Строить лучше в Петербурге

Аналитики прогнозируют приток мигрантов в Северную столицу Застройщикам, выходящим в регионы, следует быть осторожнее. При выходе на региональные рынки большинство компаний-застройщиков ориентируются лишь на локальные исследования, уверен руководитель центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко: основным доводом для выхода застройщика в тот или иной регион обычно является рост цен в предыдущие годы. А он был немалым: если раньше стоимость жилья даже в городах-миллионниках составляла 400-500 долларов за кв. м, в результате чего общий доход едва покрывал себестоимость строительства, то сегодня цены во многих регионах выросли на 30-50%, что сделало проекты прибыльными.

Однако, по мнению Репченко, российские застройщики не приучены учитывать такой фактор, как емкость рынка: в Москве об этом они никогда не думали, а регионы пока могут похвастаться только пилотными проектами. Между тем сегодня во многих городах-миллионниках начинают застраиваться целые микрорайоны: например, в Екатеринбурге планируется возвести около 10 млн. кв. м жилья. "Эти проекты могут столкнуться", - предупреждает Репченко.

Очень серьезное влияние на емкость региональных рынков, по мнению аналитика, оказывают миграционные потоки, которые застройщиками обычно не учитываются. Между тем для исследования изменения географии спроса аналитиками центра были взяты четыре города: Москва, Екатеринбург, Краснодар и Нижневартовск. У респондентов спрашивали, планируют ли они менять место жительства, и если "да", то куда именно они хотят переехать. В результате больше всего потенциальных мигрантов (около 18% опрошенных) оказалось в сырьедобывающем Нижневартовске, тогда как в южном Краснодарском крае лишь 3,1% респондентов предположили возможный переезд. "При этом около половины из них планирует локальное перемещение в пределах региона или в соседнюю Ростовскую область", - замечает Репченко. Понятно, что с учетом этих данных богатый сырьедобывающий регион может оказаться менее перспективен для девелоперов, чем более скромный юг.

Еще интереснее оказались данные о том, куда именно собираются переезжать провинциалы: самым привлекательным городом оказалась вовсе не Москва, а Санкт-Петербург. Что, по мнению Репченко, вполне логично: "Если сравнивать с Москвой, то Санкт-Петербург расположен ближе к Европе, да и цены там гораздо ниже". Больше всего Северная столица привлекает жителей Урала. По данным центра, около 22,5% потенциальных мигрантов из этого региона намерены переехать в Санкт-Петербург, тогда как в Москву - менее 10%. "Основная масса опрошенных в Нижневартовске планирует переехать в близлежащую Башкирию (12,1%) или Тюменскую область (10,6%), в Санкт-Петербург - около 9%, а в Москву - 7,9%", - продолжает Репченко. Кстати, и сами жители столицы России не прочь перебраться в Санкт-Петербург. Около 19,4% москвичей, предполагающих переезд, планируют поселиться в Подмосковье, а около 18% - в городе, основанном Петром Великим.

Впрочем, большинство опрошенных аналитиков рынка ставит под сомнение исследование центра "Индикаторы рынка недвижимости". По мнению руководителя аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрия Попова, оно не совсем корректно, так как отток петербуржцев в другие регионы гораздо выше, чем приток в город новых жителей. Руководитель аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник более лоялен. "В последнее время приток мигрантов в столицу России стабилизировался, тогда как в Санкт-Петербурге - постоянно растет, но пока не превышает московского", - поделился он с "Газетой". По его оценке, сегодня около 30-50% жилья в Москве и Подмосковье приобретается приезжими. В Санкт-Петербурге эта доля в два-три раза меньше. Значит, есть куда расти.

01.10.2006 / Денис Тыкулов Материал опубликован в "Газете" №178 от 02.10.2006г.