Оборот земли в природе

Губернаторы смирились с куплей-продажей сельхозугодий

Губернаторы, собравшиеся вчера на заседание Государственного Совета, похоже, капитулировали перед натиском президента и правительства. За исключением шести самых упорных регионов, главы всех остальных субъектов федерации заявили о своей поддержки предложенного правительством проекта «Закона об обороте сельхозземель». Без поправок, разумеется, не обошлось, однако сама концепция нового закона была поддержана, и 17 мая к его обсуждению приступит Государственная Дума.

Вообще, закон об обороте сельхозземель окружен несколькими мифами. Почему-то считается, что этот закон вводит (наконец-то!) частную собственность на землю. Однако в действительности частная собственность на землю была введена в России еще в 1993 году и более 90% сельхозземель были переданы в виде паев частным владельцам (которых в стране тогда появилось около 12 миллионов). Тогда же было решено, что правила оборота земли будут регулироваться новым Земельным кодексом. А при принятии Земельного кодекса в прошлом году было решено регулировать оборот сельхозземель отдельным законом.

Причем все это время без всяких законов земля активно «ходила» по рукам. Ее наследовали, брали в «вечную» аренду, покупали и продавали. Несколько «продвинутых регионов» даже приняли свои законы, описывающие земельный рынок. По разным оценкам, за все время существования в новой России частной собственности на землю хозяев сменило от 20 до 40% земель.

Так что рынок сельхозземель у нас имеется. Другое дело - и это отметил Владимир Путин в своем выступлении на Госсовете, - что рынок этот преимущественно серый и правила его в лучшем случае определялись местным законодательством, а в худшем складывались сами - по понятиям. И то, что после принятия закона все сделки с землей станут, наконец, легитимными - движение в правильном направлении. Проблема в другом - правительственный вариант закона не легитимизирует уже сложившиеся правила земельного оборота, а вводит абсолютно новые. Одной из самых болезненных проблем является замена аренды земли передачей ее в доверительное управление. Это приводит к тому, что одномоментно сотни тысяч заключенных договор превращаются в ничтожные и требуют перезаключения.

Впрочем, обо всем этом вчера говорили не на Госсовете, а на парламентских слушаниях в Госдуме. На Госсовете же губернаторы вели упорные арьергардные бои, пытаясь отстоять хотя бы свое право вмешиваться в операции по сделкам с землей. Правительственный вариант закона, как и было обещано губернаторам, носит рамочный характер. Он задает основные правила, а детали должны быть прописаны в законах субъектов федерации. Поэтому около 20 регионов внесли предложение снять пункт, в котором говорится, что любые дополнительные ограничения на сделки с землей, кроме прописанных в федеральном законе, - запрещены. Понятно, что интерес у региональных политиков здесь вполне корыстный. Право на дополнительные ограничения дало бы им массу возможностей для оказания давления на землевладельцев. Впрочем, судя по итогам заседания, по этому пункту ни президент, ни правительство идти губернаторам на уступки не намерены.

Так же, видимо, останется неуслышанным и желание губернаторов самим назначать дату введения федерального закона в действие на своей территории. Они мотивируют это желание тем, что «не успели подготовиться к реализации закона». Не исключено, что многим действительно не хватило времени отстроить земельные отношения так, чтобы никакой закон не смог помешать бы им их контролировать.

Но есть и другой аспект этой проблемы - до введения закона в действие регионам надо составить земельный кадастр, описать имеющиеся сельскохозяйственные угодия и определить их кадастровую стоимость. В некоторых регионах эта работа еще не закончена. Особняком стоят проблемы малоземельных и густонаселенных северокавказских республик. По мнению главы Дагестана Магомедали Магомедова, поддержанному, кстати, президентом, здесь продажу земли надо вводить таким образом, чтобы не задевать национальные чувства. Малейшие ошибки при описании земель могут привести здесь к национальным конфликтам.

Парадокс, но наиболее активно дискутировавшаяся проблема продажи земли иностранцам имеет скорее характер «политического шума». Акутально эта проблема стоит, пожалуй, только для приграничных территорий и в первую очередь на Дальнем Востоке. Даже формально запретив продажу земли иностранцам, спекулиций сельхозземлей не избежать. Российская земля явна недооценена и с развитием сельского хозяйства ее стоимость будет расти. Так что какие бы запреты не вводились, смысла в них нет. Поскольку юридические лица имеют право владеть землей, ей будут владеть (да и уже владеют) иностранцы. Проблемы же Дальнего Востока, где наши восточные соседи и без того уже составляют значительную часть жителей, должен решить особый статус пограничных земель, где проверка на «иностранноподданность» будет особо жесткой.

Еще одно расхождение между губернаторами и правительством состоит в подходе к тому, какова максимально возможная доля земли, принадлежащая тому или иному собственнику (физическому или юридическому) на территории административного района. Правительство разрешает регионам самостоятельно устанавливать планку-максимум, однако не разрешает снижать ее ниже 35%. А регионы хотели бы, чтобы одному владельцу принадлежало не более 20%. Понятно, что в сельскохозяйственных районах хозяин более трети земель становится человеком «номер один», отодвигая местную администрацию на вторые роли. Чиновникам этого вовсе не хочется. Впрочем, здесь возможен компромисс - правительство готово снизить планку до 25-30%.

При всех противоречиях и реально остающихся проблемах (вроде фактической отмены аренды земли и возникающих при этом последствиях), закон, наконец-то, вводит единые правила оборота сельхозземель и выводит большую часть земельного рынка из тени. В условиях подъема сельского хозяйства даже самый плохой закон, описывающий правила купли-продажи угодий, лучше его отсутствия. А правительственный закон - не самый плохой.

Владимир Шпак, Виктор Хамраев