ТСЖ — время говорить "да"

В марте 2010 года Жилищному Кодексу Российской Федерации исполнилось пять лет. Маленький, но крайне значимый юбилей свода юридических актов, закрепивших право частной собственности на жилище в нашей стране с ее многовековыми традициями крепостничества и соответствующей ментальностью подавляющей части населения, которая именно и позволила после нескольких десятилетий – с 1861 год до 1917-го – возродить крепостное право еще в более жестокой и циничной форме. По большому счету, окончательной отменой крепостного права в России стоит считать 1993 год, когда 12 декабря была принята наша нынешняя Конституция, определившая равные права для всех граждан, статья 35 которой наконец-то провозгласила в России, что право частной собственности охраняется законом.

Приватизация (реституция своеобразной формы) началась немного раньше в соответствии с Законом РФ от 4 июля 1991 года № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Россияне наконец-то обрели частную жилую недвижимость, и надо было решить, как ею управлять. 15 июня 1996 года вышел Федеральный Закон № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», по которому собственники квартир в многоквартирных домах получили гордое звание Домовладелец.

Согласно этому закону, домовладелец – собственник помещения в комплексе недвижимого имущества – кондоминиуме, он же – участник долевой собственности на общее имущество. Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Подробности этого процесса, собственно, и закрепил Жилищный Кодекс 2005 года.

Добрый барин

С принятием Закона о приватизации значительная часть граждан России радостно ринулась оформлять свою жилищную собственность, однако организовывать товарищества не стремились, как не стремятся и до сих пор. Хотя, например, только в Москве более 80% жилищного фонда находится в частной собственности, а к этим 80% жилищного фонда относится и порядка 50% московской земли, то есть дворы жилых домов (понятно, что другая часть земли находится под предприятиями, парками, архитектурными заповедниками, спортивными сооружениями, административными зданиями и т.п.).

Граждане России не стремятся пользоваться и другой формой управления многоквартирным домом, предусмотренной ЖК РФ: выбрать общим собранием управляющую организацию и передать ей все связанные с этим полномочия и права. Иными словами, не хотят наши соотечественники управлять своей собственностью в многоквартирных домах, а только владеть – покупать, продавать, дарить, получать в дар, наследовать, получать по наследству.

Однако все хотят, чтобы в квартире горел свет, было тепло, горячая и холодная вода текла из кранов, работал телевизор, лифт, чтобы в подъезде было чисто, в подвале чтобы не водились крысы, а для домовладельцев, проживающих на последних этажах, важно еще, чтобы не протекала крыша. Но каким образом, за счет чего и кого все это должно осуществляться? Кто должен следить за порядком в доме?

Ответ напрашивается только один – «добрый барин»… А ТСЖ – это плохо, очень плохо! Чур меня от ТСЖ, чур!... А уж сегодня-то, когда в Москве чиновники за спиной домовладельцев нарегистрировали немереное количество ТСЖ, эта аббревиатура из трех букв превратилась практически в непечатное ругательство. Кипят страсти: еще бы – подделка подписей, административные правонарушения, превышение должностных полномочий. Поток писем в прокуратуры, депутатам, в прессу – упразднить, развенчать, обличить, наказать!

Только все это пустое колыхание воздуха – для Единого Государственного реестра юридических лиц абсолютно все равно, каким образом в нем появляется еще один регистрационный номер юридического лица, законным или незаконным. И для того, чтобы удалить оттуда этот номер, нужна не самая простая процедура ликвидации юридического лица, которая, на самом деле, может быть произведена либо на основании решения общего собрания членов этого юрлица, либо на основании судебного решения. Однако иск опять же будет действительным только в том случае, если будет исходить от общего собрания и подаваться лицом, уполномоченным на эти действия тем же собранием.

Порядок проведения такового собрания – точно такой же, что для учреждения ТСЖ, что для избрания управляющей организации. Морочное дело и затратное: скажем, листы голосований надо отпечатать, вручить под расписку; кого-то не застали дома или кто-то не захотел брать, тем разослать по почте с уведомлением. Кстати, одно заказное письмо с уведомлением стоит порядка 50 рублей. А выборы уполномоченного лица на подачу иска? Нужна ведь целая предвыборная компания, если незаконное ТСЖ организовано на большой дом или даже на несколько домов. Иными словами, нужны люди, время, средства.

А все это есть только у чиновников, которые работают за зарплату, но никак не у домовладельцев, которые совсем другим зарабатывают себе на жизнь. Так что, вполне ясно, кто в результате одержит верх. Мало того, окажется даже ревнителем закона в отличие от незаконопослушных домо-владельцев!

А нам не надо

Жилищный Кодекс – это Закон. Позиция 2 ст. 161 ЖК РФ устанавливает три способа управления многоквартирным домом, из которых реально для больших городов с большими домами (а не на две семьи, каковые тоже – многоквартирные, не одна же в них квартира) подходят только два способа: управление ТСЖ, ЖК либо иным специализированным жилищным кооперативом и управление управляющей организацией. Таким образом, домовладельцы в многоквартирных домах, с 2005 года не выбравшие ни один из этих способов, просто-напросто манкируют обя-занностью исполнять требования закона. Да, по ЖК РФ (п. 4, ст. 161) о них обязаны позаботиться органы местного самоуправления (п.5, ст. 161), которые по конкурсу должны выбрать для таких нерадивых домов управляющую организацию, уведомить об этом всех собственников, каждый из которых обязан заключить договор с этой управляющей организацией. Через год процедура выбора способа управления должна повториться (п. 6, ст. 161), и, если собственники продолжат «спать», то опять см. п. 5, ст. 161.

Но наличие управляющей организации означает кучу договоров (даже в одной квартире может быть несколько собственников), а договор большой, страниц сорок с массой таблиц и расчетов (форма типового договора утверждена распоряжением Департамента ДЖКХиБ г. Москвы от 15.08.2006 № 05-14-243/6-1 «Об утверждении документов»). А если ТСЖ нанимает управляющую организацию, делегируя ей свои полномочия, то договор-то всего один! Преимущества очевидны, хотя бы исходя из экономии бумаги. И никаких конкурсов по выбору управляющей организации не нужно – ТСЖ само имеет право общим собранием выбрать таковую, причем, на какой угодно срок!
Итак, получается, что наличие в доме ТСЖ гораздо удобнее и для жильцов, и для чиновников. Последним же надо начальству об успехах рапортовать – Жилищная реформа, как никак. Тем более что под создание ТСЖ районным управам выделяются средства: не используешь в этом году, не дадут в следующем. В управах появляется должность специалиста по созданию ТСЖ, и эти специалисты начинают агитировать публику за их создание. Открываются городские курсы для обучения председателей ТСЖ. Бесплатные и очень серьезные, между прочим – 72 учебных часа, лекции читают идеологи ТСЖ, профессура и чиновники очень высокого ранга, такие как Акимкин, Шепелев. Открывается Центр Ирины Шрамко, где раздаются бесплатные пособия. Подборки законодательства по данному вопросу, бесплатные консультации с юристами. Раз в месяц – бесплатные семинары и тренинги. Пожалуйста, люди, пользуйтесь!
А люди не хотят. Люди категорически против! Люди даже не хотят понять, что это требования Закона, который положено исполнять. Закона, который защищает права собственности! В чем дело?

Комитет защиты прав продавцов и покупателей

Причин много. Первая из них – отсутствие юридически-просветительской и агитационной деятельности в государственном масштабе. При всем желании и при условии кристальной честности и блестящей квалификации в вопросах ТСЖ один единственный чиновник районной управы просто не в состоянии проводить таковую деятельность, например, с 80 тысячами населения (столько в Даниловском районе ЮАО, где я живу). Это 331 дом. Всего в Южном округе 16 районов, то есть 16 управских специалистов по ТСЖ и один – в самой префектуре. Это на полтора миллиона населения! А домов в округе более трех тысяч.

Похоже, понимания собственности жилья нет даже в Государственной Думе, где существует Комитет по защите прав собственников и нанимателей жилья. Но ведь это то же самое, как если бы один и тот же комитет защищал права продавцов и покупателей!
Слово «собственник» вообще практически сегодня не используется – житель, жилец. Говорят, есть даже Союз жителей России. Интересно, чьи же права он защищает?

В отношении здравой пропаганды, могу вспомнить разве что телесериал «Кондоминиум», который шел в 1995 или 1996 году, да в последнее время на телеканале «Столица» появилась специальная маленькая программа по вопросам ТСЖ. На других каналах иногда мелькают разовые сюжеты или ток-шоу по этим вопросам, но как правило, рассказывают о сложностях борьбы за права собственников жилья, что, бесспорно, крайне важно и актуально, но… никоим образом не дает стимула для создания ТСЖ в своем доме, скорее, наоборот.

Есть ряд печатных изданий, посвященных проблемам ЖКХ и ТСЖ, но это далеко не массовые издания и рассчитанные именно на тех, кто уже создал ТСЖ и идет дальше, например, журнал «Председатель ТСЖ» http://pr-tsj.ru/. Есть Интернет-сайты. Причем, великолепные! Очень рекомендую сайт Центра реформы ЖКХ: http://www.center-kgh.ru/. Но ведь пользователей Интернета не 100% в стране, да и пользуются люди в свободное время чаще всего «Одноклассниками»…

Нужна же именно массовая пропаганда! А таковой она может стать только в случае выделения на нее государственных средств, в случае распоряжения с самого верха (так уж устроена наша страна!). Как и пропаганда необходимости соблюдения законов. Сегодня же со всех каналов, со страниц всех печатных и интернет-изданий идет сплошная критика законодательства. Искренняя вполне критика и конструктивная, но на подсознательном уровне обывателя невольно формируется мнение: если законодательство такое уж плохое, зачем же мне его соблюдать?

Как в природе нет чисто-белого и чисто-черного цвета, так не бывает и идеальных законодательств. Наша сегодняшняя Конституция РФ и Жилищный Кодекс РФ защищают право собственности и право собственности на жилье. Плохо ли, хорошо ли – второй вопрос. Главное – они его защищают. Когда я голодна, мне все равно – горячий суп или холодный, лишь бы он был вообще. Однако если я сама не соблюдаю требований законов, каким образом эти законы смогут защитить меня?

ТСЖ любым путем

Нынешняя ситуация с массовым производством ТСЖ вполне логична: люди по тем или иным причинам сами не организовали ТСЖ, но это требование закона, а закон должен быть исполнен!

24 апреля 2007 г. выходит постановление Правительства Москвы № 299-ПП, которое так и называется: «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации». И в помощь 17 ребятам в моем Южном округе, ведавшими созданием ТСЖ, добавляется 16 отделов по тому же вопросу по 3 человека во вновь организованных ГУ «Инженерная служба района». Итого 65 человек. А о том, сколько же ТСЖ надлежит создать и в какое время, 22 мая 2007 г. выходит постановление Правительства Москвы № 398-ПП «О программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год». Там в приложении есть таблица, где совершенно четко указано необходимое количество ТСЖ к концу 2010 году в каждом административном округе Москвы с разбивкой по годам.

В моем родном Южном округе к концу 2010 года должно быть 1829 ТСЖ, а на сегодняшний день здесь, по данным сайта Префектуры ЮАО, имеется 1414 ТСЖ, до конца года нужно сделать всего лишь 415, чем эти 65 человек сейчас и занимаются – в свободное время от составления нулевой налоговой отчетности по уже имеющимся. Ну, не по всем 1414, потому что в нашем доме мы сами создали ТСЖ и сами подаем отчетность (такие, как мы, есть, я лично знаю людей), но больше, чем по тысяче с лишним ТСЖ – это точно. Да еще неблагодарные жители этой тысячи с лишним приведенных в законное состояние домов отвлекают их на суды, прокурорские и депутатские проверки! Как не стыдно…

В среднем получается, что каждому из 65 ребят нужно создать за год по 6-7 ТСЖ. В нашем доме всего 72 квартиры, из них в 2006 году, когда мы сами начали создавать ТСЖ, было приватизировано 56. От момента принятия решения о создании ТСЖ на информационном собрании до голосования по этому вопросу нам потребовалось восемь месяцев! Восемь! На 56 квартир. Надо было достучаться до каждого в прямом и переносном смысле! Мы сами жили в этом доме, почти всех знали в лицо, кто-то с кем-то учился в одном классе, кто-то с кем-то вместе гулял с детьми, нашу бескомпромиссную старшую по дому знали вообще все, наш будущий председатель жил в доме с 1963 года, то есть с момента постройки, но нам потребовалось восемь месяцев! И еще пара недель перед информационным собранием, чтобы людей на него собрать.

Как же сможет человек, не живущий в доме, за год инициировать на создание ТСЖ 6-7 домов? В которых, скорее всего, не по 72 квартиры, а сотни! Ясно, что никак. Но Постановление 398-ПП есть, и его разнарядку надо исполнять. Любым путем.

От соседей мы узнали о себе много нового

Когда в 2006 году мы начали создавать наше ТСЖ – подтолкнуло нас к этому не только понимание обязательного исполнения законов, но и реальная угроза уплотнительной застройки нашего микрорайона, – мы без устали твердили всем соседним домам: создавайте, делайте, как мы. Если вы не сделаете сами, ТСЖ вам сделают сверху. Нас не слушали, над нами смеялись. Наконец один дом из окружающих почти трех десятков решился. Но они не послушались нашего совета – не сводить время заочного голосования до двух недель, а голосовать в течение минимум месяца, как сделали мы, и листы голосования тоже раздавать не две недели, а месяц. К тому же дело было летом, когда полупустая Москва.

Они нас не послушались и до 51% не добрали 0,3% голосов! Управа была готова закрыть на это глаза, мол, вернутся люди из отпусков, доберете задним числом. Но наши соседи за это время выслушали от «жильцов» столько негатива в свой адрес, что сами уже не хотели ничего. И отчасти винили нас – мы же их на это подбили. Было еще два дома, которые ждали результатов в этом, чтобы начинать действовать самим. Но после провала соседей демонстративно опустили руки и в неудаче того дома уже откровенно стали винить нас. Мы много чего узнали о себе…

Однако 2008-2009-м наши предсказания сбылись – во всех соседних домах вдруг оказались созданными ТСЖ. И мы нисколько не удивимся, если точно так же, как по созданию ТСЖ, однажды появится разнарядка на формирование земельных участков этих домов, есть же закон на этот счет. Каковы будут эти участки, много воображения не требуется. И точно так же, за спиной собственников, легко могут быть проведены общие собрания, например, по повышению квартплаты, по сбору денег на новый капитальный ремонт или, вообще, по сносу дома и переселению на просторы нашей родины широкой…

В чиновнике мы видим человека

Тем не менее, мы настроены оптимистично. Маленькими шагами, но мы добиваемся уважения наших прав. Мы первыми в Южном округе подали заявку на формирование земельного участка и добились от города, что наш микрорайон «В» включен в план межевания нынешнего года. Безо всяких судов мы добились от ДЕЗа и ГУ ИСа, что они стали постепенно передавать нам документы, необходимые для управления домом. Мы зарегистрировались в Реестре управляющих организаций и тем самым не отличаемся от любой другой, будь то районный ДЕЗ или крупная девелоперская компания. Мы добыли из Префектуры удивительные документы по капитальному ремонту 2008 года вплоть до двух ТЗК с разными показателями износа конструктивных элементов нашего дома. Мы сумели войти в программу по утеплению фасадов, и теперь у нас вентилируемый керамогранитный фасад – ничего лучшего город просто не может предложить. Дело в том, что мы знаем законы и исполняем их, а когда не знаем, ищем того, у кого спросить: например, Минрегионразвития, Федеральную антимоно-польную службу, Мэрию Москвы или Мосгордуму.

И все они нам помогают. Медленно, со скрипом, без особого кайфа, но помогают. Почему? Потому что мы стремимся исполнять закон и не желаем ничего, кроме его исполнения. И еще потому, что в любом чиновнике и персоне мы видим, в первую очередь, такого же человека, как и мы, и такого же собственника, права которого как собственника защищены на практике не больше наших. И лишь только они это чувствуют – а ведь, что греха таить, разве многие видят людей в чиновниках? – очень быстро в диалоге вместо «мы» и «вы» остается только «мы»! Мы – собственники. У нас одинаковые интересы, и мы вместе защищаем их. Мы ищем союзников. Враг не поможет по определению, поможет только союзник.

Сегодняшний век – это век высоких технологий, в том числе, и технологий человеческих взаимоотношений. Древнейшая и проверенная веками модель – это семья, община. ТСЖ, собственно, и есть такая община, но на новом уровне понимания, в том числе, и свободы совести человека. Хотя 10-я Заповедь Ветхого Завета одинакова и для иудеев, и для христиан, и у мусульман формулируется примерно так же: не пожелай жены искреннего своего, не пожелай дома ближнего своего, ни села его, ни скота его... А 8-я Заповедь гласит – не укради!

Дом, соседи которого знают друг друга по именам и половина на «ты», очень отличается от того, где соседи даже не здороваются. Но в первую очередь, ТСЖ – это юридическое лицо, маленькая фирма, которая стоит на защите интересов своих «акционеров», волею судьбы оказавшихся под одной крышей. Будет ли оно реально защищать их интересы или же чьи-то чужие, зависит только от самих собственников, от того, какое правление и какого председателя они выберут. Что ж, те, кто верят в «доброго барина», кто сидят, сложа руки, таковых и получили в созданных по разнарядке ТСЖ, где председателями являются сотрудники ГУ ИСов, назначенные сверху. Под одним таким председателем может быть несколько ТСЖ! Ну не так много народу в ГУ ИСе работает, не хватает на каждый дом.

Практические советы

Если вдруг кому-то стало любопытно, есть ли в его доме ТСЖ или нет, зайдите на сайт Федеральной налоговой службы в поисковик, напри-мер, по этой ссылке http://www.valaam-info.ru/fns/ , наберите в обеих строчках адрес своего дома, выберите регион Москва и жмите на enter. И вы сразу можете получить массу сведений! За более подробными, например, узнать, кто учредитель вашего ТСЖ, его паспортные данные, телефон и адрес, придется, правда, идти в районную налоговую инспекцию и запрашивать выписку из Единого Государственного реестра юридических лиц.

Это абсолютно открытая информация. За 412 рублей вы получите ее сразу или на следующий день, а если хотите бесплатно, то придется подождать пару недель – ее вам пришлют по почте. Если не жалко потратить 800-900 рублей, чтобы вообще не ходить никуда, то в Интернете есть масса сайтов, которые примерно за такую сумму предоставят вам эту выписку.

Как распорядиться информацией – ваше право. Можете продолжать верить в «добрых бар» и на кухне ругать законы и правительство, можете поделиться информацией с соседями и уже вместе с ними – веселее же в компании – ругать на кухне законы и правительство, а можете созвать общее собрание дома и все вместе решить, как жить дальше. Крепостными мужиками или в соответствии с нынешней Конституцией РФ, которая далась России ох как непросто.

В качестве своего личного совета, я просто повторю за Энди Уорхолом, весьма далеким от любой политики художником прошлого века: «Говорить «нет» – весело, но приходит время говорить «да»!

Материал размещен на сайте читателем GZT.RU в соответствии с условиями Пользовательского соглашения (с сохранением орфографии и пунктуации авторов). Редакция не несет ответственности за эти материалы. Если вы хотите опубликовать свою новость, используйте форму на сайте.