Дождались

Весной 2003 года квартиры подешевеют В этом году квартиры в Москве дорожали менее стремительно, чем в прошлом. В среднем цены на новостройки выросли на 15%, а цены на "вторичке" поднялись на 8%, тогда как в 2001 году интенсивность роста была вдвое выше. Тенденция снижения цен сохранится и в наступающем году. По прогнозам экспертов, в 2003 году квартиры на первичном рынке жилья подорожают всего на 5--7%, а на вторичном - начнут дешеветь. Потенциальным покупателям следует лишь дождаться весны, когда все новостройки этого года будут проданы.

'Платежеспособный спрос приблизился к потолку'

Московский рынок новостроек пока далек от кризиса перепроизводства, поэтому цены на квартиры продолжают плавно расти. Однако, если в 2001 году новостройки подорожали примерно на 30%, то в уходящем году - всего на 15%.

Директор департамента первичного рынка риелторской компании МИАН Дмитрий Кузнецов отмечает, что в районах массовой застройки квартиры в этом году дорожали интенсивнее, чем в домах точечной застройки. В Южном Бутове сегодня продают квартиры по 730 долларов за кв. м, в Марьине и Люблине -- по 770 долларов, в районах точечной застройки - 900 долларов за кв. м. В монолитных домах на окраинах квадратный метр стоит от 795 до 913 долларов, в обжитых районах достигает отметки 950 долларов за кв. м.

При этом большинство участников рынка чувствует, что платежеспособный спрос близок к насыщению. Татьяна Пошморга, директор по маркетингу компании 'Жилищная инициатива', не видит экономических предпосылок для кризиса на рынке новостроек. Тем не менее, по ее словам, 'цены по некоторым видам домов действительно достигли критической отметки, мы видим, что спрос на квартиры упал и нужно снижать цены'. Заместитель начальника инвестиционного управления корпорации 'Социальная инициатива' Александр Сошнев прямо заявил: 'Кто первым начнет снижать цены, тот и выиграет. Денег у населения много, но не настолько, чтобы покупать жилье по нынешним ценам'.

Аналитик РГР Александр Крапин предположил также, что 'городские власти в преддверии надвигающихся выборов дали команду на снижение цен, тем более что платежеспособный спрос приблизился к потолку'.

Новостройки: замедление роста

В 2003 году, по прогнозу руководителя департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) правительства Москвы Леонида Краснянского, 'цены вырастут всего на 5--7%, и покупатели этого даже и не заметят'.

Конечно, повсеместного снижения цен на новое жилье ждать не стоит. Скорее всего, продавцы приведут цены в соответствие с качеством конкретных проектов. Если проект качественно просчитан на этапе подготовки, он вряд ли повторит историю комплекса 'Кунцево', квартиры в котором в течение трех лет не могут найти своего покупателя.

Как показывает практика, лучше всего новостройки продаются на 'нулевом' цикле: покупатели заранее знают, в какое жилье они вкладывают деньги, могут заранее согласовать перепланировку и договориться об индивидуальной отделке. К тому же на этапе строительства покупка обходится дешевле: так, например, в начале строительства дома на ул. Амундсена в Свиблове квадратный метр стоил 820 долларов, на завершающей стадии подорожал до 1140 долларов.

Резкого падения цен не будет еще и потому, что в этом году заметно снизилась доходность в секторе жилищного строительства.

В компании 'Новый мир' считают, что рост себестоимости строительства обусловлен повышением цен на электроэнергию и стройматериалы, а также окончанием массовой панельной застройки микрорайонов Люблино и Марьино. Доходы инвесторов снижаются из-за неизбежного увеличения затрат на снос пятиэтажек и замену коммуникаций. По данным отдела маркетинга ДИПС, инвестиционная себестоимость строительства в Куркине выросла с 400 долларов в прошлом году до 500 долларов за кв. м в этом.

Кроме того, в этом году увеличилась доля строительства монолитных домов с индивидуальной планировкой. В прошлом году на долю панельных домов приходилось 70%, а на монолит - 30%. Сейчас этот соотношение 40% на 60%. Поскольку монолитные дома строятся в полтора раза дольше панельных коробок, увеличивается срок возврата инвестиций - в такой ситуации застройщики, изо всех сил сопротивляясь обвалу цен, все-таки вынуждены будут пойти на некоторые уступки.

'Вывод о замедлении роста цен на жилье повышенной комфортности (бизнес-класс) я делаю, глядя даже на рекламные кампании частных застройщиков, которые, привлекая покупателей, обещают им бонусы и дорогие подарки в виде турпоездок, устраивают сезонные распродажи', -- замечает один из знакомых риелторов.

По словам генерального директора компании 'Новый мир' Евгения Спиренкова, в будущем году обострится борьба за покупателя, и компаниями будут более активно применяться такие методы стимулирования продаж, как продажа жилья в рассрочку и ипотечное кредитование.

Эксперты рынка недвижимости считают, что в наступающем году ограниченные в средствах покупатели будут приобретать жилье в панельных новостройках, цены на которые не выйдут за рамки 800 долларов за кв. м. Спрос на монолитно-кирпичные дома эконом-класса (от 900 до 1100 долларов за кв. м) будет увеличиваться за счет людей отказавшихся от покупки жилья в 'панели'. Более требовательные покупатели обратят внимание на квартиры в домах бизнес-класса (от 1000 до 2500 долларов за кв. м).

Мнения по поводу спроса на элитные новостройки (от 2500 до 5000 долларов за кв. м) разделились. Застройщики считают, что дефицит предложения приведет к росту спроса, а риелторы, в частности Константин Апрелев из компании 'Сава', даже рекомендует покупателям нового жилья воздержаться от инвестиций в проекты, заканчивающиеся после первого квартала будущего года: 'Риски выросли по сравнению с прошлым годом, когда спрос был бешеным'.

Вторичный рынок: курс на снижение

На вторичном рынке жилья в Москве в этом году обошлось без потрясений: дефицит предложений позволил продавцам диктовать правила игры, в результате цены выросли

в среднем на 8--10%. Наибольшим спросом, в силу относительной дешевизны, пользовались квартиры в так называемых 'хрущевках' и 'брежневках' -- они за год подорожали на 38%. Популярность однокомнатных квартир в обжитых районах привела к росту цен на 20%. Квартиры в 'сталинских' домах выросли в цене на 22%, но в лидеры продаж им выбиться не удалось. К концу года средняя стоимость предложения квадратного метра жилья на вторичном рынке перешла отметку в 1000 долларов.

С начала года объем предложений на вторичном рынке жилья сократился как минимум на 16%: в настоящее время на продажу выставлено 22 тысячи квартир. Но даже с их реализацией возникают проблемы, поскольку покупатели не торопятся вкладывать солидные суммы в квартиры, которые зачастую требуют дорогостоящего ремонта.

Правда, во второй половине декабря рынок может оживиться, так как многие покупатели и продавцы стремятся закрыть сделку до начала нового года. 'Спрос, как это обычно бывает в конце года, растет, - говорит директор управления вторичного рынка компании 'Миэль-недвижимость' Роман Мурадян. - Сейчас однокомнатная квартира уходит с рынка через 2--3 недели с момента появления информации в рекламных изданиях, срок реализации 'двушек' около месяца'. Однако, по разным данным, этот всплеск может быть случайным, и рынок 'заморозится' как минимум до весны.

По мнению аналитиков Русского агентства недвижимости 'Сава', 'в отношении роста цен в 2003 году прогнозы пессимистичны, состояние макроэкономики таково, что с конца февраля - начала марта следующего года следует ждать снижения цен на некоторые категории жилья'.

Эксперты Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) считают, что падения цен следует ожидать в апреле, так как в январе-феврале еще будет действовать отложенный спрос. Интерес к массовым районам московской застройки будет все более вялым. Однако дешеветь будут не все квартиры.

Как и прежде, на вторичном рынке и в 2003 году стабильным спросом будут пользоваться квартиры в элитных домах. Наибольшей популярностью в уходящем году пользовались квартиры в районе Арбата и Пушкинской площади. Стоит отметить район Новой Остоженки - 'золотую милю' Москвы, единственное место в центре столицы, где можно приобрести таунхаус с видом на Кремль. Ценовые лидеры на рынке - арбатские переулки, Остоженка и район Патриарших прудов. Стоимость одного квадратного метра в этих районах в полтора или два раза выше, чем в Замоскворечье, Кунцеве или на проспекте Вернадского. Если в Крылатском и на Малой Ордынке стоимость квадратного метра составляет 1500--2500 долларов, то на 'золотой миле' аналогичные квартиры продаются по цене от 6000 долларов за кв. м. В этом сегменте, скорее всего, цены останутся неизменными, а на отдельные объекты (при условии стабильного спроса) даже вырастут на 10--15%.

По данным Penny Lane Realty, падения спроса на жилье класса люкс не ожидается, так как строительство элитных домов в 2003 году сократится из-за острого дефицита земли. Правительство Москвы ограничивает снос старых зданий в центре, предлагая вместо строительства новых домов реконструировать старинные особняки, которые не потянут на жилье класса люкс.

17.12.2002 / Ирина Коростелева