Управдомов отфильтруют

Мосгордума решила отвадить мошенников фингарантиями Завтра Мосгордума рассмотрит проект поправок в федеральный Жилищный кодекс (ЖК). Столичные депутаты предлагают Госдуме создать фильтр на рынке управляющих компаний (УК) многоквартирных домов - чтобы не допустить мошенников. Для этого предполагается обязать УК предоставлять финансовые гарантии на сумму не менее 10 млн рублей, а местные власти - вести реестр «управдомов». Идея такова: в случае если руководство УК соберет деньги с жильцов и исчезнет, то пострадавшие смогут потребовать возмещения с той организации, которая выступила гарантом. Очевидно, что малому бизнесу в таких условиях на рынок «управдомов» вход будет заказан.

«У нас (в Москве. - «Газета») должно появиться около четырех тысяч управляющих компаний. Сколько там появится детей лейтенанта Шмидта?» - заявил мэр Юрий Лужков, выступавший в прошедшую субботу на совещании у полпреда президента в Центральном федеральном округе. Ответ градоначальнику дали вчера столичные депутаты. Они предлагают добавить в Жилищный кодекс (ЖК) новую статью, согласно которой на рынок УК смогут попасть лишь те организации, которые способны предоставить фингарантию: банковскую гарантию возмещения убытков или страхование гражданской ответственности. Размер фингарантии установили как для турфирм, организующих зарубежные поездки, - не менее 10 млн рублей, а срок ее действия не может быть менее трех лет. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения УК своих обязательств пострадавшие собственники квартир будут вправе потребовать возмещения убытков непосредственно у того банка, который предоставил «управдому» гарантию.

Кроме того, поправки предполагают создание реестра УК, который будут вести те субъекты Федерации, на территории которых компания работает. В этот список смогут попасть лишь те, кто предоставил фингарантии, и, соответственно, без регистрации в реестре на рынок не выйти.

Дефицитный управдом

Согласно ЖК управляющая компания - один из трех способов управления жилыми домами. Другие два: роль «управдома» берет на себя либо созданное товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо непосредственно собственники квартир. Власти, судя по всему, делают упор именно на первый вариант. Так, на прошлой неделе участники парламентских слушаний в Госдуме о законодательном обеспечении реформирования ЖКХ решили признать ошибочной ориентацию на ТСЖ в качестве «управдома», потому что за десять лет на долю этой и других форм объединения жильцов пришлось лишь 5,9% жилого фонда. О том, что деятельности ТСЖ на ниве управления домами всячески противились местные чиновники, депутаты при этом не вспомнили. Решено ограничить и непосредственное управление - как «обрекающее каждого жителя на заведомо проигрышную борьбу с монополиями».

Однако россиянам пока особо не из кого выбирать управляющую компанию, так как рынок еще не сложился. По данным начальника управления координации деятельности по организации управления многоквартирными домами департамента жилищной политики Москвы Виталия Акимкина, сейчас частные «управдомы» обслуживают лишь 0,5% жилого фонда города. Всего в столице насчитывается 120-130 таких УК, а необходимо порядка четырех тысяч. Между тем с выбором «управдома» нужно торопиться: несмотря на то что Госдума недавно перенесла крайний срок, к которому граждане должны сами определиться со способом управления домами, на 1 января 2008 года, в сложившихся условиях и этого времени может оказаться недостаточно.

Отфильтровать, но не взбалтывать

Впрочем, столичные власти прогнозируют, что в ближайшее время на рынок УК ринется большое количество организаций. Чиновники грозят возможной катастрофой: для такого рода деятельности не обязательно лицензирование, а значит, возможно появление многочисленных мошенников. Инициатива, внесенная в Мосгордуму фракцией «Единая Россия», по задумке авторов поправок, как раз и должна помочь избежать этого. Пакет поправок столичный парламент намерен принять полностью и направить в Госдуму уже в этом году, сказал «Газете» редактор проекта, глава комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Степан Орлов. Впрочем, с проталкиванием инициативы на высшем уровне могут возникнуть проблемы.

Так, по мнению представителя столичной прокуратуры Ольги Вилковой, депутаты Мосгордумы замахнулись на слишком многое. "Эти поправки затрагивают не только ЖК. Фактически мы вводим ограничения предпринимательской деятельности. К тому же, в законопроекте идет речь о банковской гарантии, а некоторые его пункты имеют отношение к Гражданскому кодексу", - сказала она вчера на заседании комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству.

Помимо юридических вопросов есть и фактические. «Мне кажется странной сумма фингарантий в 10 млн рублей: для крупных компаний такие деньги собрать не проблема, и они не будут страховкой от мошенничества. С другой стороны, для небольших УК сумма может оказаться неподъемной», - считает депутат Мосгордумы Сергей Митрохин. «Стопроцентной защиты введение фингарантии не дает, ведь и формально крупные компании могут оказаться мошенниками: достаточно привести пример с обманутыми соинвесторами», - считает замдиректора института «Коллективное действие» Андрей Демидов. Вместе с тем и Митрохин и Демидов в общем поддерживают идею создания фильтров от мошенников. «Мне известны примеры в регионах, когда компании с капиталом в 10 тысяч рублей, но обладающие связями с местными властями, брали под управление сотни тысяч квадратных метров жилья. Такого допускать никак нельзя», - сказал замдиректора «Коллективного действия».

По мнению депутата Мосгордумы Михаила Антонцева, на норму о 10-миллионной фингарантии могут не согласиться в небогатых регионах. Он предложил отдать определение размера фингарантий на откуп властям субъектов Федерации. Степан Орлов заявил, что этот вопрос «можно еще обсудить». Хорошо бы узнать и мнение банкиров: как показал пример закона о долевом строительстве, они вовсе не горят желанием кому-то что-то гарантировать.

Вечный ДЕЗ

Впрочем, очевидно, что в любом случае столичные власти постараются не пустить на рынок УК малый бизнес и индивидуальных предпринимателей. «А нужны ли они нам?» - задается риторическим вопросом Михаил Антонцев. «Не думаю, что стоит проводить эксперимент на москвичах и доверить управление жилым фондом компаниям-однодневкам», - согласен Орлов.

А поскольку частных компаний еще не так много, главным монополистом на столичном рынке УК должны стать старые добрые ДЕЗы, которые будут использовать, как и сейчас, малый бизнес на основе подряда. Степан Орлов уверяет, что ДЕЗы не получат преимущества. «Дело в том, что в следующем году ДЕЗы будут акционированы. И не факт, что им будет проще получить фингарантию, чем крупной частной компании», - сказал депутат «Газете». Однако это утверждение сомнительно: 100% акций бывших ДЕЗов будет владеть правительство Москвы. А это фактически гарантирует пропуск на рынок. К тому же, по словам Сергея Митрохина, сейчас в столице идет настоящая кампания по навязыванию гражданам услуг ДЕЗов. «Ко мне поступают многочисленные жалобы избирателей на давление со стороны работников управ», - утверждает депутат. Так что столичные поправки наверняка приведут к монополии на рынке УК. Пойдет ли это на пользу москвичам - другой вопрос.

Как выбирают "управдома"

Согласно Жилищному кодексу способ управления многоквартирным домом определяется на общем собрании собственников жилых помещений в доме и может быть изменен в любое время на основании решения такого собрания. В доме, где часть квартир не приватизирована, от имени их жильцов выступает представитель муниципалитета как собственник жилого помещения. При этом количество голосов, приходящееся на каждого собственника, пропорционально его доле в праве общей собственности дома - то есть учитывается не только площадь его квартиры, но и приходящиеся на него доли общедомовой территории. Выбор способа управления определяется простым большинством голосов. Голосование может быть как очным, так и заочным.

Если до определенной даты жильцы так и не выбрали себе управдома или если их решение не было реализовано, то управляющую компанию на открытом конкурсе выбирает орган местного самоуправления. Сейчас в качестве дедлайна для жильцов в законе определена дата 1 января 2007 года, однако недавно Госдума приняла решение перенести его на год.

После проведения конкурса все собственники квартир обязаны подписать соглашение с выбранной властями компанией. Но не позднее чем через год после этого власти обязаны созвать собрание собственников, которое сможет решить - оставлять «управдома» или поменять его.

Вам нравится, как домом управляют, в котором вы живете?

Ирина Хакамада / заместитель председателя президиума Российского народно-демократического союза:

«А мы сами пытаемся управлять и организовать товарищество собственников жилья. Но пока ничего не получается, все очень сложно - сплошные бумажки и бюрократия.

Противен и сам закон, и все, что с ним связано. Абсолютно ничего нельзя понять! То ли управляющая компания будет государственной (и какой тогда будет контроль со стороны жителей?), то ли люди сами берут это на себя?

А самое главное, что даже организация товарищества не дает вам права владения землей - ни под домом, ни в определенных границах вокруг него. Поэтому под любым предлогом дом могут снести, уничтожить или забрать».

Сергей Лукьяненко / писатель-фантаст:

«Не могу жаловаться. Я живу в старом сталинском доме, который признан одним из памятников архитектуры советского периода, и, наверное, поэтому год назад в нем был проведен полнейший капитальный ремонт. Даже стеклопакеты поставили!

Разумеется, существуют все те минусы, которые присущи достаточно старому дому. Например, периодически ломаются лифты. Но все основные коммуникации были заменены - ремонт сделали на совесть. Так что я не могу сейчас сказать, что у нас плохой ДЭЗ.

А приход сантехника мне вообще кажется какой-то фантастикой! Помню, у нас за стенкой соседи делали ремонт, и в результате каких-то их экспериментов с трубами у нас в квартире из канализационного стока стала выливаться вода. Дело происходило вечером 8 марта. Я был уверен, что вызывать сантехников в такое время просто смешно. Но он пришел! Абсолютно вежливый и абсолютно трезвый. Быстро определил причину засора, сходил в соседний подъезд и устроил втык виновникам аварии. Потом вернулся, пообещал, что теперь все будет в порядке, и отказался от благодарности и денег, сказав: «Да что вы, все нормально, это моя обычная работа». И я не могу такое его отношение списать на то, что он меня узнал, потому что все происходило еще до выхода кино. Я был поражен и во многом пересмотрел свое мнение о работниках ЖЭКов».

Течцзюнь Цзя / шеф-корреспондент газеты «Гуанмин жибао» (КНР) в Москве:

«Я здесь живу в так называемом дипкорпусе, и состояние нашего дома хорошо поддерживают. В Китае тоже есть государственные домоуправления, но если дома в собственности, то там уже и фирмы есть. Государственных домоуправлений сейчас уже мало. А если жилые дома принадлежат какой-то организации, то она сама создает домоуправления, которые ими и управляют.

Фирмы обслуживают намного лучше, но зато государственные управления намного дешевле. Таких проблем, когда сантехники пьяными приходят кран чинить, не бывает. В прошлом году я в Пекине квартиру купил, так там уже просто отлично обслуживают! Иногда приезжаешь домой и забываешь закрыть дверь машины. Так охранник или позвонит тебе и напомнит об этом, или просто будет стоять у машины и ждать, пока ты вернешься».

Евгений Зимин / двукратный олимпийский чемпион по хоккею:

«Нравится, к тому же в последнее время все сантехники трезвыми стали. А раньше у нас работал такой мужичок, которого я вообще ни разу трезвым не видел: с утра иду на работу, а он уже ну очень "хороший"! Но все делал исправно, правда, копался очень долго и все о чем-то думал. Наверное, ему казалось, что он был очень ответственным.

Есть обычные алкаши, которым лишь бы махнуть, а потом: «когда прокладку купите, тогда и приду». А этот был уникальным экземпляром: всегда в определенном состоянии (толком и не поймешь, то ли сильно пьяный, то ли очень сильно), но очень обстоятелен. Все развернет, потом говорит: «Ох, елки, а я это забыл», идет в ДЭЗ, принесет, что нужно, а потом: «Елки, а я еще и это забыл»…

Когда я на его смену попадал, то сам по полдня дома торчал. Если ему удавалось устранить неполадку, то он гордо вставал и пристально смотрел на меня. Интересно, что сам денег никогда не просил, но не дать неудобно было. А когда у него не получалось, он извинялся и говорил: «Сегодня не заладилось, я завтра приду». И приходил. Опять такой же».

11.12.2006 / МАТВЕЙ МАСАЛЬЦЕВ; опрос подготовил АЛЕКСАНДР САРГИН Материал опубликован в "Газете" №228 от 12.12.2006г.