Как защищают собственников

Новое жилищное законодательство уходит от социальных вопросов В последнее время федеральные власти просто фонтанируют новыми законами, которые не на шутку будоражат российский рынок жилья, и без того не отличающийся особой стабильностью. Однако, по оценкам юристов, специализирующихся на жилищном законодательстве, направление движения просматривается: в большинстве случаев нововведения направлены на защиту частной собственности и рыночных законов, постепенно отодвигая на задний план социальную составляющую гражданских отношений. Это далеко не всегда однозначно хорошо, да и правоприменительная практика еще далека от совершенства, но сам переход к защите права собственности является знаменательным.

Землю давай!

По мнению главного юриста Центра правовых услуг компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" Людмилы Куяновой, ярким примером этой тенденции может служить введение в действие с 1 марта текущего года части статей нового Жилищного кодекса РФ, в котором появилось такое понятие, как "частный жилищный фонд". С этого времени жильцы многоквартирных домов получили право распоряжаться помещениями, входящими в общее имущество (чердаками, лестницами, подвалами и др.), а также земельным участком с расположенными на нем элементами озеленения и благоустройства. Минусы этого закона понятны: теперь затраты жильцов на ремонт дома не ограничатся оклейкой обоев в квартире - состояние фасадов, капитальных стен, лифтов и многих других элементов здания будет лежать на владельцах квартир, что предполагает совершенно другие финансовые вложения.

Впрочем, есть и плюсы. Во-первых, теперь стоимость жилья будет включать не только метры в квартире, но и долю от общей собственности. Что особенно актуально при подсчете компенсационных выплат жильцам при сносе дома. Во-вторых, можно быть уверенным, что на вверенной вам территории не начнется строительство другого дома. По крайней мере этот факт можно легко будет оспорить в суде. А в третьих, участок, принадлежащий жильцам на праве общей долевой собственности, можно попросту огородить и устроить там детскую площадку, японский садик или парковку автомобилей. Правда, лишь в том случае, если ваше предложение поддержит большинство собственников, причем "вес" голоса напрямую зависит от площади жилья. Однако волю фантазиям особо давать не стоит: пристроить на участке супермаркет или офисный центр жильцам не дадут. При этом единых ограничений нет. Многое зависит от целевого назначения участка, на котором расположен дом (производственные, сельхозназначения, земли поселений). «Например, если ваш дом расположен в береговой зоне, то застройка будет регулироваться Водным кодексом», - объясняет Людмила Куянова. Существует много других положений, ограничивающих строительную деятельность.

Для юридических лиц особенно важным является закрепление в ЖК РФ порядка перевода жилого помещения в нежилое и обратно. Появились четкие критерии этой процедуры, что, по мнению экспертов, несколько облегчит процесс такого перевода и уменьшит поборы со стороны чиновников.

Без семьи

То, что сегодня нововведения российского законодательства ориентированы на защиту рынка, подтверждает и статья 31 ЖК РФ, регулирующая права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником. Согласно этой норме, если семейные отношения с владельцем квартиры прекратились, то право пользования жильем за бывшим родственником не сохраняется. Исключение составляет лишь вариант, когда выселяемому члену семьи больше негде жить, а его финансовое положение не позволяет ему приобрести себе другое жилье. «В этом случае при положительном решении суда бывший член семьи сможет проживать определенный срок в квартире собственника, - добавляет Куянова. - Причем максимальный срок сохранения за бывшим родственником права пользования жильем не установлен».

Права собственника на жилье подтверждают и изменения в Гражданском кодексе. Согласно пункту 2 ст. 292 ГК РФ с переходом права собственности на квартиру к другому лицу члены семьи бывшего владельца прекращают все права пользования жильем. Тогда как согласно старой редакции родственники продавца могли и дальше проживать в сменившей собственника квартире. "Нельзя не согласиться с тем, что это было достаточно обременительно для собственника, который не мог распоряжаться принадлежащим ему имуществом в полном объеме, - объясняет Куянова. - Вряд ли кто-нибудь приобретет квартиру с обременением в виде граждан, которых выписать нельзя, если они того не захотят". Единственным вариантом при приобретении таких квартир до сих пор было финансовое воздействие. Например, при оформлении договора купли-продажи продавец получал 2/3 суммы, а оставшуюся часть - после выписки родственников. Теперь, кстати, этой статьей пользуются в том случае, если суд подтвердил право бывшего родственника жить в квартире собственника временно или бессрочно: оформление сделки купли-продажи с кем-либо из родни лишает данного судом права проживания. Жестоко? Но, с другой стороны, это уменьшает опасность попасться брачному аферисту.

Кроме того, согласно статье 181 ГК РФ, вступившей в силу летом прошлого года, с 10 до 3 лет уменьшились сроки исковой давности по требованию о ничтожности сделки. Дело в том, что на рынке недвижимости достаточно много примеров, когда, например, родственники, предварительно выписав дедушку и спровадив его в дом престарелых, продавали жилье. А через несколько лет дедушка подавал в суд, который признавал сделку ничтожной. Дедушка вселялся обратно в квартиру, а незадачливые покупатели отправлялись искать оборотистых родственников пенсионера. Стоит отметить, что получить обратно деньги покупателю удается не всегда и не в полном объеме. "Данная мера повышает защиту покупателей квартир от недобросовестных лиц и от неопределенностей", - уверена Людмила Куянова.

Правда, нельзя сказать, что новые законодательные нормы в области жилья приняты гражданами с восторгом. Пока бремя собственности гражданам кажется неоправданно тяжелым по сравнению с получаемыми выгодами. Но, по словам Куяновой, со временем плюсы защищенного права собственности станут видны лучше.

11.04.2006 / Денис Тыкулов Материал опубликован в "Газете" №63 от 12.04.2006г.