Каким будет рынок недвижимости в 2017 году: цены и тенденции

Sobesednik.ru опросил экспертов и узнал, чего ждать в наступающем 2017 году на рынке недвижимости.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

— В 2016 году на рынке началось восстановление цен после падения, которое произошло в 2015 году. Цены на новостройки массового сегмента вновь пошли вверх летом. Стоимость «квадрата» в бизнес-классе и элитном сегменте также прекратила падение и начала рост — правда, менее высокими темпами, чем на рынке эконом— и комфорт-класса. Даже на вторичном рынке, который сейчас испытывает кризис спроса, цены с лета перестали снижаться и находятся в стагнации. В массовом сегменте столицы с июня цены выросли на 5,2%. Полагаю, что в 2017 году цены продолжат увеличиваться ежемесячно примерно на 1%. С одной стороны, мощный спрос на фоне стабилизации экономической ситуации не позволит им снизиться, но и возрастающий объем предложения, и усиление конкуренции будут сдерживать их рост. Несколько меньшими темпами будут восстанавливаться цены в бизнес-классе. В 2016 году средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 3,3%. Данный сегмент в большей степени пострадал от оттока покупателей, а объем предложения здесь прирастает не меньшими темпами, чем в массовом сегменте. Поэтому в следующем году можно ожидать сохранения текущей динамики цен (около 1% в квартал). На рынке вторичной и загородной недвижимости московского региона наиболее вероятный сценарий — это стагнация цен, то есть они будут сохраняться на одном уровне в течение года.

На мой взгляд, в наступающем году, несмотря на прекращение программы субсидирования ипотечных ставок, продолжит возрастать роль кредита в приобретении жилья. К сожалению, в 2016 году доходы населения продолжают сокращаться даже по сравнению с кризисным 2015 годом. Это значит, что у людей будет оставаться все меньше свободных средств. В этих условиях ипотека станет единственно возможным способом улучшения жилищных условий. Сегодня в проектах массового сегмента Москвы до 50% клиентов — это «ипотечники». Не исключаю, что в следующем году их доля станет превалирующей.

Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова:

— По нашим прогнозам, средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте в проектах Подмосковья в 2017 году останется примерно на том же уровне. Несмотря на постоянный рост себестоимости ввиду увеличения цен на стройматериалы, подключение инженерных систем, транспортные перевозки и прочее, большинство девелоперов по-прежнему в борьбе за клиента придерживаются политики демпинга. Хотя у покупателей «сверхнизкая» стоимость квадратного метра вызывает все больше вопросов, вряд ли застройщики будут отказываться от ценовой конкуренции. Именно за счет того, что в Подмосковье подобная стратегия ведения бизнеса является превалирующей среди девелоперов, стоимость «квадрата» в эконом— и комфорт-классе останется такой же. Однако это не означает, что увеличения цен в отдельных жилых комплексах не будет — хотя бы по мере изменения стадии строительной готовности.

Думаю, что в Подмосковье усилится тенденция сокращения площадей и появления микро-квартир и студий. Таким способом девелоперы будут сокращать бюджет покупки, сохраняя при этом стоимость квадратного метра. По сути это единственный способ на сегодняшний день снизить цену без ухудшения качественных характеристик проекта. Второй тенденцией 2017 года, вероятно, станет увеличение доли проектов с отделкой «под ключ», а также жилых комплексов, где ремонт от застройщика можно заказать как опцию при покупке. Несмотря на то, что некоторые скептики еще несколько лет назад утверждали, что отделка от девелопера «не приживется» на рынке, поскольку российские покупатели предпочитают ремонтировать жилье «под себя», практика показала другое. Сейчас, с падением уровня платежеспособности, квартиры «под ключ» наиболее востребованы: темпы их реализации выше в среднем на 20–30% по сравнению с продажами жилья с черновой отделкой. Именно поэтому девелоперы будут диверсифицировать риски, расширяя предложение не только путем разнообразия квартирографии, но и с помощью опции ремонта от застройщика.

Генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец:

— На ценовую динамику будут оказывать влияние две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, в успешных проектах с продуманной индивидуальной концепцией цены продолжат планомерно увеличиваться, как это происходило на протяжении всего 2016 года. К примеру, в районе Новые Ватутинки среднемесячный прирост стоимости был равен 1–1,5% в зависимости от сезона.

С другой стороны, в Новой Москве продолжат выходить масштабные проекты комплексного освоения территории по демпинговым ценам, где бюджет покупки начинается от 2,5–3 млн рублей. Именно за счет новых проектов цена «квадрата» вряд ли покажет рост стоимости. На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра на 2,7% ниже относительно декабря 2015 года. Произошло падение среднего бюджета предложения с 6 млн рублей в IV квартале 2015 года до 5,5 млн рублей в 2016 году.

Думаю, что в 2017 году усилится тренд повышения требований клиентов к наличию объектов инфраструктуры. При этом клиентов не устраивает строительство детского сада или школы «в планах»: они не согласны ждать несколько лет, мирясь с неудобствами. К минимальному набору инфраструктуры (детскому саду, школе, поликлинике) добавились торговые центры, физкультурные спортивные комплексы, организованные прогулочные зоны. Если в проекте предусмотрено максимум пара детских садов и школ, то вероятность высокой лояльности клиентов к такому объекту минимальна.

Исполнительный директор компании «ФЦСР» Павел Телушкин:

— Премиальный сегмент новостроек Москвы в 2017 году, на мой взгляд, сохранит текущие темпы роста цен и продаж. Сейчас в новостройках данного сегмента заключается порядка 30–40 сделок в месяц. Рост стоимости квадратного метра на рынке премиум-класса составит примерно 1,5% в квартал. Однако нужно понимать, что инвестиционная привлекательность премиальных новостроек все равно сохраняется: со старта строительства до ввода объекта в эксплуатацию рост цен может составить более 30%.

В последние годы на рынке высокобюджетного жилья так же, как и в массовом сегменте, наметилась тенденция к сокращению среднего метража квартир. К примеру, в 2014 году доля объектов с площадью менее 60 кв. м составляла на премиальном рынке 9,8%, в 2015 году — 22,7%, а в III квартале 2016 года она достигла 31% от общего объема предложения. Таким образом девелоперы стремились снизить бюджет покупки и охватить как можно больше клиентов. Однако в 2016 году на фоне общего восстановления спроса покупательский интерес к просторным квартирам начал возвращаться. За прошедший год средняя площадь приобретаемой в премиальном сегменте квартиры выросла на 13%, но рынок высокобюджетного сегмента насытился предложением небольших квартир, и, как я полагаю, в 2017 году девелоперы изменят структуру предложения в пользу просторных объектов.