Что покупать: "первичку" или "вторичку"?

Текст: Артем Ейсков, Фото - Gettyone

Проведённое нами исследование неожиданно показало, что простой московской семье, желающей улучшить жилищные условия, много и тщательно выбирать варианты не приходится.

Представим ситуацию: семья из трёх человек, по фамилии, скажем, Полуэктовы, живёт себе спокойно в двухкомнатной квартире. Но жить, как известно, становится всё лучше, всё веселее, вот и завелись у наших Полуэктовых лишние зелёные деньги. Машину в нынешней Москве заводить - себе дороже, ребёнку до вуза ещё далеко, просто так тратить - жалко. Вот и приходит кому-нибудь из Полуэктовых мудрая мысль: прикупить ещё одну комнату! Естественно, комнаты по отдельности не продаются (а как было бы удобно!), поэтому речь, конечно, идёт о продаже своей "двушки" и покупке "трёшки".

Вот тут и встаёт ключевой вопрос: покупать квартиру в новостройке или на вторичном рынке, то есть такую, в которой кто-то уже жил? Попробуем оценить варианты.

Все опрошенные нами представители агентств в один голос утверждают, что новая квартира - новые проблемы. Во-первых, более 80% новостроек (а по некоторым оценкам - до 90%) выкупается ещё на этапе строительства, часто - чуть ли не при закладке фундамента. Поэтому найти подходящую и при этом почти готовую квартиру достаточно сложно. Но даже если такое жильё и есть, от потерь времени избавиться не получится. По словам пресс-секретаря агентства МИАН Игоря Ладычука, от акта покупки до получения ключей может пройти до полугода. Кроме того, квартиры сейчас практически всегда сдаются на уровне "коробок": каждый жилец может самостоятельно её достраивать, планировать, отделывать и т.д. Совсем завершить ремонт, как говорит народная мудрость, невозможно. Но довести квартиру до жилого состояния можно за несколько месяцев.

Получается, что от момента внесения денег до окончательного переезда в новостройку может пройти 6-9 месяцев, а то и целый год.

Но проблема в том, что основную часть денег наши Полуэктовы могут получить от продажи своей "двушки". Получается, что заплатив за новое жилье и слегка увязнув в долгах, они еще около года будут мыкаться по углам, надоедая родственникам и знакомым. Или гордо снимать квартиру, что неудобно, ибо опять же требует свободных средств.

Кроме того, наше социально-ориентированное государство не позволяет семье продавать квартиру, если в этой семье есть несовершеннолетний ребёнок (у Полуэктовых как раз есть!). Придётся Полуэктовым убеждать опекунский совет, что их дитё не окажется на улице, а - вовсе даже наоборот - будет проживать со всеми причитающимися ему удобствами. Но опекунский совет таким россказням не верит...

Поэтому-то новостройки в основном приобретаются гражданами не для улучшения существующего жилищного положения.

По данным управляющего отделом купли-продажи квартир агентства "Белый город" Галины Барыниной, новые квартиры покупают в основном приезжие, молодые семьи или те, кому нужно второе жильё. Статистика, которую недавно опубликовал Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) правительства Москвы, несколько противоречит этому утверждению - по их данным, иногородних среди покупателей квартир всего 20%. Правда, в число москвичей работники ДИПСа включили и жителей Московской области.

"Да чего тут думать? - думают Полуэктовы. - Покупаем вторичку!" Но, как известно опытным людям, при покупке на вторичном рынке могут возникнуть свои специфические проблемы. Любая "вторичная" квартира имеет свою, часто детективную, историю. Это хорошо, если в ней всегда жила одна семья из одного человека. А если жилплощадь переходила из рук в руки несколько раз, хлопот не оберёшься. Опытный риэлтор Евгений Максимов сталкивался с ситуациями, когда в уже проданную квартиру, в которой новые хозяева жили уже несколько месяцев, приходил исправлявшийся в местах не столь отдаленных родственник продавцов и предъявлял свои права на площадь. Выяснялось, что сделка была проведена не очень юридически грамотно, и новым хозяевам приходилось дорого откупаться от старых.

Более того, бывает, что группы мошенников специально проводят такие сделки, после которых покупатели остаются и без денег, и без жилья.

Поэтому Игорь Ладычук советует проводить сделки со "вторичкой" только в крупных агентствах с мощной юридической службой. Заплатив лишние $200-300, наши Полуэктовы смогут избавить себя от лишних и очень серьёзных проблем. Есть ещё один способ оградить себя от таких сложностей - застраховать сделку. Опять же именно крупные агентства предлагают такую услугу с помощью партнёрских страховых фирм. Это, понятно, потребует расходов - но гарантии всегда стоили денег.

А теперь - о вечном, т.е. о ценах. Допустим, наше уже слегка приунывшее семейство нашло два подходящих варианта, и надо же такому случиться - абсолютно одинаковых. И метраж, и район, и даже вид из окна - всё как у близнецов. Но вот только один - в новостройке, а другой - "из вторых рук". Что в этом случае будет дешевле? По данным московского инвестиционного агентства недвижимости МИАН, дешевле окажется новостройка. Но о проблемах новостроек Полуэктовы уже понаслышаны... Если же всё-таки семья решит покупать "вторичку", то, по данным аналитиков агентства "МИЭЛЬ", им придётся ориентироваться на цену квадратного метра около $1120 (на декабрь 2002 года). Вариант "первички" оценивается по-разному; "вилка" здесь, в зависимости от типа дома, степени достройки и расположения составляет $600-900 за кв. м.

На этом, пожалуй, мы попрощаемся с впавшими в задумчивость Полуэктовыми и попробуем сделать выводы. Итак, однозначно определить, что лучше покупать, естественно, невозможно - предложения на рынке весьма разнообразны. Всё зависит от реальных условий у покупателя.

Но при самом распространённом варианте - обычная семья, продающая меньшую квартиру и покупающая с доплатой большую - выбора у граждан практически нет.

Почти наверняка придётся им приобретать квартиру на вторичном рынке, при этом крайне тщательно относясь к юридическим формальностям. Поэтому наш последний совет: лучше покупать квартиру у давних хороших знакомых, ранее не судимых, малопьющих и на учете в психдиспансере не состоящих. Есть ли в природе такие - вот вопрос.
04 ФЕВРАЛЯ 2003 19:57