Новые цены на новые стены

В мае столичные власти уделили проблемам рынка недвижимости особое внимание. Мосгордума одобрила в первом чтении поправки в закон "О переустройстве помещений в жилых домах", правительство Москвы провело переоценку городских земель, а градостроительный совет при столичном мэре принял решение о массовом строительстве в Молжанинове. Но самой интересной новацией стали новые правила конкурсов на получение земельных участков под жилищное строительство.

Правила игры
Вице-мэр и по совместительству глава конкурсной комиссии Валерий Шанцев в мае объявил о грядущих изменениях в схеме проведения конкурсов на право застройки земельных участков жилыми домами. Сейчас компании, желающие получить участок, передают в комиссию свои предложения в запечатанном конверте. В предложении указывается сумма, которую они готовы заплатить за право застройки. Комиссия на своем заседании в присутствии участников конкурса вскрывает конверты. Тот, кто предложил наибольшую сумму, и получает участок.
Новая схема предусматривает проведение открытого аукциона. Участники будут набавлять цену, пока аукционист не зафиксирует максимальное предложение. У аукционной схемы два несомненных преимущества. Во-первых, участникам конкурса не придется играть вслепую, предлагая, чтобы выиграть наверняка, вдвое больше конкурентов. Во-вторых, в новой схеме не предусмотрены дополнительные обязательства застройщика — скажем, ремонт соседнего детского сада и прочие хитрости, позволявшие выигрывать лоты компаниям, предложившим не самые большие суммы.
Аукционная схема начнет действовать с июля, после того как пройдут предусмотренные столичным правительством 45 дней с момента объявления новых правил.

Комплексный подход
Получить земельный участок под застройку можно не только на конкурсе или аукционе, но и на основании отдельного распорядительного документа столичных властей. Что, например предусмотрено в отношении Молжанинова, комплексную застройку которого будет осуществлять Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). В мае градостроительный совет при мэре Москвы рассмотрел концепцию развития этого района (расположенного между МКАД и аэропортом Шереметьево) и принял решение о возможности строительства в Молжанинове около 1 млн кв. м жилья. В отличие от другого проекта ДИПСа, Куркина, Молжаниново не будет обычным жилым пригородом мегаполиса. Юрий Лужков считает необходимым возведение на его территории и промышленной зоны "Промсити", которая обеспечит жильцов Молжанинова рабочими местами.
А компания "Интеко" в мае начала строительство на Ломоносовском проспекте жилого квартала МГУ. В рамках проекта планируется возвести семь жилых корпусов общей площадью 230 тыс. кв. м. За право застройки 15 гектаров принадлежащей МГУ земли "Интеко" придется выложить (помимо оплаты строительства квартир для преподавателей университета) около $50 млн, которые должны пойти на строительство здания новой библиотеки МГУ площадью 42,5 тыс. кв. м. Отметим, что проект "Жилой квартал МГУ" был разработан еще во времена Советского Союза, но деньги нашлись только сейчас.

Земля и деньги
В мае правительство Москвы утвердило кадастровую оценку городской земли. Оценку провели по принципиально новой схеме, разработанной Московским земельным комитетом. Чиновники Москомзема проанализировали данные более чем по 70 тыс. объектов жилого и 20 тыс. объектов нежилого фонда, по которым ранее заключались сделки по продаже прав аренды земельных участков. Они пришли к выводу, что прежняя схема, по которой московская земля была разделена на 100 оценочных зон, никуда не годится. Участки рядом с метро и в промышленном тупике могли оказаться в одной оценочной зоне, а участки, расположенные с двух сторон одной улицы,— в разных. Москомзем предложил использовать 1516 так называемых кадастровых кварталов, к базовой оценке земли в которых будут применять 14 поправочных коэффициентов, учитывающих функциональное использование земли, например "под гаражное строительство", "под индивидуальную жилую застройку", "для сельскохозяйственного использования" и т. д.
Правительство Москвы предложение Москомзема поддержало, причем не только из-за большей рациональности новой схемы. Новая кадастровая оценка земель увеличит их стоимость в 1,9 раза. Во столько же возрастут и земельные платежи (арендная плата, земельный налог). Начисление земельных платежей по новым правилам начнется с 2004 года, а оценочная стоимость московской земли теперь будет составлять от $300 тыс. до $16 млн за гектар.

Планировка в законе
Одно из любимых занятий Мосгордумы — издание запретительных законов — в мае распространилось на перепланировки, проводимые москвичами в принадлежащих им квартирах. Депутаты приняли в первом чтении поправки к закону "О порядке переустройства помещений в жилых домах". В соответствии с ними, нельзя объединять лоджии и балконы с помещениями квартир путем разборки наружных стен и переносить на лоджии и балконы батареи отопления. Нельзя объединять квартиры по вертикали с разборкой межэтажных перекрытий и делать проемы в несущих стенах. Нельзя увеличивать площадь туалетов и ванных комнат за счет жилых помещений. Нельзя производить переустройство, увеличивающее нагрузку на межэтажные перекрытия сверх проектной нормы,— то есть возводить бетонные подиумы, поднимающие уровень пола.
Большая часть этих ограничений существовала и раньше, но не была оформлена законодательно. В случае окончательного принятия закона изменится немногое. Если сейчас для получения разрешения межведомственной комиссии (МВК) на перепланировку требуется разработанный лицензированным архитектурным бюро проект и десяток согласований (СЭС, пожарные, проч.), то после принятия закона МВК будет заниматься получением согласований самостоятельно. Впрочем, для владельцев квартир, располагающих средствами для масштабного ремонта, никогда не составляло труда найти еще несколько тысяч долларов для разрешения на перепланировку.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ

Журнал "Коммерсантъ Деньги" №22 от 09.06.2003, стр. 58

Темы:

Рынок российской недвижимости