Девелоперов по осени считают

Рейтинговое агентство Fitch послало инвесторам в московскую недвижимость отрицательный сигнал Международное рейтинговое агентство Fitch вчера распространило сообщение о том, что оставило на пересмотре с возможностью снижения долгосрочные рейтинги дефолта эмитента (РДЭ) Mirax Group в иностранной и национальной валюте B, краткосрочный РДЭ B, а также долгосрочный рейтинг по национальной шкале BBB-(rus). Аналитики считают, что рейтинговое агентство перестраховывается из-за кризиса ликвидности на Западе, а коллеги-девелоперы - что у Mirax появился повод для инвентаризации своего кредитного портфеля.

"Данное рейтинговое действие отражает сохраняющуюся обеспокоенность относительно позиции ликвидности Mirax с учетом относительно ограниченного запаса ликвидности у компании в размере $263 млн относительно краткосрочной задолженности в размере $290 млн, - говорится в сообщении рейтингового агентства. - Поэтому компания по-прежнему зависит от рефинансирования части краткосрочного долга, и Fitch рассматривает такую стратегию как рискованную в ситуации сокращения ликвидности, в которой сейчас оказывается ряд российских компаний". Рейтинги РДЭ отражают способность эмитента своевременно выполнять свои финансовые обязательства. Краткосрочный РДЭ основан на показателях ликвидности рейтингуемого эмитента и оценивает его способность выполнять финансовые обязательства в перспективе менее 13 месяцев, а долгосрочный РДЭ - показатель вероятности дефолта, он отражает способность эмитентов своевременно выполнять обязательства на протяжении срока их обращения.

Коллеги из других девелоперских компаний считают, что Mirax попала в сложную ситуацию из-за того, что портфель проектов несбалансирован с точки зрения долгосрочных инвестиций. "У компании около 80% коммерческой недвижимости с длительными сроками окупаемости - от 5 до 10 лет", - говорит один из аналитиков. «В такой ситуации компании можно было бы попробовать, во-первых, диверсифицировать финансовые потоки через формирование портфеля проектов на рынке жилья, - рассказал корреспонденту «Газеты» гендиректор компании «Алур» Михаил Уринсон. - А во-вторых, может быть, имеет смысл избавиться от завершенных проектов, генерирующих финансовые потоки».

Собственно, корпорация этим уже и занимается. Продажа проекта строительства торгового центра под Смоленской площадью, о которой стало известно в начале августа, скорее всего, связана с исполнением финансовых обязательств Mirax. Однако очевидно, что вырученных от этой сделки $60 млн не хватило для поддержания краткосрочной ликвидности компании на должном уровне. Что же касается жилищных проектов компании, то продажи квартир в Москве идут настолько вяло, что тот же Mirax вынужден заманивать покупателей бонусами вроде бесплатного полугодового обслуживания в своих жилых комплексах.

О планах избавиться от других проектов в Mirax не говорят. Член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко сообщил корреспонденту «Газеты», что компания находится на пересмотре у Fitch Rating уже с марта этого года и что окончательное решение относительно позиции ликвидности будет принято Fitch Ratings в октябре. «Это скорее реакция рейтингового агентства на общую ситуацию на рынке, а не на деятельность компании Mirax. В свою очередь мы делаем все возможное, чтобы изменить ситуацию», - сказал менеджер. «В целом ситуация на финансовых рынках тяжелая, но рабочая», - считает Михаил Уринсон из компании «Алур».

Гендиректор ООО «Финэкспертиза» Агван Микаелян не склонен сгущать краски при оценке финансового положения Mirax. «Можно сказать, что Fitch выражает обеспокоенность не столько текущей ликвидностью Mirax, сколько адекватностью собственных рейтингов, - пояснил он. - Система координат оценки российского девелопера ужесточилась вслед за ипотечным кризисом в США. Год назад рейтинг Mirax Group у тех же самых экспертов не вызвал бы никаких сомнений".

18.08.2008 / ВЛАДИСЛАВ ДОЛГОВ Материал опубликован в "Газете" №155 от 19.08.2008г.