Доступное жилье: Триумф воли в отрыве от разума – аналитический портал ПОЛИТ.РУ

Виталий Лейбин, Юлия Фабрицкая

На пленарных заседаниях уходящего состава российского парламента ожидается довольно мало полезного. Предстоит судорожное разбирательство с нормами, так или иначе ассоциирующимися с лоббизмом нефтяных компаний, что для страны вредно, потому что отменять «вражеские» законы - глупость (сама логика глупая – нужно отменять плохие законы и принимать хорошие). Есть в повестке и вообще репрессивная ерунда с продлением срока досудебного задержания (инициатива гэбистской «Народной партии»). В автогражданке, судя по заявлениям президента, сохранится своеобразное равновесие – закон не станет хорошим, но не будет и популистской его отмены (а тема важнейшая – возрастет реальное псевдоналоговое давление на граждан).

Из всех предсессионных приготовлений самым разумным пока выглядит амбициозная жилищная программа замглавы администрации президента Игоря Шувалова из 39 законопроектов, направленных на развитие строительства и ипотеки. Первые критические замечания на эту тему в основном сводились к тому, что мы имеем дело с популизмом, призванным смягчить впечатления от репрессивной эволюции власти. В смысле: «олигархов посадим, остальных – поселим». Мы не считаем, что популизм – это обязательно плохо. Наоборот, если в результате популистских действий вырастет строительный рынок и возрастет доступность жилья – это только в плюс. Побольше бы такого популизма! Как концептуально говорит президент, мухи отдельно, котлеты отдельно.

Но есть проблемы и с жилищной программой. На уровне первого, принципиального - а не детального - анализа, мы видим, что группа Шувалова очень точно попадает в недостатки существующих схем кредитования граждан и работы рынка строительства жилья. Но если двинуться в сторону реальности, возникают интересные эффекты. Очень рекомендуем взгляд Григория Гриценко на эту проблему. Смена зеркала, в котором рассматривается тема, производит отрезвляющий эффект: вместо экономических схем он останавливается на состоянии строительного хозяйства, которое в результате одного только правильного законодательного вмешательства не изменится.

Игорь Шувалов напирает на то, что есть большая политическая воля для ускоренного принятия законопроектов. Но политическая воля нужна не только для принятия документов, но и для реализации политического действия, каким только и может быть жилищная программа. И если цель в этом, а не в формальном отчете перед начальством, то развитие жилищного строительства может потянуть за собой решение большей части системных проблем российской экономики, а может разбиться о них в лепешку.

В формировании рынка доступного жилья рабочая группа Шувалова видит две основные задачи: во-первых, это повышение покупательной способности населения, во-вторых, введение в эксплуатацию большего количества жилплощади без повышения цен. Решение первой задачи предполагается через развитие ипотеки и обществ взаимного кредитования. Второй – устранение мешающих развитию жилищного строительства административных барьеров и произвола чиновников на местах.

Теперь по порядку. Ипотечный кредит сейчас можно получить по программе федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК): на 20 лет под 15% годовых в рублях. Причем первый взнос за однокомнатную квартиру при ее нынешней стоимости составляет не менее 5000 долларов, а ежемесячные выплаты по кредиту составят около 400 долларов. Учитывая, что средняя заработная плата по России оставляет 5600 рублей, такое жилье никак не назовешь доступным.

Тут необходимо внимание. 5600 рублей – это среднестатистическая белая зарплата. Вообще-то первой целью могло бы быть вовлечение в жилищный рынок хотя бы тех, у кого реальный доход, а не легальный для этого все же достаточен. И мы прямо упираемся в проблему легализации зарплат и накоплений. То есть нужна реальная налоговая и банковская реформы.

Для того, чтобы сделать такой механизм, как ипотечное кредитование достаточно выгодным для тех, кто физически мог бы им воспользоваться, предлагается по ипотечным кредитам понизить процентные ставки. На этом этапе реформа опять сталкивается с банковской системой: сейчас банки очень не заинтересованы предоставлять кредит на 15-20 лет: слишком велик риск невозврата денег. При этом в случае несостоятельности гражданина-должника, квартира, купленная в кредит отобрана быть не может, если это единственная пригодная для проживания собственность гражданина (ст. 446 ГПК РФ).

В настоящий момент для увеличения привлекательности выдачи кредитов разрабатывается законопроект «Об ипотечных ценных бумагах», который позволит превращать закладной договор в свободно торгуемые ценные бумаги – так называемые ипотечные облигации. Но это только вершина айсберга. Банки, выдавая кредит гражданам, должны получить сведения об их доходах. Опять же: о каких доходах? Где вы видели белые доходы? Значит они должны возникнуть. А это значит, что нужна реальная, а не фиктивная налоговая реформа, нужно уничтожение возможности репрессий по отношению к гражданам, показывающим доход (сейчас раскрытие доходов просто опасно – много претендентов на осуществление государственного грабежа), и (важнейшая вещь) гарантия банковских вкладов.

Другие тормозящие факторы связаны с тем, что устаревшие социалистические бюрократические нормы сталкиваются с рыночными. Например, институт прописки, который вроде бы отменен, но лишь поменял название на «регистрацию». В результате сосуществуют две формы собственности: «рыночная» и старая «прописная» – государственно-бюрократическая, мешающая первой свободно развиваться. Это не формальное препятствие, а системное: нельзя развивать экономику, не освобождая для нее место за счет уничтожения административно-репрессивной области. Это принципиально не только для рыка жилья, но и, например, для рынка труда.

Что касается административных барьеров на местах, которые увеличивают себестоимость жилья, то здесь предлагается через внесение изменений в Градостроительный кодекс повысить «прозрачность» некоторых процедур, связанных с торгами на предоставление прав собственности или аренды на земельные участки для строительства и обеспечения инженерно-коммунальной инфраструктурой. Но местные власти, держащие в своих руках строительный бизнес, вряд ли захотят легко расстаться с таким лакомым куском, поэтому здесь требуется не только законодательное решение (через внесение поправок в Налоговый и Бюджетный кодексы), но и решение политическое.

Если бы политическая воля, о которой говорил Шувалов, выразилась в том, чтобы потеснить ради развития рынка аффилированные с московским правительством строительные компании, то мы бы поняли, что шанс есть. Если сложно, можно начать с теперь уже совершенно лояльного Питера. Вне таких политических движений законодательные вещи не заработают.

И еще один немаловажный момент. По заявлению Игоря Шувалова пакет законопроектов направлен на формирование именно «доступного», а не дешевого жилья. Возникает логичный вопрос: кому будет доступно жилье, если эти законопроекты будут приняты? По замыслу авторов жилищная реформа ориентирована на средний класс. Причем, кто именно в их понимании является средним классом, а, следовательно, и объектом реформ – не совсем понятно. Очередь за получением бесплатного жилья собираются почистить, оставив в ней только семьи с доходом менее 1000 рублей в месяц на человека. Остальным же будет предложено жилье покупать. Логика понятна, но парадоксально сочетается с другой: для жилищной революции нужна легализация доходов, а тут получается стимулирование их сокрытия.

Теперь – самое главное: о целях. Работая с законодательными и экономическими схемами, легко потеряться. Для кого все это делается? Для всех, кто имеет легальный доход больше 500 долларов (а как же ежемесячные взносы по кредитам в 400)? Для всех, кто имеет реальный доход 1000 долларов? Третье? Можно принять любую цель, но от этого будут зависеть средства реализации и мощность необходимых политических действий. Хотелось бы видеть не только и не столько законопроекты, сколько проектный расчет: на каких людей рассчитана реформа, сколько их, сколько соответственно и какого нужно жилья, сколько оно должно стоить, сколько и каких нужно для этого кредитов. Исходя из этого уже надо строить экономические, законодательные и хозяйственные механизмы. Есть ощущение, что группа Шувалова считает, что на эти вопросы ответит сама жизнь – не ответит. То есть, наверное, бывали случаи, когда экономическое чудо явилось именно как чудо: кто-то что-то случайно сделал и случайно все получилось. Но вряд ли на этом можно строить политический расчет.