Рынок ждет потребителя

Эксперты хотят роста, но согласны и на стабилизацию. А строительная отрасль продолжает демонстрировать снижение цен и объемов

Спад в отечественном строительном комплексе пока продолжается. Участники и аналитики рынка недвижимости фиксируют сокращение объемов строительства при одновременном снижении цен практически во всех сегментах рынка недвижимости. Московский регион (столица и область) входят в первую десятку регионов, показывающих наибольший ценовой спад.

Глава Российского союза строителей (РСС) Владимир Яковлев считает, что до недавнего времени объем строительства в стране соответствовал прошлогодним показателям. Но, по его словам, рассчитывать в нынешнем году на результаты, аналогичные итогам 2008 года, уже не приходится. По данным РСС, в январе — августе в России введено в строй 29,7 млн кв. м жилья, что соответствует прошлогодним показателям. Однако в четвертом квартале отрасль недоберет несколько десятков миллионов квадратных метров.

«В целом по России пока сохраняются планы по вводу жилья в 2009 году на уровне около 54 млн кв. м. Скорее всего, такая цифра и будет, и это минус 10 млн кв. м к прошлому году», — пояснил Яковлев.

При этом он отметил, что новых объектов сейчас практически не строится. «Хотя есть еще задел, но 2010 год будет сложнее. Он как минимум не будет выше 2009 года», — считает руководитель РСС.

Москва первой лишится скидок

Параллельно с сокращением объемов строящегося,а в дальнейшем и вводимого жилья на рынке недвижимости — и жилой, и коммерческой — продолжается снижение цен. При этом некоторые участники рынка прогнозируют в обозримой перспективе рост расценок во всех сегментах. Генеральный директор Urban Realty Светлана Кондачкова считает, что в ближайший год, если не произойдет серьезных потрясений в экономике, можно ожидать стабилизации цен на рынке.

«Мы видим следующий прогноз рынка недвижимости: на фоне общей стабилизации цен рынок в ближайший год постепенно, без резких колебаний и скачков, будет наращивать обороты по активизации спроса и увеличению количества сделок, — считает она. — До конца года можно ожидать увеличения потребительского интереса как минимум на 15%».

По мнению Кондачковой, динамика цен на московское жилье, скорее всего, окончательно покинет отрицательную зону. «Скидки, предлагаемые продавцами, скорее всего, прекратятся. Спрос на аренду квартир, вероятнее всего, будет расти. Ожидание до конца года — как минимум на 10%, а стоимость найма может несколько возрасти»,— прогнозирует эксперт.

Коммерческий директор MOZAIK Development Татьяна Капланова в свою очередь отмечает, что сегодня на рынке уже наблюдается сокращение дисконтных программ. По ее словам, таким образом продавцы отреагировали на некоторые положительные тенденции, наметившиеся в мировой экономике. Это и последние события на мировых фондовых биржах, и рост цен на нефть, который существенным образом влияет на российскую экономику. Снижение скидок в данном случае означает рост фактических цен.

Цены снизили темпы падения

В департаменте аналитики, консалтинга и исследований компании Blackwood отмечают, что в январе—сентябре объемы ввода жилья в России составили 35 млн кв. м (386,5 тыс. квартир), что практически соответствует аналогичному прошлогоднему показателю. План по вводу жилья по итогам девяти месяцев выполнен на 65%. Первое место среди российских регионов занимает Московская область, где было введено 4,3 млн кв. м — на 18,1% больше, чем в прошлом году. В столице за указанный период введено 1,5 млн кв. м жилья — 99,4% к уровню 2008 года.

При этом плановые показатели по объемам строительства в нынешнем году снижены по сравнению с 2008 годом почти на 10 млн кв. м. С начала 2009 года на столичном рынке объем предложения по первичному жилью снизился на 2%, а по вторичному, наоборот, вырос на 5%.

Одновременно, как отмечают эксперты Ассоциации строителей России (АСР), с января во всех регионах России цены на жилье упали. В Москве и Подмосковье, по подсчетам АСР, стоимость жилой недвижимости (в рублях) снизилась в январе—сентябре в среднем на 20,3 и 11,4% соответственно. По оценкам специалистов Российской гильдии риелторов, наиболее резкий спад отмечался с сентября прошлого года по март нынешнего. Далее темпы снижения цен замедлились, но жилье продолжало дешеветь.

Данные аналитического агентства «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) показывают, что за прошедший год квартиры в Москве подешевели (в долларах) в среднем на треть: с августа 2008 года по сентябрь 2009-го цены с максимальной отметки чуть выше $6 тыс. за 1 кв. м снизились примерно до $4 тыс., стабилизировавшись вблизи этой отметки.

СМИ давят на психологию

Это согласуется с данными участников рынка. Так, по информации компании «ИНКОМ-Недвижимость», в конце октября средняя стоимость жилья на вторичном рынке Москвы достигла 174,4 тыс. рублей за 1 кв. м. А по подсчетам агентства недвижимости МИАН, в октябре средняя цена «квадрата» в столичных новостройках составляла 152 тыс. рублей.

Татьяна Капланова из MOZAIK Development полагает, что существует несколько факторов снижения расценок на рынке недвижимости. «Первый — ожесточенная борьба за покупателя, когда главным аргументом продавцов становится цена. Одним словом, сегодняшний рынок — это рынок покупателя. Второй — девелоперам для обеспечения финансирования своих проектов проще привлечь покупателей, снизив цену, чем брать дорогостоящие кредиты», — поясняет она.

По словам Каплановой, действуют и психологические факторы: в период кризиса, в том числе под влиянием информации в СМИ, сформировались определенные потребительские ожидания: покупатели рассчитывают на значительное удешевление недвижимости.

Коттеджи становятся меньше

В Подмосковье, согласно оценкам участников рынка, объемы строительства загородного жилья сейчас составляют примерно 20—25% докризисного уровня. При этом стоимость загородной недвижимости с начала года неуклонно и существенно снижалась. Согласно данным регулярного мониторинга рынка коттеджных поселков Подмосковья, проводимого аналитическим агентством ИРН, средняя стоимость метра загородного дома сегодня составляет около 100 тыс. рублей.

Аналитики обращают внимание, что в сравнении с III кварталом 2008 года в рублевом выражении ценовая коррекция не слишком существенна и составляет всего 4%. При этом средняя стоимость домовладений (в рублях) за минувший год снизилась примерно на 7—8% — в основном за счет уменьшения площади предлагаемых коттеджей.

Однако в долларовом выражении спад цен на рынке загородного жилья существенно выше. В результате средняя цена метра в долларах на коттеджном рынке снизилась почти на 30%, а цена домовладения — на 32%. В абсолютном выражении стоимость коттеджа за последний год упала примерно с $1,5 млн до $1 млн.

При этом, по данным аналитиков компании Blackwood, размер максимальных скидок, на которые были готовы идти девелоперы, достиг к началу III квартала 50—60% как по домовладениям, так и по земельным участкам, выставленным на розничную и оптовую продажи.

Офисы ждут своего дна

Согласно выводам специалистов компании Blackwood, в июле—сентябре ставки аренды и цены на офисы в столице снизились в среднем на 10—15%. Стоимость аренды в офисных помещениях класса А колеблется в пределах $450—900 за 1 кв. м в год. Арендные ставки в офисах класса В+ составляют $350—600 за 1 кв. м в год, а один «квадрат» в помещении класса В обойдется в $250—400 в год.

При покупке офиса помещение класса А обойдется в $3,5—8 тыс. за 1 кв. м, класса В+ — $2,5—7 тыс., а стоимость 1 кв. м в классе В — составит от $1,5 тыс. до $4 тыс.

Эксперты Blackwood полагают, что серьезных предпосылок к активному оживлению рынка офисной недвижимости столицы пока нет. По их прогнозам, в IV квартале арендные ставки и цены на офисные помещения продолжат снижаться и к концу года могут уменьшиться еще на —10%.

При этом, по информации специалистов компании Fellton Group, в сентябре в данном сегменте наблюдался даже некоторый рост. Например, ряд объектов класса А и В подорожали на 4 и 3% соответственно.