи 2006 года - это Москва 1993-го», - уверена она.

09.05.2006 / Денис Тыкулов Материал опубликован в "Газете" №76 от 10.05.2006г.