Бывает, кинешься купить коттедж попрестижнее, а оказывается, все дома уже расхватали

ОСОБНЯК, ДОМ ОСОБЕННЫЙ

Не трави душу, хозяин вожделенного столичного особняка!

Ты живешь особняком. Я знаю, у тебя в воскресное утро сосед сверху не сверлит потолок над головой, соседка снизу не стучит по батарее в субботний вечер, распугивая твоих немного припозднившихся и расшумевшихся гостей. Потому что у тебя нет соседей ни сверху, ни с низу, ни даже с боков. Ты счастливый человек. Вечерами ты бреешь газон босиком, разбиваешь цветник, на худой конец окучиваешь грядки с помидорами, по утрам без стеснения бегаешь вокруг дома в одних трусах, после обеда пьешь чай под тентом на лужайке, возможно даже, принимаешь солнечные ванны и даже плюхаешься в бассейн без риска сделать протечку этажом ниже.

Ты не суетливый дачник, неизменно застревающий в понедельник утром в пробках на подъезде к МКАД, тебя не волнуют бесчисленные проверки ГИБДД на выезде из города.

Торговцы вразнос и сборщики подписей не ломятся в твою дверь. Уют, покой, уединенность, особенная жизнь в особняке. Твой дом — твоя крепость. Твой дом — моя мечта.

ЗДЕСЬ БУДЕТ ГОРОД-САД? (ИСТОРИЯ ВОПРОСА)

Особняки в черте города нынче в дефиците. Не то чтобы отдельно стоящие здания покупатели расхватывали, как горячие пирожки, но факт: рынок коттеджного жилья к нынешнему году так пока и не сложился. Нет у нас ни специализирующихся на особняках риэлторских фирм, нет плана массовой застройки городских особняков, нет, в конце концов, инвесторов, готовых финансировать сверхэлитное строительство.

Если не брать в расчет строительство прошлого века, Москва всегда предпочитала многоквартирные унифицированные постройки. То ли по причине экономии земли, то ли из собственных представлений об эстетике, а может, из соображений идеологического характера. Были отдельные робкие попытки инвестиций в строительство коттеджного жилья. История этих архитектурных прорывов уходит к двадцатым годам. Например, распоряжение о создании первого в стране кооперативного жилищно-строительного товарищества «Сокол» подписал еще Ленин. Проект города-сада, опоясывающего столицу, витал в воздухе. Архитекторами первого поселка были Щусев, Веснины, Марковников... Не случилось. А на Соколе теперь домика не купить. Разве что прежде, на заре приватизации, говорят, можно было: жили в поселке семьи в многоквартирных особняках. Ну да их быстро расселили, дома снесли, на их месте выстроили коттеджи по индивидуальным проектам. Сколько может стоить домик на Соколе, никто не скажет. Потому что никто и не продаст.

Вот, к слову, в девяносто четвертом торговый дом «Эрлан» подрядился торговать особняками в Матвеевском. Взяли кредит на рекламную кампанию, двадцать домов заложили «Гута-банку», а цену за коттедж назначили соответствующую представлению о заработках «новых русских» — 2 000 000 долларов. Но странное дело: «новые русские» предпочитали покупать замки на Ривьере по 700 000 долларов за штуку, жить в панельных многоэтажках и, вообще говоря, окончательно разорили «Эрлан». Чем дело закончилось, вы знаете: пять соучредителей фирмы находятся в пожизненном розыске. А в особняках пока живут зарубежные специалисты на условиях аренды.

Кстати сказать, история о домиках «Эрлана» в риэлторской среде приобрела различные толкования. Одни говорят, что «Эрлан» опоздал на полгода: к лету, дескать, девяносто четвертого рынок насытился коттеджными поселками по Рублевскому шоссе. Другие утверждают, что идея строительства коттеджей оказывалась неплоха, даже несмотря на мини-кризис девяносто четвертого, однако исполнение плохо из рук вон. Третьи вообще считают, что все дело только в цене. Если бы «Эрлан» не «задирал» цены, а попытался продать коттеджи так тысяч по 600 — 700, то вполне.

Еще один проект недавнего времени. Коттеджный поселок в микрорайоне Жулебино. Разработан был исключительно для жителей поселка, коим предстояло поменять обветшалые деревянные дома на престижные особняки. Жители как один отказались, мотивируя странно: «Надоело жить в отдельном доме» — и выбрали квартиры в многоэтажках. Коттеджи выставили на аукцион, но и здесь риэлторов нельзя сказать чтобы ждал успех: особняки ушли по стартовой цене, едва превысив себестоимость строительства.

ЧТО НАМ СТОИТ ДОМ ПОСТРОИТЬ?

Таким образом, все известные нам эксперименты в области строительства особняков следовало признать неудачными. Строительные фирмы прогорали, строить оказалось делом не слишком прибыльным. Конечно, вы полагаете, что миллион с одного домика — это много. Наверняка посчитали, что двадцать домиков — двадцать миллионов. Ну да у строительной фирмы есть и расходы.

Не верите — считайте сами: право аренды гектара земли в черте города на сорок девять лет может стоить на аукционе около 200 000 долларов (не считая арендной платы). Это раз. Коммуникации протянуть к отдельно стоящему зданию (расходы такие же, как на прокладку к многоквартирному дому). Это два. Разрешительная документация на каждый коттедж (до двадцати инстанций) — три. Да и строительство индивидуального жилья стоит гораздо дороже возведения панельной типовой многоэтажки, если исходить из расчета на квадратный метр.

Казалось бы, особняки должны подешеветь тем более. Но спешу огорчить потенциального покупателя особняка: нет, нет и нет. Рынок коттеджного жилья отреагировал на снижение доходов населения только сокращением перечня услуг и площади застройки.

Впрочем, дорогущие постройки отходят в прошлое, считаются дурным тоном и слывут признаком нуворишества. Спросом теперь пользуются не тридцатикомнатные монстрики, смахивающие на пансионаты под тысячу квадратных метров, а относительно компактное жилье до 350 квадратных метров. И дело здесь не в единоразовых выплатах: жилье нужно содержать, в жилых комнатах предпочтительно жить. Иначе они быстро превратятся не только в нежилые, но и откровенно не пригодные для жилья.

Но вот к истинно посткризисным нововведениям можно отнести тот факт, что на рынке жилья появились особняки без внутренней отделки. Экономия при покупке такого особняка получается весьма сомнительной. На первый взгляд, дешевле на 100 — 150 тысяч долларов. На самом деле, если хороший ремонт 4-комнатной квартиры площадью 100 метров обходится в 50 тысяч, то отделка коттеджа площадью 500 квадратных метров потребует значительно больших затрат. И не только из-за излишка квадратных метров. Особняк потребует особенного дизайна, особенных материалов, особенного подхода.

Что касается особняков, готовых к употреблению, то в большинстве случаев покупателю необходимо пройти «фейс-контроль», потому как, утверждают в агентстве «Бест-недвижимость», в поселке живут люди солидные, известные и одним из условий приобретения особняка они поставили сохранение социально однородной среды. Продавцы утверждают, что по этой причине одному из покупателей уже пришлось отказать. Средняя цена на коттеджи все-таки несколько ниже.

А ИЗ НАШЕГО ОКНА ПЛОЩАДЬ КРАСНАЯ ВИДНА (ГДЕ ИСКАТЬ ПРЕСТИЖНЫЕ КОТТЕДЖИ?)

Для начала определимся: что такое престижный коттедж? Прежде всего это дом в престижном месте. Королеву играет свита, как известно, а коттедж — окружение. Лес, река обязательны. У дороги не предлагать. Чтобы попасть в хорошее место, почти всегда придется пройти «фейс-контроль». Да, неприятно, когда ты приходишь с миллионом долларов в кейсе, а риэлтор с зарплатой в три тысячи рублей в базарный день пытается проконтролировать твой фейс и задает провокационные вопросы об источниках доходов. Но, согласитесь, еще более неприятно, если соседи вдруг устроят вам «терки» или «разборки».

Особняк предполагает не только личное пространство или однородно социальную среду. Вокруг не должно быть многоэтажных построек или автомобильных трасс.

Представьте: только ты, владелец дорогостоящего особняка, вознамерился побегать в трусах вокруг дома, как уже из окна многоэтажки напротив соседи поплевывают семечковой шелухой тебе на макушку. Только расположился попить чайку на свежем воздухе в собственных владениях, как прогрохотал за забором грузовик — и вот уже у тебя полная чашка пыли. И свежий воздух тебя больше не радует. По меньшей мере обидно.

Так что места для строительства выбирают теперь с оглядкой: никаких экспериментов вроде Жулебина. Строят предпочтительно в Серебряном Бору, на худой конец в поселках Сетунь (Матвеевское) или Мещерское (Солнцево).

Жилье в пределах Садового кольца, возможно, и померещится некоему сбрендившему с жиру «новому русскому». Но, скорее всего, так и останется фантомом: если фамилия этого русского не Церетели (маловероятно, учитывая национальность), то правительство Москвы, скорее всего, не выделит ему особняк — бывшее посольство ГДР.

КАК СЭКОНОМИТЬ (АРЕНДА ОСОБНЯКА)

Что же делать, если не нажили вы непосильным трудом миллион долларов США? Так теперь всю жизнь и маяться без особняка? На тот случай вывод напрашивается простой и однозначный: особняк необходимо арендовать. Например, на срок от трех месяцев (предпочтение отдается клиентам с годичным сроком аренды) в самых престижных местах. В Серебряном Бору коттедж площадью 600 квадратных метров (с сауной, бассейном, подсветкой участка, личной охраной в сторожке и вообще со всеми наворотами) обойдется в 15 000 долларов в месяц. Престижно? Весьма. А что касается престижных направлений, то они практически не меняются год от года. Это, конечно, Рублево-Успенское, Новорижское шоссе. Прежде всего это запад и северо-запад. Чуть менее элитными считаются калужское, минское, питерское направления.

Оазис благолепия и счастья — Сколковское шоссе, бывшая брежневская дача. Так называемое Заречье. Эта территория рвется буквально на куски. Охраняемая зона. Цена на землю достигает 12 000 долларов за сотку. Дома строятся бешеными темпами, сдаются по безумно дорогим ценам, уходят влет. Аренда такого особнячка стоит порядка 15 000 долларов. Но уже за 10 000 в месяц вы сможете арендовать коттедж подобного класса, возможно, даже большей площади, но в других местах, например в Мещерском.

Бедный арендатор, который не может себе позволить потратить больше 1000 долларов в месяц, тоже без крыши над головой не останется. За такие деньги можно снять небольшой коттедж за 20 — 30 километров от Москвы. Как правило, хороший, добротный дом с отоплением, с антикварной мебелью, с участком в 40 соток, садом, лесом.

Опускаясь с небес на землю, скажем, что человеку с уровнем дохода в 600 — 800 долларов такой неподъемной крутизны не осилить. Ну, могут еще позволить себе дачку долларов за сто. Не более. И снять такую дачу вполне реально километров за 30 — 40 от Москвы. Типичная картинка такой дачки такова: участок в пять-шесть соток, дощатый домик без удобств. Но жить можно, если очень хочется жить особняком. Как правило, такие дачки арендаторы находят не через агентства, а по знакомым, по газетному объявлению, через Интернет. Не всякий агент потащится за 50 километров на электричке устраивать «стодолларовые смотрины».

БУДЕМ ЖИТЬ ОСОБНЯКОМ? (ПЕРСПЕКТИВЫ)

Стоимость аренды, прежде всего именно она, будет неуклонно расти. Покупать и выкупать особняки невыгодно, как считают специалисты отдела элитного жилья фирмы «Бест-недвижимость»: «В мае, июне — самый высокий спрос на аренду дома. От желающих снять за 1000 — 2000 долларов отбою нет. Подтягиваются и те, кто не прочь арендовать особняк за 5000 долларов в месяц и выше. На дачи стоимостью от 10 000 бывает до десяти заявок в сезон. В этом году уже нашелся желающий снять за 25 000 долларов (требовалась резиденция для президента нефтяной компании). Вот и считайте сами...»

Застройщики побогаче особняки не продают. Строят и сдают в аренду (за два-три года строительство окупается). Иностранцам, которые боятся связываться с собственностью в России, такая форма работы очень нравится.

Ольга БУХАРКОВА, Вера ИЛЮХИНА