Цены понесло

На рынке жилья расцвели ажиотаж и спекуляции Бешеный спрос на жилье, которым ознаменовалось начало нынешнего года, стал сюрпризом даже для самих участников рынка недвижимости. По данным пресс-службы компании «СУ-155», уже в первую неделю работы, с 3 по 8 января, строительной фирмой было реализовано 52 квартиры. Для сравнения: за этот же период работы в 2005 году были куплены лишь три квартиры. Неудивительно, что ажиотажный спрос побудил застройщиков к резкому повышению цен. В последнюю неделю прошлого месяца средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве перешагнула психологическую отметку в 2500 долларов.

Ситуация с ценами на жилье начинает походить на анекдот о пессимисте и оптимисте. Всякий раз, когда аналитики пессимистически говорят, что расти ценам дальше некуда, рынок-оптимист доказывает их неправоту. По словам гендиректора Vesco Realty Сергея Леонтьева, рост стоимости предложения на первичном рынке в феврале варьировался в зависимости от объекта от 8 до 15%. Наиболее активные темпы роста цен отмечались в ЮЗАО, ЗАО и СЗАО.

Нынешний год может побить рекордные 40% роста цен на жилье в 2003 году

«Цены на вторичном рынке росли менее динамично - порядка 5-9% за февраль», - добавляет Леонтьев. Однако, по мнению начальника отдела вторичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty Игоря Шубина, месяц - недостаточный срок для прогнозирования тенденций на вторичном рынке, ведь здесь динамика изменений видна менее отчетливо. Дело в том, что ценообразование в данном случае обусловлено более сложными процессами: срок экспозиции квартиры может доходить до полутора лет. Но большинство аналитиков прогнозирует повышение стоимости жилья в течение всего года. И если темпы сохранятся, то нынешний год побьет рекордные 40% роста цен на жилье в 2003 году.

Цены росли по часам

Ожидания замедления роста цен были основаны на небывалом их росте осенью прошлого года - тогда цены выросли на 20%. «В ноябре цены на квартиры среднего метража поднимались буквально за считанные часы», - вспоминает глава российского представительства ГК «Савацкий» Марк Гройсман. На рынке наблюдалась ситуация, когда клиент бронировал квартиру по одной цене, приезжал смотреть выбранный вариант, а представители компании ему сообщали, что цена уже поднялась на 10 тыс. долларов. После такой ценовой гонки эксперты справедливо ожидали от рынка периода успокоения. Но их расчеты не оправдались.

Когда речь заходит о причинах резкого повышения цен, мнения экспертов расходятся. Независимый аналитик рынка Андрей Бекетов видит причину в активном развитии федеральных и городских социальных жилищных программ для очередников, молодых семей и военных. «В этом году в Москве запланировано возвести около 5 млн. кв. метров жилья, из них доля города составит 1,7 млн. кв. метров. Из федерального бюджета выделено около 15 млрд. рублей на реализацию различных программ доступного жилья», - подсчитывает эксперт.

Среди факторов роста цен есть и спекулятивная доля

В основном этими программами востребованы типовые панели, доля которых составляет 2-2,5 млн. кв. метров, и недорогой монолит, что создает серьезный дефицит в этом сегменте. Для сравнения: 2-3 года назад доля города не превышала 10%, при том что общий объем жилищного строительства практически не изменился. Изменение связано с тем, что теперь жилье по социальным программам город продает - пусть и по себестоимости. «Если раньше на эти квартиры приходилось тратить средства из бюджета столицы, то сегодня город может позволить себе увеличить объемы по жилищным программам, по большому счету ничего не теряя», - объясняет Бекетов.

По мнению аналитика бюро недвижимости «Агент 002» Александра Слета, одной из основных причин роста цен является отложенный спрос на жилье. В начале 2004 года население, поверив обещаниям правительства о доступном жилье, выбрало выжидательную позицию. За этот период гражданами были скоплены значительные суммы денег, и постепенно, устав ждать дешевых программ от правительства, они начали приобретать квартиры. А дальше события развивались по принципу снежного кома, вызывая все больший и больший ажиотаж, которому подвержены как покупатели, так и продавцы.

Возросшая стоимость жилья стимулирует выход на рынок новых объектов

«Первые думают, как бы поскорее купить квартиру, пока цены не выросли еще больше; вторые - как бы не прогадать и продать подороже", - разъясняет Александр Слета.

Застройщики традиционно уже кивают на закон «О долевом строительстве» №214-ФЗ, со вступлением в силу которого число новостроек на рынке серьезно уменьшилось. По словам президента корпорации MIRAX GROUP Сергея Полонского, в прошлом году количество запущенных жилых объектов уменьшилось на 30% по сравнению с 2004 годом. Ситуацию серьезно осложнили скандалы со строительными пирамидами. По словам Сергея Леонтьева, сегодня количество новостроек с оформленной исходно-разрешительной документацией достаточно ограничено. «Тогда как покупательские настроения ориентируется на юридически благополучные предложения с минимальными рисками, - добавляет эксперт. - В связи с этим спрос на объекты известных компаний значительно превосходит объемы предложения».

Заигрались

Среди факторов роста цен есть и спекулятивная доля. «Многие застройщики искусственно создают дефицит, придерживая продажу площадей в своих объектах до того момента, как дом будет уже практически готов», - делится руководитель департамента недвижимости корпорации MIRAX GROUP Андрей Титюник. По словам Александра Слета, многие строительные компании изменили свои маркетинговые стратегии, решив увеличивать свою прибыль путем повышения маржи, а не за счет повышения объемов строительства.

«Мыльный пузырь» может обернуться новой длительной стагнацией или откатом цен назад на 10-15%

Впрочем, по словам директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Веры Лукиной, возросшая стоимость жилья покрывает риски застройщиков, что стимулирует выход на рынок новых объектов с возможностью участия в долевом строительстве. «Во II-III квартале 2006 года рост объемов долевого строительства составит порядка 3-4% в месяц, что выведет объемы строительства с участием частных соинвесторов к показателям I квартала 2005 года», - предполагает эксперт. Сможет ли рост предложений остановить ценовую гонку?

Верхи хотят - но не могут

Аномальный рост цен, идущий вразрез с нацпроектом «Доступное жилье», всерьез волнует чиновников. Регулярно следуют заявления о том, что темп роста на жилье не должен повышать уровень инфляции в стране - около 10% в год. Однако механизмы сдерживания роста цен пока не разработаны. Кстати, в ряде западноевропейских стран, чтобы улучшить ситуацию с ценами на рынке недвижимости, был введен дифференцированный налог на владение жильем: чем дороже недвижимость, тем выше ставка налога. В результате для спекулянтов игры на росте цен становятся невыгодны.

Наше законодательство в ближайшее время не изменится, и, по мнению участников рынка, цены на недвижимость будут только расти. «Сегодня спрос намного превышает предложение, в связи с этим ни одно повышение цен не сказывается на уровне спроса, - утверждает Андрей Титюник. - Квартиры в Москве покупали, покупают и будут покупать даже при существующих темпах роста цен». По мнению Сергея Леонтьева, стагнацию цен может вызвать лишь массовый выход новых предложений с правильно оформленными документами, порядка 1000-1200 объектов за 1-2 месяца. «Но подобного варианта развития событий не допустят сами застройщики, получающие дополнительные прибыли за счет коррекции стоимости предложений», - предупреждает он. Глава аналитического сайта "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко уверен: если темпы роста в ближайшее время не замедлятся, то «мыльный пузырь» может обернуться новой длительной стагнацией или откатом цен назад на 10-15%. «А если рост продлится до конца года, то все может быть гораздо серьезнее», - пугает аналитик.

28.02.2006 / Денис Тыкулов Материал опубликован в "Газете" №34 от 01.03.2006г.