методом ипотеки

законотворчество

Сегодня совет Госдумы должен решить, рассматривать в третьем чтении проект закона "Об ипотечных ценных бумагах" или пока повременить. Рассмотрение намечалось на 8 октября, однако критические отзывы и отрицательное заключение думского правового управления могут не только перенести принятие закона, но и вернуть проект во второе чтение.
Депутаты вносили проект с благой целью оживить ипотечное жилищное кредитование. По идее, банк, выдавший ипотечный кредит на длительный срок, должен быстро вернуть деньги через вторичный рынок и выдавать новые ипотечные кредиты. Выстраивается замысловатая конструкция (см. схему): вначале банк получает от заемщика закладную — ценную бумагу, в которой указан размер и условия кредита, а также все сведения о квартире, заложенной в обеспечение этого кредита. Затем закладная продается организации (банку или специализированному агентству), которая скупает закладные, формирует ипотечное покрытие и выпускает облигации под залог уже ипотечного покрытия. Облигации предлагаются всем желающим как особо надежные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью.

Реинкарнация МММ

При ближайшем рассмотрении, однако, видно, что ипотечное покрытие и залог недвижимости — суть явления разные. Залоговое право на квартиры принадлежит организации, выпускающей облигации (эмитенту), а владельцы облигаций выступают залогодержателями ипотечного покрытия, состоящего из закладных, денег и иных ценных бумаг (ценность которых вызывает сомнения) — разнородной массы, обеспечивающей облигации лишь на 80% (цифра взята из законопроекта). В случае, если деньги по облигациям эмитент не выплатит, все владельцы облигаций одного выпуска будут в равной мере претендовать на совокупное ипотечное покрытие. Порядок предъявления требований в проекте не предусмотрен, а отсылка к закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" только создает проблемы. По закону об ипотеке надо либо четко определить, какое имущество находится в залоге у каждого владельца облигаций, либо выстроить всех в очередь. Раз ничего подобного нет, обратить взыскание на предмет залога будет практически невозможно. Возникла было идея считать всех владельцев облигаций солидарными кредиторами (все как один), но тогда все ипотечное покрытие должно достаться за всех кому-то одному, с которым потом будут разбираться остальные.
Ипотечное покрытие вдобавок величина непостоянная: заемщики погашают кредиты, обеспеченные ипотекой, периодическими платежами, и чем больше денег получает эмитент облигаций, тем меньше становится стоимость закладных. Деньги вроде бы тоже названы частью ипотечного покрытия, но об их обособлении (зачислении на спецсчет и т. п.) законопроект не говорит. Словом, возможностей для манипулирования предостаточно, и в офшор путь свободен. А если эмитента еще признают банкротом, то владельцам облигаций даже теоретически не на что будет рассчитывать.

Призрак ГКО

Предлагаемая система позаимствована в США, где с 1938 года весьма успешно действует Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae), учрежденная правительством и ставшая частной только в 1970 году. В исследованиях деятельности ассоциации подчеркивается, что надежность облигаций, выпускаемых на вторичный рынок, обеспечивалась не столько ипотечным покрытием, сколько государственными гарантиями. В России о госгарантиях тоже не забыли: в бюджете нынешнего года предусмотрены 6,5 млрд руб., для освоения которых, понятно, закон "Об ипотечных ценных бумагах" просто необходим. Камнем преткновения, однако, стал первобытный российский лоббизм.
Предполагалось, что эмитентами облигаций станут специализированные ипотечные агенты. Очевидно, что речь шла об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию — акционерном обществе со 100-процентным государственным участием. И это было бы приемлемо, поскольку госгарантии предоставлялись бы централизованно. Выстраиваемая пирамида могла напоминать ГКО, но ситуация была бы предсказуемой. Банкиры, однако, обиделись и настояли, чтобы любой банк получил право выпускать облигации с ипотечным покрытием. При таком раскладе уповать на госгарантии уже не приходится.

Нехорошая квартира

Вообразим ужастик: толпы владельцев облигаций с ипотечным покрытием штурмуют запертые двери многочисленных банков, переставших платить. Суды отказывают в удовлетворении исков, мотивируя тем, что обратить взыскание на ипотечное покрытие невозможно. И тут "обманутые вкладчики" могут вспомнить, что они вовсе не вкладчики, а владельцы ценных бумаг, обеспеченных, как утверждалось, недвижимостью. Не исключено, что кому-нибудь стукнет в голову прямиком пойти к изумленным залогодателям квартир — тем, кто когда-то взял в банке кредит на покупку квартиры, исправно платит и ничего не нарушает. Закон об ипотеке, конечно, не позволит отобрать квартиры, но законы у нас тоже не отличаются постоянством.
ОЛЬГА Ъ-ПЛЕШАНОВА

Газета «Коммерсантъ» №181/П от 06.10.2003, стр. 14

Авторы:

Ольга Плешанова

Темы:

Борьба с финансовыми пирамидами

Закон строительства финансовых пирамид