Дешево и невыгодно

Верховный суд России постановил: любого гражданина страны, умудрившегося купить что-нибудь дешевле, чем другие, надо непременно наказывать рублем. Точнее — новым подоходным налогом. Особенно тяжело придется владельцам недвижимости.

Приобретение чего-либо по ценам ниже рыночных является доходом гражданина "в натуральной форме". Так рассудил Верховный суд, рассмотрев три спорных положения инструкции "О подоходном налоге с физлиц". А потому, по действующему закону, с разницы в ценах гражданин обязан будет доплатить государству подоходный налог — от 12% до 35% (а с 2000 года — до 45%): конкретная ставка зависит от суммы этой разницы.
Таким образом, практически все владельцы недвижимости автоматически стали нарушителями налогового законодательства: ведь большинство сделок на российском рынке жилья официально заключается не по рыночным ценам, а по оценке БТИ — для экономии на госпошлине (1,5% суммы сделки) и в целях обхода непомерно высокого подоходного налога с продавца. Причем распространяются новые правила налогообложения как на будущие сделки, так и, что куда важнее, на уже совершенные.
Примечательно, что в результате налог с разницы в ценах предполагается брать дважды: первый раз — при покупке имущества, второй — когда вы надумаете его продавать. Купили вы, к примеру, двухкомнатную квартиру в Москве в сталинском доме за $50 тыс. (1,2 млн рублей), а в договоре, как водится, указали оценку БТИ в $15 тыс. (367,5 тыс. рублей). С разницы в $35 тыс. теперь, по решению суда, вы отдадите государству треть — около $12 тыс. Это налог на потенциальный доход. Через какое-то время вы решили продать эту квартиру (для простоты предположим, что цены на нее остались прежними). Однако покупатель, знакомый с нынешним решением Верховного суда, настоял на указании в договоре реальной суммы сделки (то есть $50 тыс.) — ему очень не хочется платить подоходный налог за покупку ниже рыночной цены. Найти другого покупателя, более сговорчивого, будет весьма затруднительно — теперь все будут настаивать на указании реальной цены. Так что вам в результате придется заплатить государству еще $12 тыс. подоходного налога. Теперь уже за "действительно" полученный доход в $35 тыс.: купили-то квартиру вы, согласно документам, за $15 тыс., а продали — аж за $50 тыс.
Таким образом, сделка с квартирой с учетом налогов принесла вам $24 тыс. убытков, хотя вы купили и продали квартиру за одну и ту же сумму — $50 тыс. И это еще не предел: ведь в нашем примере квартира была небольшой, а оценка БТИ — достаточно высокой, и мы не учитывали штрафов и пеней за несвоевременную уплату подоходного налога. Кстати, за недоплату налогоплательщиков ожидают не только финансовые санкции, но и тюрьма. Задолжав государству всего $680 (200 минимальных зарплат, или 16 698 рублей), можно провести в тюрьме целых два года, а если недоплаченный налог превысит $1700 (500 минимальных зарплат, или 41 745 рублей) — все пять.
Кстати, налоговые наказания грозят не только владельцам недвижимости. Хоть раз в жизни везло каждому из нас: кто-то покупал у знакомых недорогой костюм, привезенный с январской распродажи в Париже, кто-то — иномарку, пригнанную другом из Германии для перепродажи. Вот вам и недоплаченный государству подоходный налог — ведь в "Пассаже" или ГУМе вы за тот же французский костюмчик заплатили бы как минимум в два раза дороже. Равно как и за машину, будь она изначально приписана не к Германии, а к Южному порту в родной Москве.
Что же делать со всем этим прошлым счастьем, о котором так некстати могут напомнить нам отечественные налоговики?
Сразу надо сказать: вряд ли стоит беспокоиться по поводу налоговой проверки гражданам, купившим по дешевке ондатровую шапку в зверосовхозе или ящик пива без наценки. Налоговые органы, конечно, могут, но вряд ли захотят и будут возиться с такой мелочью. Да и вести ежедневный мониторинг цен по всем товарам в региональном разрезе им пока просто не по силам.
Весьма сомнительно, что налоговики вообще полезут разбираться с прошлыми сделками — если, конечно, у них не будет на то особых причин: личной неприязни, например, или "сигнала", доноса, социального заказа. Ведь реально оценить стоимость квартиры, учитывая все ее особенности (куда выходят окна, этаж, район, тип дома, износ и т. п.), на конкретную дату в прошлом возможно, конечно, но весьма затруднительно.
В любом случае, повезло тем, кто купил небольшую или дешевую квартиру или дачу,— согласно российскому налоговому законодательству, граждане, купившие недвижимость стоимостью до 5 тыс. минимальных зарплат (сейчас 417 450 рублей, или около $17 тыс.), могут вычесть эту сумму из налогооблагаемой базы.
Всем же остальным остается уповать лишь на здравомыслие Верховного суда. Дело в том, что суд, принимая несуразное решение о налогообложении выгодных сделок с имуществом, нарушил несколько статей Налогового кодекса: в частности, положение о трактовке всех неясностей налоговых законов в пользу налогоплательщиков. А это позволяет обжаловать решение Верховного суда. И, возможно, в итоге добиться его отмены.

НАТАЛЬЯ ВАРНАВСКАЯ

ПО РЕШЕНИЮ ВЕРХОВНОГО СУДА ПОКУПКА И ПРОДАЖА ОДНОЙ И ТОЙ ЖЕ КВАРТИРЫ ЗА ОДНИ И ТЕ ЖЕ ДЕНЬГИ — НАПРИМЕР, $50 ТЫС.— ПРИНЕСЕТ СОВЕРШИВШЕМУ ЭТИ СДЕЛКИ $24 ТЫС. ПРЯМЫХ УБЫТКОВ

Журнал "Коммерсантъ Деньги" №27 от 14.07.1999, стр. 48