Кража квартир оптом и в розницу

Ничто так не увлекает российского человека, как желание стать обладателем новой, лучшей квартиры. Ничто так не пугает его, как перспектива оказаться втянутым в процесс ее покупки. Во время совершения сделок с недвижимостью большинство наших граждан становятся настоящими параноиками. И неудивительно, ведь именно при покупке-продаже квартир среднестатистический гражданин России имеет наибольшие шансы близко познакомиться с мошенниками. Способы обмана здесь столь разнообразны, что даже лучшие юристы, работающие в этой сфере, дают не более 95% гарантии юридической чистоты сопровождаемых ими сделок. Мы решили рассказать о том, какие способы мошенничества используются чаще всего, а также о том, как от мошенников защититься.

Самые простые
Самым простым и потому самым распространенным способом мошенничества при совершении сделок с недвижимостью является намеренное утаивание информации, позволяющей расторгнуть уже заключенную сделку в ущерб покупателю квартиры. Например, в квартире может проживать человек, который состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Или пациент наркодиспансера — алкоголик, наркоман и пр. Вы, не зная об этом, покупаете квартиру, а через некоторое время родственники этого человека отправляются в суд со справкой о его невменяемости и расторгают сделку. При этом суд, конечно, принимает решение о том, что покупателю квартиру должны вернуть уплаченные за нее деньги. Фокус однако в том, что в договорах купли-продажи квартир, как правило, фиксируется не реальная сумма покупки, а та, что указана в справке БТИ (она существенно меньше). Так что суд примет решение о возвращении вам именно такой суммы. Кстати, уже обесценившейся. Это во-первых. А во-вторых, нет никакой уверенности в том, что даже эта сумма будет вам возвращена. Дело в том, что сделки, совершенные с психами, алкоголиками, наркоманами, могут опротестовываться в течение аж десяти лет. За это время уплаченные вами деньги будут потрачены. И где ваш невменяемый контрагент станет их доставать, чтобы вернуть вам, никто не знает. В том числе и российские суды.
Не меньше хлопот может доставить и покупка квартиры, в которой проживал человек, отбывающий наказание в местах лишения свободы. Когда он садится в тюрьму, то выписывается из квартиры. Но при этом права на проживание в ней не теряет. Такую квартиру вполне могут продать вам. И только по прошествии нескольких лет спокойной жизни в новой квартире вы вдруг обнаружите, что купили коммуналку. А сосед ваш только что вернулся из заключения и никуда выезжать не собирается.
Более изощренный способ квартирного мошенничества связан с особенностями приватизации, существовавшими до середины 90-х годов. При приватизации квартиры можно было не указывать среди ее владельцев малолетних детей. А теперь представьте себе семью из трех человек — отец, мать, дочь. Квартира приватизируется на мать и отца, через несколько лет мать с дочерью выписываются, а отец квартиру продает. В этом случае дочь имеет полное право подать в суд на родителей. Ведь от того, что дочь не была включена в число приватизаторов, она не перестает быть законной владелицей трети квартиры. Сделка аннулируется, покупателю квартиры возвращаются деньги. Но опять же не вся сумма, уплаченная им когда-то за квартиру, а лишь указанная в справке БТИ. А воссоединившаяся семья на законном основании получает разницу между этими суммами.

Самые опасные
Впрочем, в описанных выше случаях мошенничество может иметь место, а может и не иметь — все зависит от того, захочет ли продавец воспользоваться выгодной ситуацией. Другое дело, когда мошенничество является целью сделки.
Очень часто в этом случае квартира продается не хозяином, а его доверенным лицом. Сделка оформлена, зарегистрирована во всех инстанциях — вы спокойно едете вселяться в новую квартиру. А на пороге вас встречает ее хозяин и сообщает, что доверенность он отозвал буквально за день до того, как вам продали по ней квартиру (см. схему 1).
Есть и другой способ жульничества. Мошенник заранее изготавливает поддельный договор купли-продажи. По ходу сделки, как известно, покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку, после чего они вместе с продавцом сразу едут к нотариусу. Однако уже во время подписания договора продавец-мошенник под каким-либо предлогом отлучается "на минутку" и едет забирать оставленные в банковской ячейке деньги по готовому фальшивому договору.
Мало того, при закладывании денег в ячейку их могут подменить "куклой". Причем сделать это может как продавец, так и покупатель. В договоре с банком указывается, что продавец квартиры на какое-то время лишается доступа к ячейке, а покупатель получает доступ к ней лишь при наличии договора купли-продажи. Если "куклу" подсовывает покупатель, продавец обнаруживает, что его обманули, уже после того, как продал квартиру. Ну а продавец может заложить "куклу" при пересчете денег (перед тем как они укладываются в ячейку), а затем на каком-то этапе отказаться от сделки. И покупатель, придя в банк, понимает, что заплатил за жилье, не купив его.

Самые крупные
Впрочем, на таких сделках по-настоящему много не заработаешь, поэтому мошенники, привыкшие жить с размахом, используют другие схемы. Эти люди редко имеют дело с квартирами. А если и обращают на них внимание, то интересуются элитным жильем и продают его оптом. Так, при постройке нового дома генеральный застройщик нередко привлекает соинвесторов. Те финансируют постройку части квартир, а потом сами продают их. Это выгодно как застройщикам дома, так и соинвесторам.
Выгодно это и мошенникам (см. схему 2). Они по поддельным документам регистрируют фирму, заключают абсолютно нормальный договор с генеральным застройщиком дома и регистрируют его в Комитете муниципального жилья. После чего просят застройщика предоставить им всю документацию по дому, объясняя, что такова их договоренность с банком на получение кредитной линии (банк якобы требует предоставить техническое обоснование). Застройщик не отказывает, и фирма получает в свое распоряжение все необходимые для аферы документы.
Через некоторое время застройщику приходит официальное письмо, в котором соинвестор сообщает, что, к сожалению, в кредите ему отказали и профинансировать свою часть он не может. Поэтому от участия в проекте отказывается и на квартиры не претендует. Фокус в том, что за несколько месяцев до сдачи объекта фирма снимает офис и дает объявление в газете о продаже квартир в элитном доме по цене ниже рыночной. Обычно это 400-500 $/кв. м, а квартиры в таких домах имеют площадь не менее 100-150 кв. м. При этом договор с застройщиком заключался сразу на 20-30 квартир. Покупатели, естественно, выстраиваются в очередь, все сделки совершенно законно регистрируются во всех инстанциях. Но к моменту заселения выясняется, что у гензастройщика имеется официальный отказ фирмы, продавшей квартиры, от претензий на эту жилплощадь. Стоит ли говорить, что сама фирма к этому моменту испаряется вместе с добытым миллионом долларов.
Еще большие деньги мошенники могут получить от продажи недвижимости фирмам под офис. Делается это нередко на вполне законном основании. Составленные жуликами документы для заключения контракта содержат очень много перекрестных ссылок. Составляются они таким образом, что каждый документ в отдельности абсолютно правилен и не вызывает ни малейших подозрений. Однако все они вместе, как выясняется в суде, дают мошеннику абсолютно законное основание не только не отдавать покупателю недвижимости, но и не возвращать денег.

Самые умные
Бороться с мошенниками при покупке или продаже обычной квартиры вполне можно. Надо только внимательно отнестись к сбору всех необходимых документов. И лучше, если в этом вам будет помогать опытный юрист, знающий, что именно требуется.
Необходимо, чтобы продавец квартиры представил справки из ПНД и наркодиспансера. Не стесняйтесь настаивать на этом. Более того, необходимо взять у нотариуса запрос в эти диспансеры — в этом случае ответить вам обязан заведующий диспансером. Впрочем, даже если кто-то из жильцов квартиры стоит на учете, это еще не означает, что покупать такую квартиру нельзя. Просто нужно получить разрешение диспансера на проведение сделки с конкретными условиями. Этот документ, если потребуется, позволит вам доказать, что сделка была совершена честно.
Кроме того, необходимо проверить, не проживал ли в квартире, которую вы собрались покупать, человек, отбывающий наказание в тюрьме. Если проживал, с этой квартирой лучше не связываться, а поискать другую.
Не стоит также совершать сделку с доверенным лицом, ведь его доверенность может быть отозвана в любой момент. А чтобы не получить "куклу" вместо денег, лучше не экономить на услугах банка. Например, банк может сам — под вашим присмотром — пересчитать деньги и запаковать их в пластиковую упаковку. Стоит это около $3 за сто листов.
Короче говоря, в простых случаях главное — это внимание к мелочам и здравый смысл. Другое дело, если существует опасность того, что вам противостоят крупные мошенники. В этом случае грамотный юрист вам просто необходим. От того, насколько хорошо он разбирается в тонкостях законодательства, касающегося недвижимости, зависит сохранность ваших денег. Еще лучше, если он разбирается в схемах мошенничества, которые могут быть использованы в том или ином случае, и потому сможет предостеречь вас от сомнительной сделки.

ЕЛЕНА ГОЛОВАЧ

--------------------------------------------------------
САМЫЙ ПРОСТОЙ СПОСОБ ПОТЕРЯТЬ ДЕНЬГИ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ — КУПИТЬ ЕЕ У АЛКОГОЛИКА ИЛИ НАРКОМАНА. СУД ЛЕГКО РАСТОРГНЕТ ТАКУЮ СДЕЛКУ
СКЛОННЫЕ К ЭКОНОМИИ ПОКУПАТЕЛИ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ ДОЛЖНЫ БЫТЬ НАСТОРОЖЕ. КВАРТИРЫ "ПО ЦЕНАМ НИЖЕ РЫНОЧНЫХ" ЧАЩЕ ВСЕГО ПРОДАЮТ МОШЕННИКИ
--------------------------------------------------------

Визитная карточка

Профессия — жулик
На днях в редакцию "Денег" позвонил человек и признался: "Я занимаюсь мошенничеством с недвижимостью". И на условиях анонимности согласился рассказать, как именно он это делает.

— Как вам пришла в голову мысль стать профессиональным мошенником? И почему именно недвижимость?
— На этом можно заработать очень большие деньги. Только одного клиента можно кинуть на сумму от полумиллиона до нескольких миллионов долларов. Конечно, я говорю не о мелком обмане, когда синюшный племянничек отравил бабушку и забрал ее комнату в коммуналке. Я имею в виду крупные сделки. После таких сделок, даже когда заплатишь всем, с кем должен был рассчитаться, остается еще вполне достаточно денег.
— А как вообще все устроено? Вы, как я понимаю, работаете не в одиночку?
— Конечно, нет. Я организатор мошенничества. Но я его не финансирую. Некоторые организаторы действительно откладывают деньги и прокручивают схемы за свой счет. Но я предпочитаю стороннее финансирование. Нахожу людей, готовых дать $10-20 тысяч, а поскольку репутация в этом бизнесе у меня уже есть, найти деньги для меня не составляет проблемы.
— И кто же обычно финансирует такие мероприятия?
— Это либо "общак", либо богатый бизнесмен с криминальным прошлым, либо банк, находящийся на грани разорения и желающий таким образом поправить свое положение. Ведь если они дают $10 тысяч, то в случае удачи требуют вернуть уже $100 тысяч.
— А в случае неудачи?
— Если ты в этом бизнесе новичок, то могут потребовать и $50 тысяч, но обычно возвращать приходится только то, что взял, плюс проценты. Финансирование, конечно, важная часть моей работы, но обычно денег требуется не так уж и много. Ничуть не менее, а скорее более важны остальные звенья.
— Какие?
— Для успешной реализации любой схемы нужны грамотные специалисты-технари, которые сделают необходимые поддельные документы. А также люди "на доверии", которые искусно изобразят кого угодно — хоть риэлтерскую компанию, хоть банкиров, хоть провинциальных лохов. И когда все в сборе и жертва выбрана, можно приступать непосредственно к работе.
— Наивный вопрос: но ведь могут и поймать?
— В принципе могут. На меня уже несколько раз заводили уголовное дело. Ничего, отсиживался, дело разваливалось — и снова начинал работать. Тут главное — иметь своих людей в милиции, прокуратуре, ФСБ, чтобы они могли сказать, когда, кому и сколько надо дать. Это неизбежная часть расходов. По сути, единственная реальная опасность в том, что тобой всерьез займется ФСБ. Пока на тебя заведено дело, заниматься активными операциями нельзя. Многие из нас в это время просто консультируют фирмы, совершающие сделки с недвижимостью.
— То есть как — фирмы советуются с мошенником?
— А вы сами подумайте: кто лучше нас знает все схемы мошенничества и уловки, которые при этом применяются? Далеко не всякий юрист, а у меня, кстати, юридическое образование, даже очень внимательно прочитав контракт, поймет, что он "заряжен". А главное, как именно в данном конкретном случае его клиента могут обмануть. Я же просто знаю, где и что надо искать. Но, разумеется, в фирмах я работаю неофициально. Чтобы не засвечиваться, в штат я, естественно, не записываюсь, а, скажем так, просто консультирую фирму.
— Но ведь в таком случае ваши же "коллеги" могут обвинить вас в том, что вы мешаете им "делать бизнес"...
— С какой стати? Я же не иду закладывать их. Ведь если я вижу, что возможно мошенничество, я просто советую клиенту отказаться от сделки или поискать другого партнера. Да и сами они, если видят, что кто-то свой консультирует потенциальную жертву, стараются уйти от сделки. Во-первых, вероятность того, что она сорвется, сильно повышается, а во-вторых, зачем портить репутацию коллеге. Ведь завтра роли могут поменяться.
— Почему бы вам в таком случае не переключиться только на этот бизнес — он гораздо безопаснее?
— Да, но и денег на этом много не заработаешь. Много — в смысле много. Да и не для того получал юридическое образование, чтобы просиживать штаны в конторе. Опасность добавляет остроты в жизнь. Да и риск не так уж велик.
— Ну а если вы "кинете" какого-нибудь бандита?
— А какая мне разница, лох он или бандит? Я делаю свое дело, и обмануть его — это моя работа. Если тот, кого я кинул, находит меня и предлагает разобраться, у меня на этот случай есть "крыша". И кто-нибудь из авторитетных людей сможет за меня поручиться — заявить, что я действительно именно этим зарабатываю на жизнь. И уж если он позволил себя кинуть, то винить должен только себя. Конечно, случается и "валят" людей, но от этого, по-большому счету, никто не застрахован.
— Неужели вам ни разу не приходила в голову мысль заняться чем-нибудь более спокойным и более легальным?
— Не знаю, я живу просто: пока есть деньги — трачу, кончаются — зарабатываю. Как в фильме: "Украл, выпил..." От остального Бог миловал. Может, когда-нибудь отложу денег, куплю магазинчик и стану жить на то, что будет "капать" с аренды. Но от такой жизни, по-моему, со скуки помереть можно.

Журнал "Коммерсантъ Деньги" №46 от 24.11.1999, стр. 43