К застройщикам придет финагент

Дольщиков строительства хотят защитить как вкладчиков банков До конца года в Госдуму должен поступить проект федерального закона «О реструктуризации строительных организаций». Он подготовлен рабочей группой Общественной палаты (ОП) с участием депутатов и чиновников Минрегионразвития. Фактически это первая инициатива, направленная на законодательное решение проблемы обманутых дольщиков. В частности, предлагается создать специальное агентство, которое помогло бы привлечь кредит для прогоревшего застройщика. Или, в крайнем случае, выставить недострой на торги и раздать дольщикам вырученные от продажи деньги. Однако самих пострадавших от строительных пирамид представленная вчера концепция закона не впечатлила. Недовольны и строители.

«Будет создано некое агентство, которое привлекает финансового государственного агента. С его помощью будет производиться финансовое оздоровление и повышение платежеспособности тех строительных организаций, которые не способны выполнить договорные обязательства», - пояснил глава комиссии ОП по контролю за деятельностью правоохранительных органов Анатолий Кучерена. Документ должны еще оценить в российском правительстве, после чего он может быть направлен в Госдуму.

Сейчас основная проблема с недобросовестными застройщиками в том, что их счета, как правило, пусты, продать недострой до окончания небыстрого процесса банкротства невозможно, а передача строек другим инвесторам возможна только на добровольных началах. Эти проблемы и должна решить новая схема, считают ее авторы.

Оздоровление зависших строек будет происходить за счет привлечения кредитных средств, причем, по словам Кучерены, «речь идет не о бюджетных деньгах, а о кредитных учреждениях, о крупном банке». Если видно, что кредитом проблему не решить, предполагается, что строительная организация добровольно переходит "под крыло" агентства, которое выставит недострой на конкурс. Дольщикам либо возвратят вырученные от продажи деньги, либо предоставят купленные на эти средства квартиры. То есть, агентство должно помочь "подняться" тем добросовестным застройщикам, чьи проблемы можно решить финансовыми вливаниями, и предотвратить растаскивание активов в случае банкротства.

Данная схема очень напоминает созданное после дефолта 1998 года Агентство по реструктуризации кредитных организаций (АРКО). Анатолий Кучерена пообещал, что оздоровительные процедуры будут абсолютно прозрачными: планируется создать специальный наблюдательный совет, в который войдут и представители обманутых дольщиков. Кроме того, вся информация будет публиковаться в официальной печати.

Однако предложенная схема у опрошенных «Газетой» экспертов и заинтересованных сторон вызвала много вопросов и возражений. «Озвученная Кучереной концепция нас абсолютно не устраивает, - заявил член координационного совета пострадавших соинвесторов КТ «Социальная инициатива» Сергей Королев. - Прежде всего непонятно, как эти нововведения будут соотноситься с законом о банкротстве: ведь, например, «Социальная инициатива» сейчас как раз находится в стадии банкротства. Во-вторых: что значит положение, по которому инвестор в добровольном порядке переходит на площадку агентства? А если он откажется это сделать?». «Конечно же, никто в добровольном порядке не пойдет: большинство инвесторов долевого строительства просто сбежали», - считает директор Corpus Juris Денис Балакин.

Сергей Королев не согласен и с порядком, по которому вырученные от продажи недостроенного объекта деньги могут вернуть дольщикам. «Что делать с этими деньгами, которые пять лет назад вкладывались в долевое строительство? - заявил он «Газете». - Мы голодали на Цветном бульваре не для того, чтобы получить деньги, а для того, чтобы получить жилье, - нам негде жить». Королев добавил, что соинвесторы «Социальной инициативы» сейчас ведут переговоры о встрече с Анатолием Кучереной: «Если законопроект и правда окажется таким, как его представили, то мы продолжим акции протеста».

Президент Mirax Group Сергей Полонский вообще увидел в инициативе ОП неправомерное вмешательство в частный бизнес. «Это какая-то нехорошая история, - сказал он «Газете». - В конце концов, существует процедура банкротства. И если есть возможность привлечения кредитных средств, то сам застройщик может их привлекать без вмешательства финансового государственного агента». Полонский считает, что эта схема может дать чиновникам возможность административного давления на «несговорчивых» застройщиков.

Члены рабочей группы по изучению проблем дольщиков предложили вчера еще одну возможную новацию. По словам зампредседателя фракции «Единая Россия» в Госдуме Валерия Рязанского, рассматривается возможность объявить амнистию доходов, которые направлялись в долевое строительство. «Эта мера позволила бы легализовать доходы, направленные в долевое строительство до принятия закона о нем», - пояснил депутат. Он признал, что это не станет панацеей от всех бед, однако поможет людям раскрыть схемы заключения договоров. «Наверное, Рязанов намекает, что вкладывавшиеся в долевое строительство деньги были получены нелегальным путем, - обиделся на это предложение Сергей Королев. - Давайте еще поинтересуемся, откуда и у депутатов их деньги».

Инициатива ОП нацелена, прежде всего, на решение проблем дольщиков, заключавших договора на покупку жилья до вступления в силу закона 214-ФЗ о долевом строительстве. Но подобные ситуации возможны и в будущем: ведь после принятия закона многие застройщики просто перестали заключать с покупателями долевые контракты, заменяя их вексельными и иными схемами. Поэтому свои варианты помощи дольщикам готовят в Ассоциации строителей России, сообщил ее вице-президент Сергей Полонский. Он не стал раскрывать деталей, рассказав только, что документ будет готов в декабре. «То, что сейчас предлагается - это тушение пожара. А нужно создать систему, при которой на рынок допускаются только те строительные организации, которые на самом деле способны выполнять свои обязательства», - добавил Полонский.

Есть свое предложение и у Дениса Балакина. По его мнению, куда более правильно в строительстве было бы прийти к системе страхования рисков. «ОСАГО же продвинули, и работает система, в том числе и в быту прижилась, - рассуждает директор Corpus Juris. - Может быть такой путь: государство финансирует риски за счет средств участников рынка».

Новые аресты в "Социальной инициативе"

Группа руководителей компании "Социальная инициатива", обвиняемых в мошенничествах со средствами инвесторов жилья, арестованы Басманным судом столицы по ходатайству Генпрокуратуры. Под стражу взяты заместитель гендиректора Наталья Карасева, ее дочь, начальник правового управления компании Лариса Мошкина и главный бухгалтер Литовченко. Руководитель компании Николай Карасев (супруг Натальи Карасевой) находится в СИЗО с января этого года. Как считает следствие, Карасев со своими родственниками создал преступную группу, которая действовала в Москве, Подмосковье и 13 различных регионах России. Потерпевшими по делу уже признаны более 5 тысяч 600 человек. Они подали гражданские иски более чем на 600 млн рублей. Всего же число вкладчиков товарищества "Социальная инициатива" превысило 6 тыс. человек, вложивших свои накопления в строительство 170 объектов недвижимости.

Как государство может гарантировать дольщикам их участие в строительстве?

Галина Хованская / депутат Госдумы:

«Что значит «государство может гарантировать»? Это же область гражданского права. Не должно государство никакого участия гарантировать!

Хорошая идея была у московского правительства: кооперативы хотели возродить. Хотя там речь только о москвичах идет, но эта форма вообще очень разумна. Это лучше, чем связываться с неким частным инвестором, который подгребает под себя все права. Люди практически дают ему беспроцентный кредит! Инвестору это крайне выгодно, а у дольщиков никаких гарантий.

Кстати, в большинстве стран покупают не кота в мешке (непостроенный дом), а готовую квартиру. Единственная точка соприкосновения с государством - это выделение земли под строительство. Это момент проверки того, какая репутация у фирмы на рынке и есть ли у нее вообще финансовая основа? А если землю, извините, за взятку выделяют, то потом и возникают эти истории с дольщиками.

Бывает, что дали землеотвод под строительство, которое должно быть завершено через год-два, а оно пять лет длится. Тут тоже государство должно как-то реагировать, и это в контракте записывать надо. Но слово «гарантия» в контракте быть не может, поскольку это договорные гражданские правоотношения. Риски дольщиков - это их риски!

К сожалению, у нас нет таких понятий, как репутация фирмы или ее предыдущая деятельность, поскольку этот рынок только начал формироваться. Скажем, в Московской области был случай, когда после выборов пришла новая власть и все старые контракты признала недействительными. У нас с выборами жизнь кончается, и не существует никакой преемственности власти. А страдает кто? Мы с вами! Просто происходит обрыв цепи».

Мартин Шаккум / председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям:

«Есть так называемый 214-й закон - о долевом участии в строительстве. Гарантировать дольщикам их участие в строительстве можно через различные положения этого закона, в том числе через регистрацию договоров, через ответственность подрядной организации, которая выражается либо в виде залога, либо в виде банковской гарантии, через контроль за ходом строительного производства, который осуществляют уполномоченные органы субъекта.

Там и еще предусмотрены различные инструменты, то есть дольщик может возвратить свои средства. 214-й закон защищает его права».

Константин Апрелев / вице-президент Российской гильдии риелторов:

«Законным путем. Если дольщики хотят получить гарантии, то они обязаны действовать в рамках закона, а если нет, то могут действовать так, как считают нужным. По моему мнению, государство именно так и сказало: «Господа, есть закон о защите прав дольщиков. Если вы как потребители хотите защищать свои права, то и должны действовать в рамках закона и, соответственно, заключать договора, связанные с защитой ваших интересов. А когда вы заключаете с застройщиками какие-то другие договоры, то мы не можем вам ничем гарантировать ваши риски».

То есть государство очень четко расставило акценты, обозначив, что вот эту область оно готово защищать, а все остальные - подвержены рискам.

Но я вообще сторонник того, чтобы в принципе в этой области мягко выдавливать финансирование гражданами строительства. Ведь оно содержит в себе очень большой объем рисков, которые не очевидны и не понятны для населения. Нужно финансировать строительство за счет кредитного банковского капитала и продавать готовое жилье, в том числе и по ипотеке.

Сейчас кредитование банками застройщиков на первичном рынке через ипотечные кредиты, получаемые гражданами, по сути, говорит о том, что мы не берем на себя рисков, связанных с окончанием или неокончанием строительства. А когда банки напрямую кредитуют строительство, тогда они и берут на себя риски, а после его окончания кредитуют граждан на покупку готового жилья.

В моем понимании это более рациональный путь, потому что он обеспечивает и гарантию качества, и гарантию того, что жилье построено и готово для эксплуатации».

23.11.2006 / МАТВЕЙ МАСАЛЬЦЕВ, АЛЕКСАНДР САРГИН Материал опубликован в "Газете" №216 от 24.11.2006г.