Неэкономичный подход

До дешевых коттеджных поселков рынок не дорос Сегодня застройщики загородного жилья с тоской и ностальгией вспоминают постперестроечный период. Из-за отложенного на многие годы спроса все коттеджные поселки, выходившие на рынок, раскупались за считанные месяцы. При этом строились только наиболее выгодные, дорогие поселки.

Однако с начала нынешнего века загородный рынок ожил и предложение стало все лучше удовлетворять спрос. В результате выход на рынок интересного проекта практически парализует продажи в остальных коттеджных поселках. «Это первый признак обострившейся конкуренции», - уверен директор департамента маркетинга корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев. Поэтому застройщики "загорода" вспомнили о том, что количество миллионеров в стране гораздо меньше, чем представителей среднего класса. А значит, для покупателей пора строить недорогое загородное жилье и работать на обороте.

Не эконом, а недострой

Понимание новых реалий еще не превратилось в тенденцию. Сегодня в Подмосковье более 300 коттеджных поселков: ежегодно на рынок выводится еще порядка 50. Однако, по оценке специалистов компании Blackwood, количество проектов эконом-класса со стоимостью домовладений до 250-300 тысяч долларов не превышает 30. Замдиректора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владимир Яхонтов более категоричен. «Предложений эконом-класса на рынке загородной недвижимости попросту нет, и в ближайшее время появление их не предвидится, - уверен он. - Дело в том, что существует лишь иллюзия покупки коттеджа эконом-класса: на самом деле клиент платит деньги за жилье меньшей степени готовности, требующее дополнительных вложений, или приобретает заведомо неликвидную недвижимость на непопулярном направлении, которая в дальнейшем будет только падать в цене».

Где выход

По мнению Елисеева, существует два пути увеличить интерес покупателей среднего класса к загородному жилью: стимулировать спрос при помощи кредитования и увеличить вывод на рынок загородных домов нижнего ценового сегмента. «Однако в настоящее время ни один банк не даст ипотеку на дом с подрядом, так как нет самого объекта кредитования», - объясняет он.

Что касается второго пути, то сегодня строительство дешевых коттеджей попросту невыгодно для застройщиков. «В нише эконом-класса лежат огромные деньги, но в настоящий момент внятной концепции выхода в этот сегмент нет ни у одного застройщика, - делится Елисеев. - Здесь необходим абсолютно иной подход, серьезно снижающий затраты на реализацию проекта».

Большинство экспертов уверено, что среди среднего класса наибольшим спросом будут пользоваться дома для постоянного проживания. А значит, застройщику необходимо будет соблюсти баланс между транспортной доступностью и стоимостью. По мнению аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», наиболее перспективными направлениями являются трасса «Дон», Киевское и Алтуфьевское шоссе, а также Ярославское направление: в ближайшее время эта магистраль подлежит глобальной реконструкции.

При этом оптимальная удаленность от Москвы - 30-40 километров. Дело в том, что в ближайшем Подмосковье стоимость земель сельхозназначения составляет в среднем 3-3,5 тысячи долларов за сотку, а с переводом ее целевого назначения под индивидуальное жилищное строительство цена увеличивается в 1,5 раза. Однако при удаленности в 30-40 км от столицы цена на участки уменьшается в среднем в 2-2,5 раза.

Для эконом-класса необходимы обширные площади под застройку. «Сегодня рынок коттеджных поселков Подмосковья развивается в сторону освоения больших территорий, - делится Владимир Яхонтов. - Намечается тенденция подорожания коммунальных услуг, соответственно, в поселке на 50 домов стоимость обслуживания будет расти гораздо более высокими темпами, нежели в поселке на 200 коттеджей. Кроме того, в большом поселке существует возможность комплексного решения вопроса социальной инфраструктуры». По мнению Елисеева, площадь застройки должна быть не меньше 100 га, оптимально - 200-250 га, так при больших объемах затраты девелопера серьезно снижаются.

С размахом - дешевле

Возможно, предполагает Яхонтов, проекты дешевых поселков будут реализованы при выходе на рынок новых крупномасштабных проектов. «Сейчас многие владельцы крупных земельных участков, расположенных в 30-километровой зоне от МКАД, пытаются повысить стоимость своих активов и начать реализацию девелоперских проектов на этих территориях», - объясняет он. Так, в ближайшее время может начаться реализация проекта по застройке участка в 3 тысячи гектаров на Ярославском шоссе. На Новорижском направлении предполагается строительство коттеджного поселка площадью 500 гектаров на 30 тысяч домовладений.

При таком размахе жилье может быть только массовым. А значит, не исключено, что эти поселки первыми станут позиционироваться в сегменте эконом-класса. Успех первых проектов может, наконец, переломить тенденцию и развернуть девелоперов в сторону покупателей из среднего класса.

«Если эти планы будут реализованы, на рынок загородной недвижимости поступят многомиллиардные инвестиции, что предопределит тенденции развития и ценовую политику на рынке Подмосковья», - подытоживает эксперт.

28.03.2006 / Денис Тыкулов Материал опубликован в "Газете" №53 от 29.03.2006г.